楼市：再补刀房地产！房价再无悬念？内行人“两字”透露答案

最近一段时间以来，有关楼市和房地产的调控一波接着一波，大家都有一个疑问，不是说楼市平稳了吗？怎么调控政策不但没有放松，还有继续收紧迹象？这些疑问，也说明我们不少人还是没有看懂本阶段楼市调控的实质内容。

根据机构数据统计，2019年前8月，房地产调控政策累计达367次，频次已达到去年全年的9成，不出意外的话，今年楼市再创调控次数的历史记录。最近大家比较关注的LPR利率并轨改革，在其他资金利率可能整体下行的情况下，央行明确表示，房贷利率在市场基础利率基础上加成点数，确保房贷利率不下调，这是央行对各大商业银行的规定。

不仅于此，近日，中国银保监会发布了《中国银保监会办公厅关于对部分地方中小银行机构现场检查情况的通报》，明确要求对开发贷进行严格监控。根据媒体报道，部分银行已接到窗口指导，原则上开发贷控制在2019年3月底水平。监管机构（部门）再补刀房地产，房价再无悬念？内行人“两字”透露答案！

首先，我们通过以下3个小点来读懂现阶段楼市调控逻辑，以及未来展望。

1.2019年楼市调控目标透露什么信息？

早在去年12月24日，在全国住房和城乡建设工作会议上，住建部对2019楼市调控明确提出“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。现在大家习惯把土地称之为“面粉”，把房子比作“面包”。地价稳了，房价自然也不会偏离到哪里去。

所以在4月17日，自然资源部发布了“住宅用地5类调控”通知，根据当地楼市库存确定供地节奏。消化周期在6个月以下、12-6个月、18-12个月、36-18个月、36个月以上，分别对应显著增加供地、增加供地、维持持平供地、适当减少供地、减少直至暂停5类供地标准。通过此种调控法，达到住房供应与购房需求平衡，从而实现楼市和房价平稳。这里需要注意的是，楼市调控不是要让房价降多少，从这个供地要求可见一二，如果当地楼市库存多了，要求减少或停止供地，以消化库存，也稳住了市场。监管层对2019年楼市的目标就一个字，“稳”。

2.为什么看似楼市平稳了，楼市调控还在持续收紧呢？

我们可以通过3个数据和现象看：

（1）根据机构公布的上半年全国新建商品房均价显示为9329元/平方米，同比上涨7.5%。所以，2019年上半年房价是涨了，不是降了，各个城市会有所差异，这也是每个人所在城市感觉不一致的原因，但需要明确一点，整体是上涨了，楼市并不是个别媒体所报道的那样冷清。

（2）开年以后，“楼市小阳春”出现，以佛山、苏州、大连、南宁为代表的热点城市楼市过热、涨幅过快，所以，受到住建部门的预警提示就属于正常了，一些城市迅速细化和加码楼市调控政策。

（3）购房贷款热情不减。根据第一财经记者统计，截止到8月26日，A股已发布半年报的14家上市银行数据显示，其中有11家银行个人住房按揭贷款增速超过10%，而里面更是有5家银行增速超20%。所以，从这个数据看，房地产市场仍旧是供需两旺，银行房贷额度迅速消耗，这也是为什么最近银行持续收紧房贷，而且利率不降反增的重要原因之一，道理很简单，上半年房贷额度已经消耗得过快。

当然，楼市调控还不仅仅是上面这些，比如发改委在7月份下发通知，要求海外发债房企“只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务”，对房企借道海外资金带上紧箍咒。银保监会8月下发通知要求严厉查处各种资金挪用、转道房地产行业。这一系列措施，各监管部门配合有序，自上而下，查漏补缺。其目的非常明确，笔者认为主要有3个方面考虑：

一是楼市热情并未消退，如果政策有所放松的话，势必还会引起快速反弹，前期调控或前功尽弃；

二是房地产快速发展，对实体经济和消费挤占效应明显。甚至说，一些副作用已经显现，不能任其发展，否则短期或产生金融系统风险，长期不利于实体经济发展；

三是稳“预期”。前面我们提到现阶段楼市调控目标是“三稳”，其中“稳预期”是楼市发展的重要因素。监管层通过各项措施，让购房者清醒认识到，“房住不炒”不是一句空话，房价不会再像过去那样快速上涨，让大家意识到，“平稳”是现阶段主基调，如果调控目标比作“菜单”的话，大家应看单下菜。

针对第三点，内行人表示，房价的上涨下跌，购房者预期非常重要，决定了是否入市购房，或者不购房。所以，楼市持续调控，房价会下跌吗？答案就在“预期”两字上。现阶段房价预期怎么样？为什么这么说呢？

从社科院发布的这份报告，我们或可以看出端倪。在中国社科院发布的8月份《中国住房市场月度分析报告》中提到，“房价上涨预期并未有发生根本性改变，住房投资投机冲动仍然普遍存在”。

对于社科院这句话，我们不难理解。在很多人眼里，这么多年房价涨多跌少，只要早买房的，很少有听说过亏损，相比证券等投资渠道，积累财富有无可比拟的优势。 而且，房产作为实物，即使暂时不卖，还可以用来出租，赚取一定的流动资金。但是，城市化已经进入平稳期，进入下半场，楼市在持续的调控下，房子还有潜力吗？

内行人认为，从短期来看，本轮楼市调控与以往同与不同，相似的是楼市过热、房价上涨过快就会调控，不同的是，房地产市场环境发生了变化，未来的房地产市场不再是以量胜出，大开大合高增长已不可持续，而是以质赢得先机。这个“质”体现在潜力城市、潜力地段、好的产品，具备这些特质的房子仍是强者恒强。反之，缺乏这些因子，就不会再有过去那种一涨俱涨的基础了，至少变慢了。这一点，实际上跟楼市调控本身关系并不大。

从长期看，楼市调控不是为了去掉房地产这个行业，因为我们的城市化还没有完成，我们的改善需求市场还比较大，亿万购房需求还持续存在，在城市化下半场，城市群和都市圈房地产不但不会凉，而且还有较大的发展空间。市场、房价平稳是现阶段目标，长远看，楼市调控最终实现房地产这个行业健康良性状态，平稳向前发展。至于未来房价，是受货币、需求和经济发展等因素综合影响，在其他投资渠道狭窄情况下，人们对房子的乐观“预期”暂时还难以改变。