高端市场一面爆发 一面冷清

今年前8月，上海高端市场呈现了两级分化趋势，好卖的盘争抢，不好卖的盘几乎无人问津，我们来看这一组统计数据：

前8个月，上海开盘的高端项目（均价>9万，前滩也算在内）共计有25盘，推出了5443套房源，这还没有算莘庄的天荟以及颛桥的上海星河湾两个项目。

与之对比的是，去年全年上海高端盘也只有不到40个，总套数不到8800套。

而在金九以后，明确推盘的高端盘至少还有10盘以上，总量也将超过1500+套。

也就是说，截止9月初所统计的高端盘，推盘量几乎已与去年全年推盘量持平，总推盘套数也只比去全年少1000余套。想必剩下的4个月时间，未纳入统计的高端盘推出1000多套房源还是绰绰有余的吧。

以上数据都足以说明，当前的高端市场供应量很充足。

再看这些高端盘的网签情况，除静安府东区与西区有前期房源网签外，其余项目基本都是本次开盘的网签情况，其显著的特点是，开盘越晚的网签不见得越低，从8月开盘的数据就能看出，如百汇园项目，仅半个月就已网签了52套。

网签数据▲

1

高端盘关键词：热销

高端盘因单价以及总价都较高，客户占比也相对较小，显然无法与刚需盘一样快速跑量。但上海从不缺购买力，某些高端盘也可以像刚需房一样实现开盘日清或开盘去化一半以上，相比于那些外环外的刚需房，如今的上海高端盘只要开盘，几乎都十分“热闹”。

下图标红的项目就是开盘去化不错的项目，共计25个项目开盘，去化不错的项目达到了15盘，占比已过半，其中不乏像融创领馆壹号院、珠江铂世外滩界、融创外滩壹号院等超过2000万+的项目，开盘几近日清。

2

高端盘关键词：前滩

自去年中粮前滩海景壹号入市开始，每每有前滩项目开盘，购房者就会排长队认筹，且认筹比基本都在300%以上，足以说明前滩的热度。

今年已开盘的东方悦耀虽没有预期火热，但开盘销售也非常良好，目前网签已签约了577套房源，还剩40余套。可能有人会问，为何该盘在如此火热的前滩“失效了？

目前该盘在售剩余户型基本是147平户型，而且是2房，如此“反人性化”的户型设计，后期通过装修也不好分割，这多少会成为购房者的绊脚石，购房者需要拿出极大决心买这样的房子，因此滞销也是显而易见的。

晶萃名邸认筹现场

再看如今刚认筹结束的晶萃名邸，只有306套房源，据说认筹人数已超过1000+组，毫无疑问，该盘又将上演“抢房”画面。

其实如今的高端项目，尤其是进入金九银十的节点，只要产品方面没有太大硬伤，有着良好地段以及地段周边的附加值，高端客户依旧能够买单。

3

高端盘关键词：真如

乍一看，真如并不十分耀眼，在上半年，主要是长实高尚领域的供应量实在过大，仅一盘就供应了1100多套房源，再加之项目全部启动中介分销，使得当时开盘前陷入空前“繁荣”，最终认筹率也超过了100%以上，不过开盘后只成交了不到500套房源，很多客户放弃选购。

其中原因或许有两点，其一总价超过800万的房子，认筹金只有10万，几乎没有任何门槛，很多客户抱着试一试的心态前来认筹，在看到所喜欢的房源被选走后，就放弃选购了；其二，同样出现在产品身上，港资房企开发的户型不符合当下购房者居住需求，采光、通风都有各种问题，花如此大价格买到居住并不舒适的房子，客户也同样需要做心理斗争。

其实，接近千万的房子，开盘去化近500套，在如此大体量推盘的前提下，已十分难得。

中海臻如府

在高尚领域开盘之后，又一市场关注度颇高的新房中海臻如府也即将迎来首开，因接棒高尚领域，中海臻如府的关注度也十分巨大，但从9.5万/平的价格来看，要比高尚领域贵近5000元/平，开盘去化或许不会有高尚领域这样好，只能等待9月13日开盘后的结果了。

4

高端盘关键词：融创

在前8个月内，25个高端盘中，融创开盘的项目占有3个，分别是融创领馆壹号院、上海桃花源以及融创外滩壹号院，都属于豪宅范畴，狼性营销如融创，无论什么地段、什么产品，只要是融创操盘，去化都十分可期。

年初开盘的融创领馆壹号院位于徐汇华泾，属于外环外，9.7万/平刷新了当时外环外的售价，如此高总价的叠加别墅，不到半年时间就去化完成，如今看网签，已经超百套了。

融创位于闵行浦江镇的上海桃花源项目

上海桃花源，同样位于上海外围，又一次刷新了同是融创创造的9.7万/平外环价格，达到了13.95万/平，如此之高的总价段，认筹比达到了82%，比同板块的刚需房卖的都要好。

融创外滩壹号院

融创外滩壹号院也同样如此，黄埔区大平层项目，单价12.15万/平开盘当日成交了90+套，去化接近9成。

此外，上海桃花源以及融创外滩壹号院在上一批房源售卖差不多完成时，又迅速取证，接下来的金九将再推盘入市。

高端市场离不开融创，在后续的市场里，融创也不会缺席。

5

高端盘关键词：冷清

虽然热销盘很多，但仍有少量项目“冷场”，在前8个月的高端项目开盘中，有10盘相对卖的一般，就连去年日清的九庐今年开盘也没有卖完，这其实与供应量有直接关系。

圣骊河滨苑超9万的项目，公共部分只有绿化

另外再看这10盘，静安慕舍、康博名邸、圣骊河滨苑、泰府名邸等盘虽然占据了有利的地段优势，但产品品质实属一般，社区共建也不高端，在价格没有太大优势情况下，遇冷也实属正常。

而且这种项目相比其他高端盘，更加难卖，网签数据已有所体现。

所以，对于高端盘，社区品质更加重要。

6

高端盘关键词：展望

的确，上半年高端盘推盘不减，但从目前已知推盘情况来看，金九银十还将陆续有高端项目入市。

不过从6月底开始，个别高端盘虽然去化不错，但整体不及上半年，因此在金九银十这个购房窗口期，高端盘要完成良好的去化，除价格外，品质也要过硬。

同时，如普陀长风、黄浦老西门等板块因长时间没有新房供应，或在金九银十的表现中有所突破。

就目前已知的推盘量来看，接下来的时间里至少将有10盘、超过1500+套房源等待入市。

宣布他们的命运，就看高端市场的购买力了。