你真缺房住？这个城市或将开启楼市“新格局”，住房问题不再难？

最近这几年，随着房地产市场的发展，行业内出现了许多“无解”的问题，比如房价到底是涨还是跌，再比如房子到底够不够住。前者我们讨论的比较多，今天重点说说后者。其实，大家在很多场合或文章中，经常看到不少专家学者说我国房子完全够了，而且够30亿人居住了。既然如此，为什么开发商还在忙着拿地盖房？为什么有些人还没有买房？表面上看起来，这似乎是个前后矛盾的话题，其实主要原因则是住房资源分布不均的问题。那么，未来会如何解决住房问题呢？笔者认为，或许，此次楼市调控就可以给我们答案：此次楼市调控与以往有很大不同，一方面，从时间上来看，很可能超过以往的三年“惯例”，短期内仍然不会放松，另一方面，在“房住不炒”的定位下，楼市“新变局”正在出现。

SOHO中国董事长潘石屹曾表示，过去20年，中国城镇人均住房面积已经从5.7平米上涨到了37平米，几乎和发达国家的水平一样。所以，到今天为止，无论是住宅地产，养老地产，旅游地产，都已经不再是刚需了。换言之，刚需房地产时代结束了。当然，房子总量不缺，可有的人一平都没有，但一平均还能分到很多。所以，关键问题是有些房子没有被利用起来，在“房住不炒”的定位下，未来可能就要通过一定的手段把空余的房子推向市场。

对于这个观点，笔者基本是赞同的，因为房子已经盖得够多了，总量已经够了，但是在投机炒房等因素的影响下，住房资源分布不均匀，而且空置率问题也越来越突出。比如，人口不断涌入的北上广深，以及其他一些热点城市，对住房的需求依然比较强劲，但是对于一些资源枯竭型城市、人口流出型而言，住房资源已经开始出现了过剩苗头，今年鹤岗就因为出现了“白菜价”般的房子而引发大家关注。

因此，在笔者看来，我国房地产市场大拆大建的阶段已经过去了，买得起房的基本早就买了，可能买了还不止一套，而且对住房的需求也慢慢转向了对品质好房的需求。所以，未来一二十年，对开发商而言，提供高品质的住房和高标准的物业服务是大势所趋。那么，还没有买房的应该如何解决住房问题呢？对于这一点，最近这两年国家也“出手”了，其中深圳已经率先开启了楼市“新格局”，作为楼市重要的“风向标”，或将为全国其他城市提供模板。

深圳启动“二次房改”，未来住房问题或“这样”解决

众所周知，深圳是中国房地产起步的地方，早在1988年，深圳就借鉴了新加坡、香港发展房地产市场的经验，这些年一直引领着中国房地产的发展潮流，成为中国房产市场重要的“风向标”。但是，和其他城市一样，深圳的高房价也是有目共睹的：目前深圳有近2000万人口，商品房均价已达到每平米52895元，其中最近十年来，商品房均价上涨了490%。现阶段，高房价带来的负面影响越来越明显，不仅增加了各企业的成本，也很难使得人才留下来。因此，深圳楼市的新动向无不引起大家的广泛关注。

2018年8月3日，深圳发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》，这被业内认为是深圳在全国率先拉起了“二次房改”的大幕。从新的住房供应体系来看，未来商品房供应将占40％左右，其余60％由人才住房、安居型商品房和公共租赁住房三部分组成。此外，到2035年，深圳将建各类住房170万套，其中政策性住房不少于100万套。笔者认为，通过这几个数字，不难发现，过去都是商品房占大头，保障房占小头，如今这一现象彻底扭转了，这对全国楼市和普通购房者而言都是一个积极信号。

2019年7月31日，深圳发布《深圳市住房保障署关于面向公交司机及环卫工人定向配租公共租赁住房的通告》，通知决定将面向深圳全市为社会提供基本公共服务的公交司机及环卫工人定向配租1200套公共租赁住房。笔者认为，这是“二次房改”的具体化体现，这传达的信号就是，未来受益人群将覆盖各行各业。

2019年8月18日，国家发布了《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》，其中关于房地产行业的描述用字不多，但信号明确：建立和完善房地产市场平稳健康发展长效机制，加快完善保障性住房与人才住房制度。笔者认为，目前可以肯定的是，未来深圳或有可能率先开启“双轨制”住房模式，即建立商品房市场和保障房市场两大体系，市场的归市场，保障的归保障，从而满足多层次的住房需求，特别是留住人才，从而实现住有所居。

除了深圳以外，同样作为具有楼市“风向标”意义的城市，上海也已经在全市16个区全面启动了非沪籍家庭的共有产权保障住房咨询及受理工作，计划于2019年9月底前完成。根据相关报告显示，上海本次共有产权保障住房重点解决常住人口中，在上海本市创业、稳定就业的人员。

基于以上信息，笔者认为，未来住房问题的解决可能主要有三种方式：其一，在“房住不炒”的定位下，继续坚持商品房市场，满足资金能力充足的购房者的住房需求；其二，完善保障房市场，通过住房租赁、共有产权、长租公寓等形式满足中低收入者的住房需求；其三，发展存量房市场，特别是通过房地产税、空置税等税收措施把多余的的房子逼向市场，使空闲的房子成为有效供给，然后通过买卖和租赁等方式来满足大家的需求。

随着两大住房体系的加快建立，未来房价还有可能上涨吗？

笔者认为，随着房地产长效机制的建立，特别是两大住房体系的完善成熟，有钱的可以买房，资金不足的则可以通过保障房来满足住房需求，一旦供需平衡了，房价就很难再涨起来了。不过，最近一两年，一些专家学者认为，我国城镇化还有15-20年的发展进程，未来还有大量人口进入城市，所以房地产依然还有红利期。对此，笔者基本认同，由于房地产不仅与国民经济息息相关，也与普通老百姓的家庭财富紧密关联，所以房地产转型也不可能一蹴而就，这可能是一个漫长的过程。

但是，必须明确的是，城镇化并非高房价的“救命稻草”，虽然房地产依然有红利期，但这并不是高房价的红利期。笔者认为，大拆大建的阶段正在远去，房地产迎来了从高速向高质发展的过渡阶段，未来将会在推进住房租赁，满足高质量住房需求，提供高品质物业服务等层面发挥重要作用。其实，退一步来说，即使未来房价再次出现上涨，很可能也与多数低收入者的关系不大了，因为国家已经通过保障市场帮你解决了住房问题，即使房价依然高高在上，没有需求的市场也只能是有价无市。