2019年长租公寓进入平静期、整顿期

2019年，对长租公寓而言，形势发生了很大变化。

过去的租赁市场缺乏监管，租赁交易与买卖交易不同，租赁因为不用过户确权，所以很难被监管。这种情况下，租赁市场在过去一段时间野蛮发展，租赁企业也各种打擦边球，包括隔断出租、租金贷等违规违法行为非常多发。目前来看，政策已经关注到这个领域，代表了未来租赁企业将被规范化。

首先，政策导向从不间断的扶持政策，转向稳定和规范。

这是因为，2018年以来，租赁市场出现了很多乱象。比如，有的长租公寓平台“跑路”、“爆雷”，出现质量问题(甲醛房)、秩序问题(炒租金、针孔摄像头等)、金融风险问题(租金贷)。

其次，长租公寓市场也开始从过热转向平静。

2016年以来，各地扶持租赁的政策红利不断，加上“互联网+”和分享经济的“风口”正旺，住房租赁备受资本青睐。根据贝壳研究院统计，2018年年中机构房源扩张最快的时候，热点一二线城市租金同比上涨10%左右，部分城市同比涨幅超过20%。

进入2019年，租赁机构前期扩张的房源开始投放市场。同时，2018年以来国家强调要建立两个住房体系(市场+保障)，政府公共租赁住房也开始发力。再加上近年来楼市火热，商品房、各类公寓(商住房和“类住宅”)也大量投入租赁市场。于是，租金趋于稳定甚至下降。今年7月，一线城市租金很稳定，深圳北京同比仅上涨1%，而热点二线城市租金普遍下跌3%左右。

再次，长租公寓平台告别快速扩张，进入重构期。

近年来，开发商纷纷进入租赁市场，房源扩张计划宏伟。但现在来看，前期政策红利的边际效应减弱，在打击“炒房租”、建立指导租金等措施下，政策转向行业整顿。同时，租金上涨减缓，公租房及人才租赁分流需求，叠加资本不再大举投入，长租公寓平台也开始分化和重组。开始转型为轻资产运营商，着重点放在租房客户的社群文化、运营管理等附加值服务上。

从目前暴雷的公寓企业来看，共同特征都是维持不了正常的现金流，资金链断裂之后，只能等死。简单分析几点公寓企业致死原因，希望共勉，尽量避坑。

1高价收房导致空置率过高

2为求扩张，放弃公寓免租期

3为求房源，放弃或缩短公寓装修期

4为接业务，降低装修价格，忽略装修成本

5高收低租，盲目扩大房源量