南京：市场化租赁住房不得分割转让，配建最小单位为一层

在今年6月征集市民意见之后，9月9日，南京市人民政府正式印发《南京市市场化租赁住房建设管理办法》。该《办法》将于2019年10月10日起施行，有效期为两年。在《办法》出台前，已经出让的租赁用地、竞配建所建成的租赁住房，按照出让合同约定执行。

《办法》明确市场化租赁住房，是指采用市场化运作、由企事业单位投资、用于租住的新建或改建房屋，不含政府筹建的公共租赁住房、廉租房等租赁住房。无论是哪种类型的租赁住房，建成后不得分割转让、不得分割抵押；经批准整体转让或抵押的，不得改变租赁用途。

新建房屋，是指利用新出让的经营性用地、低效用地、企事业单位自有土地以及集体建设用地新建的租赁住房；改建房屋，是指对符合条件的存量用房按规定进行改造的租赁住房。

《办法》指出，国有土地竞争建设、配套建设的租赁住房以整幢、整单元或整层为最小单位。存量房改建，应按住宅、公寓或宿舍设计标准，原则上，商办用房应当按整幢、整层、整单元改建。

对于国有土地建设，包括利用经营性用地、低效用地和企事业单位自有存量用地建设租赁住房，利用经营性用地全部建设租赁住房，或通过竞争建设、配套建设方式建设租赁住房的，建成后房屋权属按土地出让合同约定登记。

竞争建设、配套建设的租赁住房以整幢、整单元或整层为最小单位，不足一单元或一层的应在同单元或同层内集中布置，原则上以中小户型为主。建设项目分期建设的，租赁住房原则上应在首期建设完成。

符合条件的产业园区经批准，可将园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的7%提高到15%，重点建设集体宿舍、员工宿舍，出租给园区职工居住，不得改变原用地性质，不得转让、不得分割抵押。

通过协议出让低效产业用地方式再开发为商服项目的，允许根据规划要求配建不超过30%的酒店式公寓作为租赁住房，由企业自持用于租住，不得分割转让、不得分割抵押。

企事业单位自有存量国有土地在满足城市规划的前提下，市政府可以采用“一事一议”方式，研究纳入年度租赁住房建设计划。

利用集体土地建设租赁住房的，实施主体原则上为项目所在镇街或村集体经济组织。

《办法》鼓励集体经济组织通过入股、联营等方式与其他经济组织合作开发建设，合作双方需成立新企业实施项目开发建设的，集体经济组织所占份额比例必须高于50%。

确定集体土地建设租赁住房项目前，原则上应征得拟占用土地所有权所属集体经济组织三分之二以上成员或村民代表同意，保证集体经济组织自愿实施、自主运作。

项目竣工验收通过后，实施主体向规划资源部门申请办理不动产登记；登记机构应按项目整体登记，不予办理分割登记，并在权利证书上注明，房屋类型为“集体租赁住房”，仅用于租住，不得转让、抵押。

存量房屋改建，包括工业用地上房屋改建和商办用房改建。工业用地上房屋改建，是指园区内产业用地上的厂房、办公楼等既有建筑改建为租赁住房的行为。商办用房改建，是指将已建成、未销售的商办用房按规定改建为租赁住房的行为。

存量房屋改建包括房屋结构改造和使用功能改变两类。结构改造是指对房屋主体结构改变；使用功能改变是指仅改变房屋内部使用功能，但不改变房屋主体结构。

存量房屋改建为租赁住房应根据租赁需求，执行住宅、公寓或宿舍设计标准，满足基本居住功能。原则上，商办用房应当按整幢、整层、整单元改建。