10月8日执行的贷款利率新算法确实会给楼市放水

　　房贷利率的大面积上浮给不少购房者带来了更多的购房成本和更大压力。面对利率的上浮又一个雪上加霜的消息就是央行定调房贷利率不会下降。而后不久人民银行就发布公告10月8日后贷款利率引进了新的算法，并且新的算法设置了房贷利率的下限，强制抬高了二套房的基础利率门槛。至此房贷利率市场可以说是全面被封锁，购房者想要的优惠利率和利率下降恐怕真的不会到来了。

　　起初在看新利率计算政策的公告时老J也是这样的想法，不过在公告中有一个问题老J没有看到。那就是在新贷款利率计算执行之后，贷款人与银行签订的贷款合同的利率并非固定，是可以约定时间重定利率的。什么是重定利率，这其实就与现在的浮动利率是一样的，贷款合同当中的基准利率按照央行公布的基准利率变化。也就是说基准利率下降我们月供也会相应下降，基准利率上涨我们的月供也会相应增加。重定利率的标准是基础利率，因为基础利率LPR是每个月都公布的，而贷款利率不可能每个月都重新核算，所以这个重定利率的时间最短是1年，最长是合同期限。这就意味着如果贷款人与银行约定了重定利率的期限，那么当期限到了之后下一阶段的还款利率就会按照最近一个月的LPR执行，而对于贷款时LPR之外的加点是不发生变化的。这就与现在的浮动利率其实是一个意思了。

　　贷款利率的重定可能会成为放给楼市的水。为什么这样说呢？原因就在于当前的利率水平其实是大趋势下降的。从下表我们可以看到现在的贷款基准利率4.9%是从2007年的7.56%逐步降下来的，虽然期间也有上涨的时候，但总体趋势是下降的，下降了整整2.66%。相当于基准利率上浮50%以上。可见利率下降的趋势还是很明显的。8月20日LPR公布，五年期的基础利率为4.85%，低于当前的基准利率。同时政策也表示LPR会对中小企业进行扶持，降低其贷款成本。也就是说今后的LPR还会下降。再加上近期央行降准利好实业发展，利率下调的可能性还会增加。如此一来作为房贷利率基础的LPR发生变化，那么购房者的贷款成本也会发生变化。届时，购房者签订贷款合同约定利率重定，那么当重定期到了之后，LPR相对下降了，这样一来就相当于购房者的房贷利率下降了。这也就是在告诉购房者现在买房利率高不要紧，今后利率可能会下降的。毕竟一般来说房贷贷款期都很长，利率下降是必然的趋势。这就相当于是在给楼市变相的放水。

　　那么先不卖房等着LPR下降了再买不是更划算吗？虽然话是这样说，但政策方面应该不允许，毕竟政策表态房贷利率不会降，所以说就算LPR后期降了，央行和地方也可以通过加点的方式来提高当前的房贷利率水平。所以说重定利率这个水要放也是放给LPR在高点的人的，因为最终的LPR不可能没有下限一直降下去。

　　但是利率重定也有风险，不完全是放水。利率重定只是一个利率重新核算的方式，但市场确实瞬息万变的。谁也无法保证在重定期满重新核算利率的时候LPR是涨了还是降了。因为是LPR的变化是以月为单位的，一年间12个月哪个月上涨、哪个月下降都是未知数，而且利率波动本就是正常。

　　总的来说，利率市场现在有意提高房贷的贷款成本，但任何政策也都不会把控得密不透风，如果购房者真的赶上了LPR变化的下降区间，那么重定利率就真是利用LPR给楼市变相放水了。