“刚需”这个词，是不是真的存在？
有人说，除了吃饭、睡觉之外，没什么能称之为刚需。有人说，租房的人才能算刚需，买房的人不算。
照这样来理解，现在的“刚需族”，只是市场中炮制出来的概念罢了。只不过，人们把结婚、买房、学区房、多套房当成了自己的“底线”。
前两个月，南京有一处十几平米的大棚房，被炒出了十几万元一平米的天价，按业主的说法，为了让小孩上优质的学区，这钱花的值，学上完了还能再转手炒一波，他认为自己就是刚需。
最近，有一位朋友留言，手里已经有了两套房，在老家又给父母置办了一套，按照多套房的利率，会上浮35%以上，她满心委屈：自己不过是想买房孝顺父母，顺带“投资”，结果就伤到了像自己这样的“刚需族”。
这只能说明一个问题：购房者总是把自己的投机目的，美化成所谓的“刚需”。
经济学家任泽平提供了一组数据，城镇居民约70%居住在自有住房，约20%租房，其他10%为借住、住单位宿舍等。
从人口普查统计的家庭户人均使用住房面积分布推测，当前城镇家庭住房拥有的不平衡程度较为严重，最低20%的城镇家庭户或拥有约6%的住房，而最高20%的家庭户拥有约40%的住房。
20%的家庭拥有40%的住房，必然意味着大量空置房的出现，去年，西南财大的一份报告中说，目前城镇空置房总量达到了6700万套。
一边是伪装成“刚需”的投机情绪，另一边是大量空置房在炒房客手中诞生，这就是过去这些年来楼市的典型特征。
如今，楼市进入“熬鹰”时间了。
熬鹰的方法大家都知道，再凶的鹰，刚捉回来后不让睡觉，一连几天，野性也得被磨掉，有人甚至把鹰捆到自己手臂上，昼夜熬，长达7天7夜，看谁能熬得过谁。
道理是一样的，投机者们再“野性难驯”，也得经受住楼市开启这一番“熬鹰”模式，以下三个消息就非常典型。
第一，调控“无孔不入”、“频频发力”。
最近几个月，拿地过于激进的房企被点名，债券、ABS融资或遭收紧或暂停；就非标融资方面来看，传统的432通道类业务、违规前融业务均不得再做，下半年融资或进一步收紧。
房企的资金面是一方面，限售、限购、限贷的措施也是一个接一个。
苏州限售之后还不够，还有限购和禁涨，西安抢人之后房价蹿升太快，落户炒房的路子直接被堵住，合肥以地块周边房价确定出让地价，不再摇号。开封本来放开了限售，转眼就取消，其中意味不言自明。
调控的频率也是不断加快，来自中原地产研究中心的统计数据显示，2019年1-8月，全国房地产调控政策高达367次，创出历史记录。
相比2018年1-8月份的315次，这个数字上涨了17%。累计次数刷新了房地产调控记录。仅仅8月份的房地产调控政策，就多达60次。1月到7月的调控次数分别为68次、21次、15次，60次、41次、46次和56次。
第二，库存上升，二手房山雨欲来。
百城住宅库存报告显示，截至7月底，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为45203万平方米，环比增长0.4%，同比增长6.0%。值得注意的是，这是库存连续第7个月呈现同比上涨。
所谓库存，既是指正在施工的面积，也是指交工但未销售出去的房屋面积，两者相加的得出的结果，反映出目前市面上还有多少没卖出去的房子。
道理很简单，没卖出去的房子越多，房企的压力也就越大，就在最近，龙头房企之一的恒大开启“抢收行动”，八折购房、特价房手段大范围波及，融创老板孙宏斌直言不再拿地，广州某房企甚至出现了全员卖房压任务的情况。
显然，库存上升之后，开发商为了加快回款，降价促销的压力有增无减。
新房价格便宜了，高高在上的二手房市场自然会受到影响。
第一财经曾在8月中旬报道，统计局发布的7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，上涨城市数量在6-7月份明显出现了大幅减少，6-7月份，二手房市场有20个城市均价连续下跌，为2019年最高。
“熬”到这种地步，楼市何去何从？要知道，2013年2月，居民部门的净存款就已经增长至26万亿，如今，依旧26万亿。换句话说，从2013年初至今，居民净存款实现七年0增长。
这26万亿的存款，还能否“托底”楼市？
答案只有四个字：勉力为之。
原因无他，今年的楼市，非常酷似2013年，无论是从库存上升、房企降价的角度来看，还是从26万亿居民存款的角度来分析，都仿佛处在形势逆转的“前夜”，只是结果不同而已。
对未来的走势，专家的“剖析”非常透彻。
联讯证券经济学家李奇霖近日指出：房子涨下去的结局无需赘言，跌呢？12-13万亿的地产投资，且为企业厂房土地抵押融资估值的标的物。需精细化管理，打掉一致预期，使其回报率不再吸金即可。如烹小鲜，多搅易糊，大火易焦。
笔者认为，“多搅易糊，大火易焦”，这八个字，可以说总结的非常精辟。
首先，楼市开启“熬鹰”模式后，气氛不能过于冷清，否则会波及不少真正有自住需求的购房者，当那些假装成“刚需族”的投机客们感受到了房产持有成本提升，这一群体自然会从市场中挤压出去。
其次，与2013年一样，26万亿的存款这么多年以来维持相同的水平，说明楼市不能再沿着以前高速扩张的道路走下去了。
过去20多年房价水涨船高，恰恰是透支家庭储蓄率的结果，未来我们需要做的，就是让储蓄、投资、日常消费的体量重新膨胀起来，而不是把仅有的储蓄资金用于给楼市“托底”。
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