一手成交回落,但供应逐步改善,中下旬有望突围

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  本周二手整体成交量为1059宗,环比上周回落7.2%。

  小研君分析认为,本周二手成交回落主要在于:目前客户入市热情有所下滑,部分客户选择观望后市成交走势再决定是否入市。据小研君统计,本周二手上门看房客明显减少,新增购房客户环比减少21.8%。同时,金九银十作为新房市场跑量、促销旺季,不少二手置业客户有意转移至一手市场,从而导致本周成交下滑。

  价格方面,本周二手住宅网签均价为27842元/平,环比上涨5.9%。主要由于本周天河、荔湾等中心区域需求回升,导致网签均价结构性上扬。

  

  

  在主要七区中,除天河、荔湾外,其余各区成交环比均有所下滑。其中,天河、荔湾本周分别成交130宗、69宗,环比上涨10.2%、40.8%。其中荔湾区成交排名超越黄埔(59宗)上升至第八位。小研君认为,本周荔湾成交明显上涨的主要由于上周市场需求减少,客户入市步伐放缓,而本周成交属于合理回升。

  另外,白云、海珠、黄埔三区成交则出现明显下滑,本周分别成交97宗、114宗、59宗,环比分别下滑19.8%、13.6%、9.2%。而番禺本周仍然以201宗的成绩霸占各区成交榜首位置。

  

  本周业主报价指数为21.9%,环比下跌3.0%,跌至全年新低。报价指数明显下滑主要由于近段时间二手市场成交表现平淡,成交周期明显拉长,导致业主对后市信心不足,报价下调以加快成交促成。

  整体看,本周共有73%的盘源下调报价。其中,报价下调1%-5%之间的盘源占51.9%,较上周增加2.9个百分点。而报价下调10%-20%以内的盘源占比则较上周增加3.8个百分点,共占5.7%。另外,本周报价上调5%-10%的盘源有明显减少,环比上周净减3.6个百分点,共占2.4%。

  

  

  本周全市一手住宅网签1261宗,环比下跌31.4%,创近八周低位。小研君认为,由于网签数据存在一定延后性,因此九月首周数据更多反映八月中下旬市场情况,其中一显著特点便是8月促销价格回调的祈福缤纷汇网签54宗,为本周成交第一热盘,可见早前成交客户陆续进入网签阶段。由此可见,本周数据表现尚不能证明“金九”市场出现疲态。

  相反,本周末全市主要一手供货大区均有推新动作,其中包括南沙集美御峰、番禺思科智慧城·12光年、亚运城天韵、黄埔招商雍景湾等,加推数量对比8月同期有明显改善。

  但需要理性看待的是,8月以来市场缺乏“一呼百应”的跑量刚需大盘集中入市,买家购房积极性较今年3-5月份下降。

  

  

  本周仅天河、白云、从化三个成交体量较小的区域成交环比上升,值得一提的是天河区两大热盘兰亭盛荟以及珠江花城近期均有充足货量推出市场,吸纳大量市区购房需求,从预售新批情况来看,珠江花城本周获批400套单位,预计可对区域成交带来一波极大刺激。

  另一方面,黄埔、增城成交环比下滑超4成,这一情况亦是导致市场成交环比下滑的主要原因。其中黄埔本周成交129宗,环比下跌54%,8月初推货的万科幸福誉网签进入尾声,8月下旬以来暂无大盘推货维系成交。增城本周成交仅280宗,环比下跌42%,由于推新放缓,各盘成交量均偏少。

  

  

  

  继上周广州公寓市场迎来一波小高峰交易后,本周市场成交小幅回落,全市共成交425套,环比下跌19%。

  本周外围区成交占比超8成,但环比成交缩减16%。其中,花都、番禺两区成交环比几乎腰斩,广州国际空港中心、时代云港、金龙城、雄峰城等主力项目仅有一二十套的公寓交易。而黄埔、南沙两区各成交127套、107套,撑起本周公寓市场的半边天。黄埔区合景天峻集中网签99套公寓,蝉联销冠。南沙区南沙珠江湾、中国铁建环球中心销售稳定,分别成交39套、23套。

  中心区交易集中,仅尚塬颐都汇一个活跃项目,录得14套公寓交易。

  增城从化两区成交缩减48%,仅三个项目录得成交,其中中海联智汇城成交21套,其余成交项目仅得个位数交易。

  供应方面,本周广州公寓市场新增供应645套。天河区智慧城板块又一新盘亮相,天河云商汇携194套25-58平方米的LOFT公寓入市。该项目临近天河万科广场,规划8栋创意空间和19栋企业总部以及少量商铺,项目产品可以个人名义购买,预计9月份对外销售。另外,荔湾逸合商务中心入市一栋31层高的公寓楼,供应451套47-67平方米的LOFT公寓。

  

  

  来源:广州中原研究发展部

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