刚买的二手房，结果遭遇银行停贷，要付违约责任吗？

最近几天，有一条新闻引起了不少人的注意。原因是有媒体称通过对合肥的18家银行贷款情况进行摸底后，发现建设银行、中国银行、杭州银行、招商银行等12家银行已经停止了二手房贷款业务。这其中既有传统的四大国有银行，也有股份制银行。

此消息一出，无疑对现在已经热度颇高的二手房市场投下了一个重磅炸弹。众所周知，由于我国目前房价高企的现状，贷款已经是购房必须的资金来源，如果停掉了贷款，基本就相当于停掉了交易。假如恰好在这个时候，购房人付完首付，碰到合同纠纷，到底由谁来承担违约责任呢？从造成违约的两种原因来看。

1.买卖双方过错导致合同无法履行。因买卖双方自身原因导致买受人未能与银行订立商品房担保贷款合同致双方无法继续履行购房合同的，对方当事人可以请求解除合同及损失赔偿。从这点上来说，如果是因为买卖双方个人的原因，比如上报材料虚假、资质不足或者房产本身存在抵押问题，导致本来正常的银行贷款无法批复的，买卖双方中无过错的一方可以向有过错的一方要求按照合同的条款赔偿损失。这里的关键有两个，一是银行本身对贷款批复没有问题，只是由于该笔交易自身的问题导致贷款无法批复；二是买卖双方必须是在事实上有行为过错。对于这类情况处理的原则其实很简单，就是犯错的人要为自己的错误买单。如果买卖双方都存在客观的过错行为，那么就要按照过错的责任划分，承担各自需要承担的损失。

2.因非可抗因素导致合同无法履行。如果非因当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致购房合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。这一条的意思就是，如果是由于政策的原因，或者由于银行贷款额度不足，以及其他的超出买卖双方能力范围的外部不可控因素，导致贷款无法批复，合同无法履行，则买卖双方都不构成违约。这个时候，卖家应该按照合同预定，退还买家已付的购房款，但不能要求赔偿。简单的说就是既然大家都没错，那就买卖不成仁义在，好聚好散。

显然，假如购房人在购房二手房的过程中，付完首付，刚好碰到银行停贷，导致违约，这就属于第二种情况，也就是由于政策的原因导致合同无法履行，这个时候买卖双方都无需承担违约责任。当然，为了避免这种尴尬的情况发生，无论是买房还是卖房，都应尽量了解当前房地产政策的宏观情况，或者向心仪的贷款银行进行详细的政策咨询，明确房产交易可能面临的各种风险，以避免这种交易进行到一半终止的情况发生。