17亿平米的楼市将“凝固”！15城严阵以待，央行、住建部摆明态度

这两年，楼市被打了很多标签。

举例来说，看涨的专家，比如李铁，总是以“城镇化”、“居住品质提升”、“农民进城”作为理由。看跌房价的人，又以“居民杠杆率”、“人均居住面积”、“房屋空置率”作为反驳的逻辑。

毕竟，房地产市场的体量，已经与20年前不可同日而语了，专家们的争议越来越多，有房族和刚需之间，观点的分歧也越来越大。

根据平安证券房地产团队的研究报告，我国商品房销售面积在2018年首次突破17亿平方米，销售额同比上涨12.2%，多家房企利润也明显上升，万科、恒大、碧桂园三家龙头房企“日赚”接近或超过1亿元。

请注意这个数字：17亿平米，这就是楼市如今的体量，用“庞然大物”来形容，丝毫不为过。

然而，17亿平米的楼市，即将“凝固”了。

何为“凝固”？涨不动，跌不了，有钱的已经买了，没钱的宁可等等再说，市场成交趋于清淡，限购、限贷、限售措施频出，从京沪深到新一线，从二线到地市，从县城到城郊，房企用促销换回款，业主用降价换现金，无论新房还是二手房，成交周期不断拉长。

以下几个消息，足够说明问题。

第一，15个城市发布禁涨、限售政策，严阵以待。

据中新经纬近日报道，根据不完全统计，进入2019年下半年以来，至少已有15个城市出台楼市调控政策，通过一系列措施，促进房地产市场健康发展。

比如，苏州年内第四次加码调控，在土地出让、居民购房政策、住房信贷税收等方面进一步收紧。大连发布通知，要求实施商品住房价格指导。洛阳住房保障和房产管理局明确表示要以2019年4月签约均价为基准价，再售房源价格原则上均不得高于该基准价。

此外，厦门印发意见，加强对商业、办公类建设项目管理，遏制商办类建设项目变相改造为公寓、住宅等“类住宅”建筑。宁波则剑指房企违规收取认筹金，出台商品房销售认筹管控政策。三亚、郑州、呼和浩特等地也先后发布通知，开展房地产市场专项治理。

禁涨，禁的是房价涨幅，简单有效。限售，限的是二手房投机，立竿见影。

第二，央行、社科院“摆明态度”，住建部出“重拳”。

在8月中下旬，央行副行长直接表示：房贷利率不会下降。

在8月25日晚间，央行发布了房贷利率调整的公告，自10月8日起，房产按揭贷款利率机制，从过往的“基准利率乘以上下浮比例”，改为“LPR+加点”，按揭利率的“锚”，不再是基准利率，而是LPR。

短短几天时间，央行连续发声，加上发布措施，态度非常明确：房地产会继续保持平稳。

社科院在2019年8月《中国住房市场发展月度分析报告》中指出：经过近20年的快速发展，当前住房总量供应较为充分，住房市场从总体看并无较大的实际增值空间。

意思很明显，还指望炒房赚钱的人，已经“落伍”了。

此外，住建部在最近一段时间连连出手，先是在8月中旬表示，将加快推动住房保障，明确住房保障设计和基本框架，为规范保障房准入使用和退出提供依据。

随后又发布了实现房屋交易合同网签备案全覆盖的通知，系统多部门联网，在第二次房产普查、房产税落地预期的前提下， 其中意味不言自明。

如果说社科院的报告只是一种观点的阐释，那么央行房贷利率参考LPR的机制、住建部发布的推进保障房、网签备案全覆盖，则像一记“重拳”一般，让楼市气氛更快得回归理性。

笔者认为，这预示房地产市场的“寒冬”提前来了。

虽然还是初秋，今年的“金九银十”，却似乎有成为“史上最冷”的兆头，数据显示，在8月份，一线城市新房成交量环比下降10%，同比下跌7%。二三线城市成交量同环比双降，跌幅分别为3%和6%。

显然，天气虽然还算凉爽，楼市的温度却直线下降，不光是成交量，还有卖地收入、房企融资额、土地市场溢价率，都出现了明显走弱。

不过，需要强调一点：所谓“寒冬”，更多的是指在土地流拍、房企降价促销、二手房成交清淡的基础上，市场气氛回归理性，并非是指楼市会出现大起大落。

早在七月份，包括《经济日报》、《经济参考报》在内的多家媒体，就已经对下半年楼市做出了展望，寒冬提前到来丝毫不令人意外。

《经济日报》的报道说：展望下半年楼市，大致能够用“稳”“严”“紧”三个字进行概括。稳地价、稳房价、稳预期将得到进一步落实。既防止房价过快上涨，又避免大起大落。

7月底，《每日经济新闻》指出：热点城市不再公布房价，房地产融资全面收紧，楼市调控已超出预期。

8月份，《经济参考报》报道称：下半年政策仍将以稳为主，但房地产市场面临进一步规模调整，同时应当警惕部分三四线出现新的库存风险。

密集的发声，意味着密集的信号，注意，“稳”字，就是防止大起大落，大涨不可能，大跌亦然。

这就是预期的重要性，15个城市密集发布调控措施，只是大环境下的“小插曲”，未来肯定还会有更多的城市加入。而央行、社科院、住建部密集的发声，就相当于一套“组合拳”，将房地产市场“锁定”到固有的位置，让价格变得更平稳，让刚需族买房有更多的余地。