2019年长租公寓进入平静期、整顿期

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  2019年,对长租公寓而言,形势发生了很大变化。

  过去的租赁市场缺乏监管,租赁交易与买卖交易不同,租赁因为不用过户确权,所以很难被监管。这种情况下,租赁市场在过去一段时间野蛮发展,租赁企业也各种打擦边球,包括隔断出租、租金贷等违规违法行为非常多发。目前来看,政策已经关注到这个领域,代表了未来租赁企业将被规范化。

  

  首先,政策导向从不间断的扶持政策,转向稳定和规范。

  这是因为,2018年以来,租赁市场出现了很多乱象。比如,有的长租公寓平台“跑路”、“爆雷”,出现质量问题(甲醛房)、秩序问题(炒租金、针孔摄像头等)、金融风险问题(租金贷)。

  其次,长租公寓市场也开始从过热转向平静。

  2016年以来,各地扶持租赁的政策红利不断,加上“互联网+”和分享经济的“风口”正旺,住房租赁备受资本青睐。根据贝壳研究院统计,2018年年中机构房源扩张最快的时候,热点一二线城市租金同比上涨10%左右,部分城市同比涨幅超过20%。

  

  进入2019年,租赁机构前期扩张的房源开始投放市场。同时,2018年以来国家强调要建立两个住房体系(市场+保障),政府公共租赁住房也开始发力。再加上近年来楼市火热,商品房、各类公寓(商住房和“类住宅”)也大量投入租赁市场。于是,租金趋于稳定甚至下降。今年7月,一线城市租金很稳定,深圳北京同比仅上涨1%,而热点二线城市租金普遍下跌3%左右。

  再次,长租公寓平台告别快速扩张,进入重构期。

  近年来,开发商纷纷进入租赁市场,房源扩张计划宏伟。但现在来看,前期政策红利的边际效应减弱,在打击“炒房租”、建立指导租金等措施下,政策转向行业整顿。同时,租金上涨减缓,公租房及人才租赁分流需求,叠加资本不再大举投入,长租公寓平台也开始分化和重组。开始转型为轻资产运营商,着重点放在租房客户的社群文化、运营管理等附加值服务上。

  

  从目前暴雷的公寓企业来看,共同特征都是维持不了正常的现金流,资金链断裂之后,只能等死。简单分析几点公寓企业致死原因,希望共勉,尽量避坑。

  1高价收房导致空置率过高

  2为求扩张,放弃公寓免租期

  3为求房源,放弃或缩短公寓装修期

  4为接业务,降低装修价格,忽略装修成本

  5高收低租,盲目扩大房源量

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