前海地王也许要冲300亿,谁能吃得下?

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  讲一下前海今天公告的将在10月22日招标捆绑出让的两块地。

  很多基本情况,媒体都有报道了,我们挑重点的。“深圳买房计划”的蒸鱼童鞋帮我查到了很多材料,在此郑重致谢。

  先看下基本情况。

  

  一块地面积8.66万平米,容积率高达10.2,建面62万平米,限高250米。业态包含办公楼40万平米、商业7.2万平米、住宅8万平米、酒店4.5万平米等等。

  

  1、地块的位置在前海湾枢纽。

  对比地图,大概是在这里,前海湾站综合枢纽的方位。

  

  这意味着,这里是一个高密度开发综合体项目。前海湾综合交通枢纽是穗莞深城际和深圳地铁1、5、11号线三条地铁线的交汇处,也是目前亚洲在建的最大规模的综合交通枢纽。未来地上建筑面积100多万平米,数个摩天大楼。可以说,这里几乎是前海最中心的位置了。

  2、住宅没有讲限价与户型控制。

  住宅部分,是大家最关心的。首先,这块地的住宅使用年限是50年。对,不是70年。其次,执行3年限售,但没有讲“90·70”户型政策以及限价政策。这就非常有意思,以往类似的住宅用地出让时,都会约定这些内容。如果你不约定,那么理论上,开发商在销售住宅的时候是可以不执行的。这个可以理解为有优待,但从合理角度来说我认为是非常正确的,有些项目不应该去强求执行那些神奇的政策要求(至于说是不是造成市场不公平,那见仁见智了)。到时候,开发商也许会全部设计为清一色的大面积豪宅,也完全有可能打开前海住宅的想象空间。

  3、地块的捆绑出让。

  上面这块地和另一块地(T201-0123宗地)是捆绑出让,后者土地使用年期是40年,并且要求优先建设。捆绑的这个项目占地5万平米,建面13万多平米,含酒店5万平米(地上4.85万平米,地下1500平米)、会议中心8万平米(地上7.1万平米,地下9000平米),地下商业6000平米。要求全部自持,项目名字已定——叫前海国际金融交流中心,设计方案也已定,基本上竞买人是来做代建的。设计方案的思路叫“丝路扬帆”,看下面这些个流传出来的规划图,是不是很像悉尼歌剧院?

  

  

  

  一般来讲,这样的项目是一个偏公共类项目,开发商单拿这样的项目,是很难赚钱的,更多是社会做贡献——不能卖,全部自持,需要靠运营赚钱,太慢。所以,深圳过往也很聪明,都是“捆绑销售”——搭靠一些有吸引力的地块一起卖,比如像中海在CBD承建的两馆。这次也是一样,好在这个项目本身也非纯公益,如果运营得好,说不定也能赚钱(华润托管的春茧也赚钱了)。

  4、地价的猜想。

  深圳现在的现状是:住宅奇缺,非住宅充足。所以也造成,住宅用地价格奇高,非住宅用地价格一般。比如住宅的价格,今年6月,龙华住宅地价达到6万+,光明4万+,但商业地块,嘉里建设在前海拿的项目3万+。而且,大部分的商业项目,都是定向引入,所以楼面价更加平实。

  就这两块地而言,综合特征是这样的:

  ①地块规模庞大,加起来要75.8万平米,对于竞买人资金量的要求奇高;

  ②业态复杂,主要是长周期投资的商办以及公共建筑,对资金占压和回报周期要求特别高,操作风险大。

  ③最具吸引力之处,是这块地“第一次在前海核心区有了住宅”。而且,没有限价、户型管制,这会显著拔高业界的想象空间,对比光明、龙华,这里的价格到8万+,一点都不过分。

  综合来讲,算下粗账,假如住宅部分按8万,非住宅部分仍按3-3.5万的价格来算,加起来,大地块估计得冲到220-250亿。小地块也按3万的价格算,也是超过40亿的地价。两块地合起来,有可能会冲260-300亿的天价。

  5、这个地块调整过规划。

  我们查到了一个猛料显示,这块地在7月份改过规划。

  

  对比一下,是同一地块,前海桂湾片区01-03、03-01、04-01街坊单元。最重要的改变是,公寓变住宅。调整前的用途规划是有公寓9万平米,调整之后,公寓没有了,住宅有了8万平米。而且,住宅的位置调整了,从原来的两块变成一块,从原来的接近中央变到了上顶角(下面图中的黄色图块)。

  有很详细的对比图。

  

  

  

  其它还有一些调整,比如酒店4.5万平米,原来是没有的,地上商业由调整前的39500平米增加为5.2万平米,办公面积由调整前的449606平米缩减为调整后的40万平米,等等。

  再细对比,这次卖地,还有个变化,总体规模有调整。原来规划时的总体占地是91490平米,建筑面积是607626平米。这次卖地的总体占地8.66万平米,减少了几千平米,但建面增加到了62万平米,整体容积率有增高。

  当然,我个人认为,这样改动是非常合理的,我之前已经多次表达过,公寓这样的建筑类型就是个鸡肋,应该减少类似用地的批建(包括办公楼用地也要减少),而要转而多多增加一些住宅地块的供应。前海也好,深圳也好,公寓都已经够多。单从这块地来说,如果是公寓,那么地块的热捧程度会下降的不是一两个点,这么高的地价,全部要求自持的商业面积,又不那么好卖的公寓,对企业的资金占压那是巨大的考验,流标的可能性很高。但是如果改为住宅,那么地块有了一大块容易变现的资产,含金量一下子就上去了,至少流标是不太可能。对于整个项目,尤其是捆绑项目前海国际金融交流中心的如期交付,是很好的保障。

  6、谁能买下?

  我个人认为几种可能性。

  首先,从上面7月改规划的角度看,我理解,政府有可能和商界是做了交流的。不排除一种可能,是已经有了一些潜在买家。

  其次,这块地奇怪的地方很多,其中有一处是,几乎对竞买者没有什么要求。这和之前大不一样,比如最近的深圳湾广场的项目,政府给的条件几乎是为华润置地度身定做。但这块地没有要求,也没有拒绝联合竞买。可能是因为预期地价实在是太高了,能拿出这笔钱的也没几家,不如不设门槛。

  再次,从买者看,大概率是内地开发商,虽然前海的土地早早设了1/3要卖给港资,来引进香港企业。但是就这块地而言,风险较大,我认为香港企业整体偏稳健,杀来的可能性不高。

  最后,有没有可能会出现联合竞买?独立竞买的像万科、中海、华润置地、深圳地铁,都有这样的实力,也都有运营过大型公共建筑的经验,但还是有可能会出现联合竞买,比如像招华联合体,以前经常联手这么干。

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