高端市场一面爆发 一面冷清

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  今年前8月,上海高端市场呈现了两级分化趋势,好卖的盘争抢,不好卖的盘几乎无人问津,我们来看这一组统计数据:

  

  前8个月,上海开盘的高端项目(均价>9万,前滩也算在内)共计有25盘,推出了5443套房源,这还没有算莘庄的天荟以及颛桥的上海星河湾两个项目。

  与之对比的是,去年全年上海高端盘也只有不到40个,总套数不到8800套。

  而在金九以后,明确推盘的高端盘至少还有10盘以上,总量也将超过1500+套。

  也就是说,截止9月初所统计的高端盘,推盘量几乎已与去年全年推盘量持平,总推盘套数也只比去全年少1000余套。想必剩下的4个月时间,未纳入统计的高端盘推出1000多套房源还是绰绰有余的吧。

  以上数据都足以说明,当前的高端市场供应量很充足。

  再看这些高端盘的网签情况,除静安府东区与西区有前期房源网签外,其余项目基本都是本次开盘的网签情况,其显著的特点是,开盘越晚的网签不见得越低,从8月开盘的数据就能看出,如百汇园项目,仅半个月就已网签了52套。

  

  网签数据▲

  1

  高端盘关键词:热销

  高端盘因单价以及总价都较高,客户占比也相对较小,显然无法与刚需盘一样快速跑量。但上海从不缺购买力,某些高端盘也可以像刚需房一样实现开盘日清或开盘去化一半以上,相比于那些外环外的刚需房,如今的上海高端盘只要开盘,几乎都十分“热闹”

  下图标红的项目就是开盘去化不错的项目,共计25个项目开盘,去化不错的项目达到了15盘,占比已过半,其中不乏像融创领馆壹号院、珠江铂世外滩界、融创外滩壹号院等超过2000万+的项目,开盘几近日清。

  

  2

  高端盘关键词:前滩

  自去年中粮前滩海景壹号入市开始,每每有前滩项目开盘,购房者就会排长队认筹,且认筹比基本都在300%以上,足以说明前滩的热度。

  今年已开盘的东方悦耀虽没有预期火热,但开盘销售也非常良好,目前网签已签约了577套房源,还剩40余套。可能有人会问,为何该盘在如此火热的前滩“失效了?

  目前该盘在售剩余户型基本是147平户型,而且是2房,如此“反人性化”的户型设计,后期通过装修也不好分割,这多少会成为购房者的绊脚石,购房者需要拿出极大决心买这样的房子,因此滞销也是显而易见的。

  

  晶萃名邸认筹现场

  再看如今刚认筹结束的晶萃名邸,只有306套房源,据说认筹人数已超过1000+组,毫无疑问,该盘又将上演“抢房”画面。

  其实如今的高端项目,尤其是进入金九银十的节点,只要产品方面没有太大硬伤,有着良好地段以及地段周边的附加值,高端客户依旧能够买单。

  3

  高端盘关键词:真如

  乍一看,真如并不十分耀眼,在上半年,主要是长实高尚领域的供应量实在过大,仅一盘就供应了1100多套房源,再加之项目全部启动中介分销,使得当时开盘前陷入空前“繁荣”,最终认筹率也超过了100%以上,不过开盘后只成交了不到500套房源,很多客户放弃选购。

  

  高尚领域开盘前 中介集中看房

  其中原因或许有两点,其一总价超过800万的房子,认筹金只有10万,几乎没有任何门槛,很多客户抱着试一试的心态前来认筹,在看到所喜欢的房源被选走后,就放弃选购了;其二,同样出现在产品身上,港资房企开发的户型不符合当下购房者居住需求,采光、通风都有各种问题,花如此大价格买到居住并不舒适的房子,客户也同样需要做心理斗争。

  其实,接近千万的房子,开盘去化近500套,在如此大体量推盘的前提下,已十分难得。

  

  中海臻如府

  在高尚领域开盘之后,又一市场关注度颇高的新房中海臻如府也即将迎来首开,因接棒高尚领域,中海臻如府的关注度也十分巨大,但从9.5万/平的价格来看,要比高尚领域贵近5000元/平,开盘去化或许不会有高尚领域这样好,只能等待9月13日开盘后的结果了。

  4

  高端盘关键词:融创

  在前8个月内,25个高端盘中,融创开盘的项目占有3个,分别是融创领馆壹号院、上海桃花源以及融创外滩壹号院,都属于豪宅范畴,狼性营销如融创,无论什么地段、什么产品,只要是融创操盘,去化都十分可期。

  年初开盘的融创领馆壹号院位于徐汇华泾,属于外环外,9.7万/平刷新了当时外环外的售价,如此高总价的叠加别墅,不到半年时间就去化完成,如今看网签,已经超百套了。

  

  融创位于闵行浦江镇的上海桃花源项目

  上海桃花源,同样位于上海外围,又一次刷新了同是融创创造的9.7万/平外环价格,达到了13.95万/平,如此之高的总价段,认筹比达到了82%,比同板块的刚需房卖的都要好。

  

  融创外滩壹号院

  融创外滩壹号院也同样如此,黄埔区大平层项目,单价12.15万/平开盘当日成交了90+套,去化接近9成。

  此外,上海桃花源以及融创外滩壹号院在上一批房源售卖差不多完成时,又迅速取证,接下来的金九将再推盘入市。

  高端市场离不开融创,在后续的市场里,融创也不会缺席。

  5

  高端盘关键词:冷清

  虽然热销盘很多,但仍有少量项目“冷场”,在前8个月的高端项目开盘中,有10盘相对卖的一般,就连去年日清的九庐今年开盘也没有卖完,这其实与供应量有直接关系。

  

  圣骊河滨苑超9万的项目,公共部分只有绿化

  另外再看这10盘,静安慕舍、康博名邸、圣骊河滨苑、泰府名邸等盘虽然占据了有利的地段优势,但产品品质实属一般,社区共建也不高端,在价格没有太大优势情况下,遇冷也实属正常。

  而且这种项目相比其他高端盘,更加难卖,网签数据已有所体现。

  所以,对于高端盘,社区品质更加重要。

  6

  高端盘关键词:展望

  的确,上半年高端盘推盘不减,但从目前已知推盘情况来看,金九银十还将陆续有高端项目入市。

  不过从6月底开始,个别高端盘虽然去化不错,但整体不及上半年,因此在金九银十这个购房窗口期,高端盘要完成良好的去化,除价格外,品质也要过硬。

  同时,如普陀长风、黄浦老西门等板块因长时间没有新房供应,或在金九银十的表现中有所突破。

  就目前已知的推盘量来看,接下来的时间里至少将有10盘、超过1500+套房源等待入市。

  

  宣布他们的命运,就看高端市场的购买力了。

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