央视狠批万科，这类房子不要随便买

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作者: 买房参谋文|凯风

央视点名政府约谈业主踩雷这一次中招的是万科。

近日央视报道万科在佛山销售的金域中央楼盘涉嫌“虚假宣传违规销售”将办公用房包装成公寓楼盘出售给购房者涉及约5800多名业主。

对此央视表示

挂羊头卖狗肉的事早晚都要穿帮在国家的法律法规面前再大的店也不能欺客

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随后佛山市政府约谈万科要求其必须尽快制订系统的解决方案引以为戒举一反三全面梳理排查。

对此万科有关负责人表示万科集团将积极制订并落实整改方案给业主一个满意的答复。

这件事带来了几多警示

01

很多人将板子打在了业主身上。

一个理由是公寓价格明显低于住宅且一个产权70年一个40年业主一开始不可能不知道两者巨大的差别。此外白纸黑字的合同在前业主自己未尽审核义务最终出了问题岂能推给别人

这种说法大有市场以至于在央视曝光之前开发商也是以此作为辩解

所涉及的多座房屋规划用途为办公用房对此与客户签订的《商品房买卖合同》已做出明确约定客户知悉并签字确认。

这是典型的苛责受害者的论调且混淆了基本事实。一则业主一开始就清楚自己买的不是“住宅”而是误以为属于“公寓”谁知道最终却变成了“办公用房”。

因此业主的维权诉求并非要求“办公用房”改头换面成“住宅”而是要求恢复成承诺的“公寓”。

02

住宅、公寓和办公用房这三者有天壤之别。住宅可居住可落户公寓虽不能用于落户和入学但起码可以居住但办公用房禁止有居住用途若已把办公用途改为居住用途未经规划的属于违建。

二则开发商无论如何辩解都无法否定这样一重事实无论是在一开始的销售环节还是在相关文件上都有关于“公寓”的相关表述或明或暗地给人以误导。

这种误导无论是集体有意的还是来自个别销售人员作为行业龙头的万科都无法规避自身责任。

三则楼市上行阶段一切问题都可以容忍。而当楼市进入盘整乃至下行阶段所有问题都会被放大。

在楼市上行阶段许多人购房极其盲目。别说去审查购房合同的每一处细节有些连样板房都没仔细看就匆匆下定。这种事情在过去屡见不鲜之所以未引发舆论根本原因在于楼市处于上行阶段只要房价上涨一切问题都不成问题。

然而当楼市横盘乃至下行之时小问题变成大问题大问题更加不能忍受从而形成维权风暴。

公寓只是一个约定俗成的说法。

在我国的建设用地中并没有“公寓用地”这种说法。相比而言居住用地、商业用地、工业用地、公共服务用地、物流仓储用地是更为常见的分类。

公寓和办公用房都从属于“商业用地”性质。在很多城市公寓也是以商业办公用地的名义进行建设的。不过为了做出区分公寓一般使用的是“公寓式办公”这样的表述而写字楼使用的则是“办公用房”的概念。

这两类房子概念相近、土地性质一致因此容易混淆开发商往往也以此打擦边球。

在政策宽松时这两者基本可以混同。然而一旦政策收紧或者楼市处于下行阶段这两者的差别就就会被无限放大而商住公寓往往会成为首当其冲的调控对象。

2017年北京出台政策明确规定商业、办公类项目“不得擅自改变为居住等用途”同一年上海全面叫停公寓项目明确办公用地、商业用地不得建设公寓式办公、酒店式公寓。

而广州也曾出台规定新建商业公寓只能出售给企业不得出让给个人后来虽有所放松但这一政策带来的影响不容小觑。显然且不说公寓不仅面临着税费高企、不能用于落户的天然缺陷而且公寓与办公用房一直都暧昧不清市场上充斥着大量的办公用房改为商住公寓的案例让人防不胜防。

更关键的是许多公寓本身就游走在法律的灰色地带容易成为楼市调控的牺牲对象。这种投资风险越来越高不确定性越来越大不可不谨防。

退一步讲即便是合法合规的公寓在投资上同样面临着诸多陷阱。

其一公寓一般属于商业地块土地使用权只有40年而住宅的土地使用权有70年之久。更关键的是在产权问题上住宅已经明确到期可自动续期大概率是免费续期而公寓却不会有这样的待遇。

其二公寓的流动性远远不如住宅原因是变现成本过高。住宅可享受增值税、契税和个税等方面的优惠而公寓则要承担全部税费整体税费成本高达10%-15%左右而住宅的税费成本只有2-5%。

值得一提的是土地增值税正在进行立法。这里的土地增值税个人住宅具有豁免之权但公寓则要如数征收。换言之公寓不仅要缴纳增值税、个人所得税、契税、印花税等还要缴纳土地增值税。

其三公寓更便宜只是一种误区。公寓价格之所以低于住宅是因为土地成本相对较低土地使用年限相对较短且没有学位配套水电费用按照更高标准的商业处理且贷款年限远低于住宅实质成本一点都不低。

许多人投资公寓的理由是公寓的租金回报率相对较高。的确如此一线城市住宅的租金回报率不足2%而公寓却可以达到5%以上接近国际平均水平。

但问题在于5%的年化回报并不高货币基金的无风险利率也有3%左右。更关键的是买房要的是房价上涨的收益而不是漫长的租金回报手里拿着一堆变现能力差、回报周期长的资产不是什么好事。

其四许多公寓本身就是非法的。商业用地出让的公寓至少在形式上还是合法的但一些集体用地建设的所谓公寓本身就是违建。这些公寓与小产权房性质相似价格虽然便宜甚至只有同一地段住宅的1/3乃至更低但没有产权证能用于抵押和出售更不能用于落户和入学。所以这些公寓多以长租形式进行出让租赁期一般都为40年。

今年3月底位于广州大石的We公馆被勒令拆除这一公寓项目已存在四年之久商铺食肆酒店和租赁房都正常运作。之所以最终仍难逃被拆除的命运核心的问题就在于违建。

那么到底该如何避雷

判断一个房子到底属于住宅、商住公寓还是办公用房主要有三种方法。

其一看土地使用年限。一般而言住宅用地使用年限为70年商业用地使用年限为40年工业用地使用年限为50年综合用地多为50年。

公寓属于商业用地使用年限基本都是40年。当然市场上也有少量70年产权的住宅式公寓这就要结合用地性质综合判断。

其二看用地性质。我国的建设用地主要分为居住用地、商业用地、工业用地、公共服务用地等。

要知道这些土地性质不同土地出让价格完全不同不能随意混淆。显然只要土地性质不属于“居住用地”都不能视为住宅不能享受住宅的一系列政策优惠。

其三看不动产登记类型。如果在不动产证上登记为“公寓式办公”的一般均可视为正常合规的商业公寓。

而登记为“办公用房”的则基本不能用于居住即便一开始可以混水摸鱼也存在某一天被集中整治的风险。

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记住这句话蒙眼买房的时代已经过去了。

楼市处于上行期房价只要一路上涨所有的问题都不是问题。无论是购买住宅还是投资公寓乃至买到了名副其实的办公写字楼只要有上涨预期所有的问题都不再是问题。

然而当楼市进入下半场住宅都在面临高位盘整遑论公寓和写字楼不仅这些产品的库存情况大相径庭而且未来的投资回报率同样存在很大差异更关键的是这些房子的安全边际也完全不同。

换言之楼市下半场买房投资是个专业之事。此前的多篇文章都已提出警告没有流动性的房子不要碰学位房不要乱买不亮灯的远郊新房、没有学位的老破小要谨慎小产权房、法拍房更要万分谨慎。

显然不要听信诸如“刚需随时上车”、“是房子就买”的一面之词也不要把几百万的合同不当回事一定要看清白纸黑字背后隐藏的陷阱更要看清市场大势的走向。

再说一句在楼市下半场安全性和流动性比房价更重要。

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