新力珠三角借力 赴港IPO途中入局羊城百亿旧改

观点地产网 最近，位于广州增城一项投资额高达196亿的旧改，有了新的动态。

早于去年6月，广州荣和房地产有限公司曾拟投资196亿元于增城区新塘新墩南安村，打造占地面积约23.85万平方米的项目。

而近日有报道称，最新的工商信息显示，荣和房地产的法人股东发生变更，即最大出资人变为新力海石房地产开发（广州）有限公司（持股95%），其背后为新力地产集团有限公司。也就是说，股权变更后，新力地产将接手该项目，并成为最主要的参与者。

新力可以称作是行业的一匹“黑马”，从成立到现在9年的时间内，进行规模的大力扩张，凭借强劲的增长势头，后来居上。2010年新力于江西南昌起步，随后扎根江西，直到2017年将总部搬到上海，显现出其做大规模的雄心。

5月份，新力向港交所递交的一纸招股书，让人们开始注意到这家房企。有消息人士透露，如进展顺利，新力将于年内登陆港交所，迟一些预计于2020年初完成上市。

作为“年轻”的外来房企，参与羊城百亿旧改显然是新力布局珠三角重要的一步棋。

入局羊城百亿旧改

根据《广州荣和房地产建设项目环评报告公示》，新力参与的旧改地块位于增城新塘西北部，陈家林路西侧，南面150米处便是大盘翡翠绿洲。该项目占地面积约23.85万平，不计算容积率建筑总面积为34.35万平，绿地率30%。

根据规划，项目将由43栋33层和6栋34层的高层洋房组成，总户数6308户，居住人口超2万人；并将配建小学、幼儿园、社区卫生服务站、文化活动室、健身设施、肉菜市场、公交首末站以及泳池、老年之家等公共设施。

另外，其商业主要为底层商铺，面积约5554平方米，不会设KTV、电影院、购物商场等娱乐设施配套。

据可靠消息透露，该项目明年1-2月份将开放示范区。这也是继翡翠绿洲、碧桂园凤凰城之后，陈家林板块迎来的又一个高端住宅项目。

入局增城的旧改，新力看中的是广州土地市场的未来发展，以及地块后续强劲升值的潜力。新力相关人士对观点地产新媒体表示，“大湾区是公司的主力战场之一，该地块相当于公司在华南地区的一个标杆性的大盘，未来将会汇集最重要的力量去做这个项目。”由此可见新力对其重视程度。

新力在珠三角的布局从16年开始，彼时新力成立深莞惠城市公司，“以深圳为中心的珠三角区域”成为其核心布局的四大区域之一，其中惠州是布局项目最多的城市。仅用两年时间，惠州项目便从0盘扩大到22盘。

2017年，新力进入广州，接连拿下南沙、花都、肇庆、清远等7宗地块。2018年5月，新力在广州举办首场品牌发布会，多个项目集体亮相。

现在新力参与增城旧改，有声音则认为，旧改项目是一块“难啃的骨头”，其开发周期长、拆迁难度大、进度不可控、充满不可预见性，对于资金实力、经验不足的房企来说，难度和风险都很大。显然这对于“年轻”的外来者新力地产来说，无疑有着巨大的挑战性。

其中，资金便是最大的考验。目前，有市场专业人士对高达“196亿元投资额”的传言表示存疑，而具体的投资额是多少，新力地产方面则是以“不方便透露”回应。

另外，也有市场人士直言，称“尽管项目具有一定挑战，但新力具有去化率高、快周转的特点，且向来在项目上追求树立标杆，把这块骨头啃下来也不是没有可能。”

做大规模的新力地产

参与旧改项目的新力地产对增城并不太熟悉。

2011年其推出的第一个项目“南昌帝泊湾”，惊艳江西地产圈，由此在江西有了一席之地，并逐渐站稳脚跟。此后五年，新力一直深耕南昌及江西市场，成为本土最大的房地产开发商。随后布局珠三角，重仓的城市则为惠州。

不过，因为布局的集中和单一，尽管发展速度惊人，新力地产在行业内并不算起眼。直到5月24日，新力地产向港交所呈交招股书，人们看到了这家中小房企仅成立九年之久，便颇有冲刺资本市场的势头，不禁对它充满好奇。

一方面，其增长势头十分强劲。根据观点指数发布的《2019年1-8月中国房地产企业销售金额TOP100榜单》，新力年内的销售额为651亿元，位列第32位。其于2016年进入行业百强，2017年随即进入行业40强，成为地产后黄金时代中发展最快的一家房企。

另一方面，快速的规模扩张充分可见其发展壮大的“决心”。截至2019年3月31日，新力旗下有101个项目，覆盖10个省24个城市，主要在江西省、大湾区以及长三角地区。总土地储备约为1480万平方米。

不过，大规模的激进增长难免负债攀升，随之带来资金压力，企业风险上升。对此，新力管理层曾表示，新力在惠州、南昌等地的扩张最主要是通过收并购的方式。“当一手土地已经冲高的时候，为适当控制投资规模，寻找合作方，再分享新力的品牌溢价是更为合适的拿地方式。”通过合作开发，不仅可以有效整合项目资源，也可以降低拿地成本。

观点地产新媒体查阅目前其已递交的招股书，发现在新力规模快速做大的2016-2018年，其净利润分别为1.31亿元、2.78亿元及5.55 亿元，净利率分别为5.89%、5.30%和6.59%，处在行业内较低水平。

当下，高杠杆模式给新力的财务资源造成了较大压力。2016年-2018年，其净资本负债比率分别达到190%、270%、240%。而财务成本则达到0.99亿元、3.17亿元和4.26亿元，一度超过净利润总额。

如此看来，作为外来者和后来者，新力能否经得住羊城旧改的挑战，并助其顺利登上资本市场，还要等待时间的检验。