降了！25748元/平！福州存量房指数8月报“上菜”关注存量房指数4

【特别鸣谢：福州各大房产中介、房产金融、评估机构等数据支持！】

25748元/平！比7月份的每平方米26439元降了691元！成交套数，也由7月份的3302套，跌到2837套。在今日正式公布的《福州存量房指数2019年8月报》中，房谈君看到福州存量房8月份“量价齐跌”的现况！

据悉，福建省首份最真实、最翔实的楼市全景报告---《福州存量房指数报告》，由福建省首家官方批准的房地产行业智库---福建省中房建筑经济学研究中心，集合中心众多权威专家资源，由研究中心下属“福州存量房研究所”联合福州众多头部中介房企研发匠造，并独家授权本号首推。自2019年7月28日“省中房研究中心”成立大典会上首发第一份报告以来，今日第三份存量房（即二手房）指数报告又隆重“上菜”了！

存量房市场》》

1、8月全国重点城市二手房价格TOP20

【数据来源：中国房价行情网，全国城市上月新增挂牌房源出售单价平均值（元/平）】

福州二手房单价居全国第九名，同比去年下滑5.61%，环比上月下滑3.47%；房价总体呈下滑趋势。结合8月份全国重点监测城市多地出现底价成交的拍地情况看，楼市似乎迎来一个下探的小周期。具体情况如何？观望情绪是否进一步加大？有待后市继续观察！

2、8月五区成交套数与面积

从网签数据看，8月市场差于7月市场，总成交套数环比下滑14.08%，成交面积下滑13.75%。网签的双指标下滑，反映在价格上也呈现一定的跌幅，说明福州存量房市场的抗性已出现。尤其是成交套数跌破3000套，这是2019年3月份以来的新低，较为罕见。

从区域看，仓山区仍是客户购房的第一选择！

3、8月市区成交排行榜TOP10

（单位：元/平）

销售单价来看，学区房还是高居前列。值得关注的是，中庚香江万里的月度成交均价，与区域内相隔不远的海润滨江花园8月不足2.6万/平的均价形成鲜明对比，应是香江万里本月成交的楼盘主要是高赠送率的户型吧！

（榜单上，当月销售低于2套的，不计入）

4、8月购房群体分析

30-40岁之前购房群体占比一半左右，是目前市场上主要客户需求，这个阶段群体财富积累和购房需求成正比！

5、8月典型楼盘价格走势分析（部分）：

台江区----海润滨江花园

海润滨江花园的半年价格走势，颇为特别。

今年平均成交面积是130平，价格持续下行，在市场下行期进入一个价格挤泡沫的阶段。

晋安区----世欧王庄

世欧王庄是晋安区内颇具规模，同时也是成交颇为活跃的一个代表性楼盘！

半年价格最低点，同样出现在2月份。

价格较7月下滑较大，是今年的最低点，除了受市场因素影响，主要是8月成交的户型较大，拉低了成交均价。

租赁市场》》

1、2019各月的租赁价格走势图

（单位：元/平）

7月份受到毕业季影响， 整体成交价格和面积都有所上涨，涨幅较大，8月还在毕业季的影响中，房价稳中有所上涨。

2、8月租赁成交TOP10小区

大儒世家依旧雄踞租赁榜首。主要有地段（上班族多、交通方便等）和社区规模优势！

江南水都紧随大儒世家之后，除了具有一定的地段优势之外，更主要得益于市区第一大盘的规模优势！

3-5名排名较上月有上升，因地处大学城核心地带，租赁需求强劲，且又都主打小面积，更容易出租！

3、8月租赁群体分析

30岁以下人群租房比例高，此类人群目前正处在刚踏入社会或事业起步阶段，大多数没有家庭负担或者有一部分刚刚成立家庭的阶段，由于高额房价压力，他们不得不选择租房，成为租赁市场的主力军，对租赁市场也起到了推波助澜的作用。

4、8月典型楼盘的租赁情况

江南水都

市区第一大盘，价格最低点在3月份。4-8月租金有所涨幅，并趋于平缓！

观点》》

25748元/平！经得起推敲的靠谱房价！

福州存量房2019各月价格走势

9月初，福州某媒体流量公号抢发了《8月福州二手房均价28714元/平》；而国内某知名交易平台上的8月福州二手房参考均价是27535元/平。此两个价格，与“福州存量房指数8月报”的均价25748元/平都有很大的价差。为什么会有这么大的价格差距？到底哪个价格最靠谱？

福州某流量公号的8月均价

某知名平台上显示的8月均价

先说某媒体流量公号的“28714元/平”吧！房谈君特别查阅了该媒体公号，其在8月2日还抢发了《跌了！7月福州二手房均价24778元/平》一文。8月的均价就到“28714元/平”，仅一个月就一平米暴涨3936元？这种火爆行情有没有？有！但是在市场大行情下才有！可惜，现在是市场下行期！而且，我们都知道楼市规律一般是“量跌价跌”！8月份的成交行情明显不如7月份，怎么可能还有这种一月暴涨近4000元/平的火爆行情呢？同理，可证某交易平台，7月份的福州二手房均价是27602元/平“逆增长”的不合理性，只是误差率没像前者那样离谱！

误差大了！福州某媒体流量公号的7月均价

对于该两者出现这么大的数据误差甚至数据自相打架的行为，存量房研究所分析团队认为，主要是这些网站与交易平台上呈现的价格，均是通过挂牌量房源数和挂牌价来统算的，这与真实的市场成交价差距还是比较大的！受限于本网的房源有限，价格代表性就更弱了！而研究中心的数据，却来源于福州数家主流中介，连续多月的成交面积与套数均超过市场50%，体现的房价自然更有代表性。

同时，福州存量房指数项目研究发起人、福建省中房建筑经济学研究中心主任、行业观察家Yesir叶传杰老师告知房小瑾说：“做数据研究，是一个严肃的事！我反复告诫团队不为抢发数据去牺牲数据的严肃性。为了进一步增加数据的权威性，研究机构还于8月中旬在西湖宾馆召开了第二次由福州多家主流中介老总参会的座谈会，增补多家中介机构进入数据供应方阵，目前8月份的成交数据已接近福州市场的65%，随着下一步加盟中介、房产金融公司的进一步增多，数据进一步完善，工作量也进一步增加，但价格一定越来越接近市场最本真！我们可以自豪地说，‘我们的数据，经得起推敲和验真！’”

【注：1、以上仅为《福州存量房指数8月报》节选篇章；2、本文所指福州市区，均指传统的市五区（不含长乐区）】