楼市正在退烧，房价能否重回16年“理想”价位？大佬犀利甩出5字

　　有媒体报道说，楼市调控近三年：开发商慌了、炒房客蔫了、刚需没了、谈论房子的人少了。仔细回想一下，确实如此。尤其是今年下半年之后，房地产退烧趋势愈演愈烈，开发商大佬集体悲情叫苦，炒房客含泪忏悔夺路狂逃者众，房价真跌了吵着嚷着的刚需却也消失不见踪影了，无论新房二手房市场成交量都开始见底，价格也是摇摇欲坠。与16、17年楼市井喷鼎盛时期，动不动“万人抢房”、“连夜排队”的景象截然不同。

　　更鲜明的对比是，今年谈论房价、买房的专家较往年简直是凤毛麟角，归根结底是因为国家三番五次挑明了，调控不会有丝毫松绑，房价上涨幻想被不断打破，尤其是一锤定音“不再将房地产作为短期刺激经济的手段”后，房价预期严重不足，之前“看涨”楼市的专家被啪啪啪打脸，现在都躲着不敢出来见人，生怕被舆论的唾沫彻底淹没。

　　很多人仍然不愿相信事实，总觉得我是空口无凭。其实不然，我虽然不是什么专家，但是说话做事从来讲究实事求是，今年楼市确实正在“大退烧”，有确凿的数据为证：

　　1、 上海易居房地产研究院发布报告显示，8月40个典型城市新建商品住房成交面积环比下降9%，同比下降3%，其中厦门降幅最大，达25.3%。楼市预期已发生转变，虽然房企推盘量可能大幅增加，但成交量难以明显增长；

　　2、 8月全国70城市二手房挂牌均价环比下跌的城市扩容，已经有高达21个城市二手房价格在跌，创近5年最高记录。专家预测，后续市场有望继续平稳下调；

　　3、 8月土地市场“秋意凉”：流拍率连升，百强房企三成未买地——自6月开始溢价率下跌，流拍率走高，土地市场整体热度下降；

　　4、 58同城与安居客联合发布的《国民安居指数报告》显示，8月购房者信心指数为98.2，环比下降5.3%，购房者观望情绪上涨，过半数购房者没有确定的购房时间。

　　5、 2019年1-8月，全国房地产调控政策高达367次，相比上年同期上涨了17%。累计次数刷新了房地产调控记录；

　　6、 国家对房地产的定位有变，过去是经济发展的重要引擎，未来不再将房地产作为短期刺激经济的手段；

　　此外，8月份开始，部分房企就开始抢跑，提前打折优惠，试图挽回成交量，大量一手新房入市，多个新一线城市二手房挂牌量激增。广州、天津、武汉等地纷纷出现房源降价，杭州、合肥、重庆、成都二手房挂牌量创新高，无论是房企、房东、还是房客，都想从最冷金九银十逃出升天……

　　中原地产首席分析师张大伟认为，密集的房地产政策是出现企业销售分化，市场走势退烧的主要原因。2019年是房地产政策最密集年份，而在房地产政策内容里，过去很少提及的房地产金融风险在2019年来密集提及，累计看，中央各部委在2019年来累计已经发布过20次讲话或政策，关于要求注意防范房地产金融风险。

　　加之，各地市场已经高位运行几年，信贷收紧下，购房者加杠杆难度越来越大，这导致2019年金九银十前，市场出现了普遍性的退烧。

　　楼市退烧的痕迹非常明显，且退烧的原因也大致清楚了，不管是开发商还是炒房客，抑或是购房者对于后市都有了基本判断。那么对于亿万刚需最为关心的，未来楼市会降温到什么程度？房价跌去多少才是“理想价位”呢？从目前的发展趋势看，到2020年房价能否重回“理想”价位呢？

　　我个人认为，这一轮房价起飞的起点是16年3月份，整个16年房价涨幅最夸张的城市是合肥，全年涨幅逾40%，世界之最。所以倘若把现在的房价调回到16年初的水平，虽不能使所有人满意，但是大多数刚需还是可以接受的价格。

　　16、17年楼市迎来最猛烈发展阶段，虽然个别城市极热板块都达到了涨幅翻番，但是从总体价格来看，过去这三年房价大致上涨了30%，如果说刚需们迫切期盼的房价重回“理想”价位，其实就是房价跌去三成左右，那么这个降价幅度，市场能够承受得住吗？

　　显然是不能的！SOHO中国董事长潘石屹在去年的中期财务数据发布会上对外犀利直言：对于开发商来说，20%就是中国房价下跌的底线。一旦超过这个数，绝大多数的房地产公司将不复存在。这是潘石屹在考虑企业的存活率的前提下提出的可观看法，其实这也是保证房地产不会崩掉的一个前提。所以在老潘看来，当下的房价想回到16年初的“理想”价位，只能用5个字来形容——坚决不可能！

　　所以期待房地产短期快速下跌30%是不切实际的，这不但由供需决定，还由土地成本、建筑成本等因素决定。房地产业并非一个孤立的产业，上下游连接着上百个产业，带动数以百万计的人就业，房地产如果出现大起大落，对整个宏观经济都会造成较大的冲击。因而房地产行业虽然说市值巨大，存在泡沫，但调控的目标并不是让房价大跌，而是让楼市稳定，把更多资金挤向当前更需要的制造业等实体环节。

　　这一点我说过很多次了，也苦口婆心劝诫过很多人，不要幻想房价大跌，尤其是跌到刚需口袋里钱定价的水平，这是自欺欺人。我同样作为一名刚需，我理解大家对高房价的感受，理解大家都希望房价下跌，轻而易举买房上车的感受，但现实是很残酷的。我们必须去面对，否则吃亏的就是我们自己了。

　　我经常在网上看到一些言论，说房价跌去一半，回到2008年才是最理想状态，因为这个价位现在的购买力完全可以承受，否则不管房价跌多少都还是有泡沫。对于这种提法，我只能说太过天真了。房价真跌到这种程度，银行、开发商、地方等所有既得利益者都活不下来，中国经济也会彻底崩塌，一损俱损。所以对于持有这种想法的人，还是早点看清现实吧。

　　但也不是一点希望都没有。从近半年楼市发生的转变来看，我认为未来房地产还是值得期待的。不管是有钱的刚需还是没钱的刚需，未来解决居住问题都会更加容易，而不是越来越难，因为国家正在很努力以不同方式解决不同人群的居住问题。

　　简言之未来市场会三分天下，市场的归市场，保障的归保障，租赁的归租赁。虽然房价很难降低到刚需都能接受的地步，但是我们会看到类似共有产权房，这样的房子会越来越多，刚需花很少的钱，也能住得上同品质的商品房。如果能力还是达不到，也可以申请保障住房，这几年国家对保障类住房的供应增加有明确要求，申请此类住房的成功率在上升；再不济，租房住总可以吧，今年以来多地都在整治租房市场，目前已有南京、深圳、杭州、山西、北京、合肥等六省市对住房租赁市场进行整治，其中虚假房源、随意涨租、租金贷成整治重点。而且租购同权也在很多试点城市开展实验，相信不久的未来，租房住也能够很体面且很好地解决就业、入学、养老等问题。

　　在昨天的文中我说，在种种政策利好下，市场预期开始出现乐观的情绪，相信在不久的将来，房子价格也会逐渐回归到正常水平。不需赘言，像过去那种一路狂奔，一年涨幅40%的情况，是坚决不能再出现的。刚需虽然等不到房价大跌，但是终究还是能等来以不同渠道解决居住问题的那一天的。