一个困扰开发商和购房者的问题:成都到底有多少房票?

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  成都到底有多少房票?这个问题无论开发商还是购房者都非常的关心,购房者关心是担心房票太多,自己抢不到房子;开发商关心是因为担心房票太少、购买力弱,自己的房子卖不出去。近两三年,成都涌入了二三十家品牌开发商,每一家开发商新进成都的理由大致相同:

  1、 成都有经济基础好,排名新一线城市榜首,地铁在建规模全国第一,……

  2、 成都人口吸附力强,人口众多,具有庞大的消费基础

  3、 成都房价低,大概在全国排名第二十几位了;而城市综合经济实力排名全国前十,部分指标甚至堪比北上广深。

  然而,由于空前严厉的调控政策,成都房地产目前并不乐观,库存量持续攀升,开发商和购房者似乎都有些焦虑了。人才落户新政将满两周年的时候(即2019年7月20日左右),居心叵测的人已经用“30万购房大军即入市”等噱头来炒作一番了,“满2年”已经过去了一个半月,“韭菜”并没有像炒作者传言那样被收割。成都究竟有多少房票?有多少人有购买力?购买力有多强?带着这些问题,四川乐居进行了调查分析。

  

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  先看落户人数

  为什么要看这个指标?因为成都从2017年3月24日开始,在“11+2”区域购房要么拥有连续24个的社保,要么拥有当地的户口,即“3.23新政”的内容。连续缴纳24个月的社保对很多人来说,时间太长,落户就成了一个捷径。恰好在7月份,成都有出台了人才新政,只要具备本科及以上学历,就可以落户,落户以后就具备了购房资格,这让限购政策名存实亡。

  
▲2017.3.24-2018.5.15成都执行的限购政策

  人才落户新政是从7月20日正式实施的,一大波不具备24个月连续社保的“人才”就通过学历落户具备了购房资格,由于高新南区和天府新区资格可以跨区域购买11区的房子,这两个区域也成了落户的热门。

  关于成都真实的落户人数,我们可以从新闻报道中窥探一般,如下表。新政实施23天,成都吸引了1.2万人才落户,高新区和天府新区排名第一;在2018年4月26日的新闻报道中,成都已经落户了17.62万“人才”,也就是说在“5.15新政”之前就已经有18万人具备了成都购房资格,可能已经在买房了。这一点可以从楼市上反映出来,“5.15新政”之前开盘即售罄是常态,中签率低于10%也是常态,中签率高于1%都不好意思说自己“热销”!这18万落户“人才”,即便没买到房子,在“5.15新政”之后他们也是有优势的,有了户籍,最多再等一年的社保又具备资格了。

  

  2018年5月15日,成都升级了房地产调控政策,落户不再立马具备购房资格,摇号也不能同时报多个楼盘了,以家庭为单位限购2套住房更是杀手锏,有资格的购房者数量几近腰斩。与此同时,在“5.15新政”之后落户的购房者,最快都要等一年才可能具备购房资格。

  
▲2018.5.16起至今成都执行的限购政策

  截止2019年7月,也就是人才新政2周年之际,成都落户人口达到了28.6万。总结来说:1、“5.15新政”之前,落户高新区和天府新区的人占了成都人才落户的大部分,大于了“11区”的总和;但是新政之后,这一现象就被彻底改变,11区的落户的人才数量有较大幅度的增长;同时,整个成都的落户人才数量也减少,因为同期西安、南京、郑州、杭州等二十几个城市也出台了很多吸引人才的政策。

  2、“5.15新政”之前落户的18万人,有些在新政之后可能已经买了房子(2017.3-2018.5成都住宅去化约3100万平米),有些或者因为限购升级而不具备了资格。

  3、“5.15新政”之后落户的人还要等至少一年才具备资格,是一个逐渐入市的过程,不会突然爆发,而且限购以家庭为单位以后,落户人数≠购房资格家庭数。

  4、在上半年,成都市统计局公布了2018年成都的人口数据,2018年成都净增户籍人口40.72万,扣除人才落户的25.4万,其他渠道落户的人口也就15万多点,比往年少得多,结合人才新政之前的落户方式,四川乐居认为这其中多数已经购房,不会对楼市形成冲击。

  

  (备注:①2010年常住人口异常增多是因为第六次人口普查修正了数据;②2016年人口异常增多是因为成都代管简阳,包含了简阳市的人口数据;③数据来自历年统计公报)

  5、即便有这些新增户籍人口具备了资格,他们的经济实力、购房需求是一定的,新房市场得不到满足就转战二手房市场,上半年成都二手房成交量暴涨、而且以100平米以下的中小户型为主,就足以说明这一点。新房市场的中小户型非常稀缺,“11+2”区域一旦出现,必然是爆款。

  0 2

  从公证摇号选房复核人数来看

  现在成都楼市的开盘都是采用公证摇号选房形式,开发商要公示复核的名单,自2018年5月15日新政以后,一个购房家庭不能同时报名多个楼盘的摇号,因此复核名单大致可以评估整个市场的购房者情况。

  乐居买房的监测数据显示,“5.15”新政以来,有千余个批次的摇号开盘,我们监测到大概有735个楼盘公示其摇号的复核名单,分布如下表格。这735个楼盘提供房源约22万套,复核通过的家庭数超过45万个;其中TOP20的楼盘就占13.5万购房者家庭,TOP80的楼盘占了26万组购房家庭,也就是说购房者的分布是极其不均衡的,少数高性价比楼盘吸引了大多数购房人群。

  从限购分区域来看,远郊和天府新区楼市比较艰难,购房者数量有限,平均中签率在80%左右;高新南区由于落户人才多、产业人口多、资格封闭,所以购房者充足,平均中签率最低;11区由于房源多,购买区域广,“5.15”新政以后落户人才多,中签率处于中间水平,内部分化也很明显,低楼面地价楼盘普遍去化较好,高楼面地价楼盘去化周期长。

  

  备注:注:①复核家庭数未做排重处理;②平均中签率=准售房源÷复核家庭数×100%

  0 3 看两个近期案例

  案例一 高新南区的楼市

  购房者都是理性的,都想买价廉物美的商品;整个市场的理论购买力转化成实际消费行为,受很多因素的影响,比如供应端的高价地和低价地项目。高新区和天府新区一样,都是封闭的购房资格,户籍或者社保在这两个区域多半是想买这两个区域的房子,折中一下的话也可以买“11区”,但绝大多数都不会考虑三圈层。

  高新南区由于面积小、开发早,新增土地供应少、新项目少,入市房源也很少,低价地项目就更少。如下图,高新南区的凯德世纪名邸近一年有3次开盘,价格有所上涨,中签率却越来越低,而且去化时间越来越短,去年10月份那批次的房源卖了几个月才售罄,今年6月份拿证的更多的房源,在摇号阶段就售罄了。足以说明高新南区低楼面地价项目去化殆尽以后,对房价的预期也在提高。

  更多案例详情请戳:【成都楼市猜想:如果没有了低地价楼盘】

  

  案例二 天府新区的购房者入市

  或许有人会觉得凯德世纪名邸的案例有价格因素在里面,接下来我们看另外一个案例。天府新区一楼盘近一年多有4次取得预售许可证,每次的装修标准都是3398元/平米,平均价格也都在12300元/平米出头,差别不大。但是2018年的三次开盘,中签率都谈不上高;2019年8月这次开盘,540套房子,购房者却有3741个,中签率只有14%多点,清盘应该没什么问题。

  

  (注:8月29日的复核数据来自购房群,实际人数可能有出入,以官方公示为准)

  为什么会出现这样的情况?原因有二:

  1、 如之前传言所说,从2019年5月以来,“5.15新政”被限的人逐渐具备了资格,7月以来“3.23”新政被限购的人也逐渐具备了资格。而不到一万三的均价,在天府新区实在是太难找了,自然很多人都想买。

  2、 从历史摇号来看,3741组购房家庭并不算特别多,14.43%的中签率也不是最低,这足以说明“5.15新政”1周年和“3.23”新政2周年节点释放出来的购买力有限,没有传言说的那么夸张。

  某资深房地产从业人员以十多年的切身经验表示,房地产的短期、中期、长期都是看政策:土地是国土部门供应,建什么房子由规划部门审批,房子怎么买卖由房管部门决定,贷款及利率由银行指定政策……成都楼市处在限购、限价、限售、限贷等重重政策的调控之中,在国际国内经济环境不容乐观的前提下,成都有资格、有需求的购房者还有很多,但是新房逐渐攀升的价格和户型面积,让很多人望而却步,有的人转战了二手房,甚至放弃了在成都安家立业的打算,回到老家、回到小城市、到其他城市。

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  原创团队

  出 品:蒋 瑜

  主 编:银 涛

  作 者:蔡德勇

  排 版:斯 达

  

  

  

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