未来3-5年，房价是涨还是跌？看过楼市“众生相”，答案渐渐清晰

如果往前数2-3年，基于房价只涨不跌的事实，大家关心的是如何凑钱买房，甚至多囤几套房子。两三年后的今天，经历数百次大大小小的调控后，房价只涨不跌的神话被打破，人们的房价预期随之也发生了转变，无论是已经买房，还是考虑买房，大家关心的问题变了：未来3-5年，房价还能只涨不跌吗？现阶段，大家都在观望中纠结，对刚需而言，如果不买房，怕后来更加买不起，这一点已深有体会；如果买房，那万一房价跌了怎么办？对投资客来说，房价涨跌直接关系到是赚是赔。其实，这些纠结都是人之常情。但话说回来，虽然楼市走向错综复杂，但归根结底来说主要是受到政策面和大环境的影响。因此，要回答房价“向上还是向下”，还是要从这些因素入手。

首先，我们看看当前的楼市形势

众所周知，二手房房价变动更能反映真实市场。据国家统计局70城房价数据统计，7月有多达20个城市的二手房环比下跌，包括天津、济南、石家庄在内。笔者认为，虽然8、9月的数据还没发布，但二手房下跌城市数量大概率会增加，因为进入8月以来，国家明确不再把房地产作为短期刺激经济的手段，观望情绪进一步浓厚，9月又迎来打折促销潮，必然会进一步影响成交及房价。此外，根据诸葛找房最新统计，2019年第36周（9.2-9.8）百城二手房市场均价15067元/平方米，环比微涨0.03%。具体来看，50城下跌，47城上涨，3城持平，其中一线二手住宅环比下跌0.03%，二线环比下跌0.02%，三四线环比上涨0.01%。

通过两组数据看，目前楼市整体降温，虽有分化，但涨跌幅度明显收窄。不过，数据总归是冰冷的数字堆砌，对购房者而言，对楼市变化的感受更直观一些。根据笔者多次踩盘看，目前多数城市降温明显，特别是经历了国家明确定调、房贷利率上浮、信贷政策收紧之后，市场陷入“买不起卖不掉”的怪圈。虽然迎来“金九银十”，而且各地也降价声四起，但实质性的降价现象并没有明显出现，开发商也有点“光打雷不下雨”的意思。那么，目前楼市“众生”到底是带着怎样的心态看待房地产呢？笔者认为，未来3-5年，房价到底“向上还是向下”主要受开发商、购房者以及主管部门“态度”的影响。

其次，我们看看楼市“三方”的态度

从开发商的态度来看，现阶段更重视企业安全与现金流的掌控。3、4月份的时候，由于融资环境改善，不少房企纷纷补仓，随着5、6月份调控收紧，开发商拿地热情下降，7、8月份银保监会多次出手加大对信贷的监管力度，不仅购房意愿下滑，房企也纷纷调整拿地策略，融创、富力等龙头房企均表示下半年暂停拿地。笔者认为，未来4个月，开发商大概率会通过降价促销来缓解资金和销售压力，比如恒大早早就打起了“价格战”，通过加速抢跑来抢占客源。

对此，新城控股集团有限公司副总裁欧阳捷直言，开发商不应该再奢望未来的市场还会有高增长，未来应该在保证产品和服务品质的同时，继续坚持资金高周转策略，加快资金回笼，确保企业现金流安全。笔者认为，房地产高速增长的阶段过去了，现阶段掌握“现金流”比谋求“利润率”更加重要，特别是在国家收紧房地产信贷的情况下，通过加快销售来回笼资金无疑是最稳妥的办法。

从购房者的态度来看，房价预期出现转变，已经不着急买房了。随着房地产调控政策收紧，楼市进入“拉锯战”，多数购房者转变了预期，从最初的观望纠结变成了淡定的“看客”。因为大家越来越明白一个道理，房价普涨的阶段过去了，只要调控不放松，未来3-5年，房价无非两种结果，一种是扛不住压力的开发商和投资炒房客通过下调房价来缓解销售、月供压力，这时候大家可能还能遇到高性价比的房源；另一种结果就是长效机制越来越成熟，房价总体保持稳定，有钱的可以慢慢选，没钱的可以慢慢攒，只要房价涨幅可控，大家便有了更多考虑和选择的时间。

从主管部门的态度来看，房地产调控不会放松，楼市走向稳字当头。房价怎么走，作为政策性市场，主管部门的态度无疑是起决定性作用的。早在年初，住建部就定下了基调，明确2019年调控的目标是“稳地价、稳房价、稳预期”。此外，作为资金密集型行业，房地产行业离不开资金的加持，央行从2018年就多次降准，今年又连续两次全面降准，9月6日这次又释放了资金9000亿。 不过，这对于房地产往往是空欢喜一场，因为央行每次都明确了扶持实体的目标，而房地产行业的金融政策没有发生根本改变。其实，对于资金违规流入房地产行业，银保监会仍在不断加强政策监管，表露的态度不言自明。笔者认为，主管部门的态度十分鲜明，控制住了资金“水龙头”，无疑就控制住了高房价的“七寸”，而各类调控举措持续不放松的背后，除了是稳定房价，更关键的则是推动脱虚向实和防范系统风险。

最后，对普通购房者来说，应该怎样应对当前楼市？

通过“三方”态度来看，我们基本可以得出三点结论：其一，未来4个月，面对降温的市场，开发商通过降价跑量来拉动资金回笼或是大趋势；其二，未来3-5年，房地产市场告别周期规律，不仅短期调控不放松，长效调控也在加快推进；其三，从更长久的趋势来看，不同城市的房价支撑面不同，市场热冷就会不同，伴随房地产进一步分化，闭眼买房的阶段过去了，购房者应该把资金安全放在第一位，然后根据自己的需求和能力制定买房计划。

具体来看，未来3-5年，甚至10年，要不要买房以及如何买房应该看清城市发展的“新格局”。可以确定的是，未来房地产市场不会四面开花，房价将告别普涨阶段，最具活力的区域当属城市群、都市圈，最具买房价值的城市当属群内、圈内，以及辐射范围广的核心城市。因此，买房就是投资一座城市的未来，无论投资还是刚需，都应该具体城市具体分析。对多数三四五线城市来说，除非买房是为了自住，不建议过多持有房产。相反，随着房地产税等长效措施出台，对于一些资源枯竭型、产业结构不合理的中小城市来说，适度减持房产的窗口期也正慢慢到来。过去几个月，我们看到鹤岗、乳山、玉门等城市因为出现了“白菜价”般的房子而见诸报端，这意味着不合理的过多持有只能变成累赘，这一趋势值得大家关注。