“全面降准+定向降准”齐来，还会有房贷降息吗？楼市有何影响？

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导读：9月6日，下午17：22分，市场期待已久的降准终于来临，而且是“全面降准+定向降准”齐至。

为何此时降准？房贷利率会降吗？

多位金融界业内人士表示，降准对房地产市场影响有限。

中原地产首席分析师张大伟表示：在本次降准前，监管部门已经多次针对房地产收紧政策，筑大坝，避免资金违规流入房地产。

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9月6日，下午17：22分，市场期待已久的降准终于来临，而且是“全面降准+定向降准”齐至。

央行公告的降准范围是，“全面降准”0.5个百分点，“定向降准”1个百分点。

具体内容是，全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司），在此之外，为促进加大对小微、民营企业的支持力度，再额外对仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点，于10月15日和11月15日分两次实施到位，每次下调0.5个百分点。

这次降准，央行释放长期资金约9000亿元，其中全面降准释放资金约8000亿元，定向降准释放资金约1000亿元。

为何此时降准？

央行指出，降准的原因是“为支持实体经济发展，降低社会融资实际成本”。

央行还特别指出，将继续实施稳健的货币政策，不搞大水漫灌，注重定向调控，兼顾内外平衡，加大逆周期调节力度，保持流动性合理充裕，保持广义货币M2和社会融资规模增速与名义GDP增速基本匹配，为高质量发展和供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。

为何在这个时点降准？

华创证券首席宏观分析师张瑜认为：

当前汇率和通胀（由于基数原因通胀这两个月将短暂回落，年底将再次冲高）对货币政策牵制减弱，是难得的窗口期；同时经济回落压力在即，需要提前落地为后续可能的专项债提前额度下达或发行做准备；及时落实国务院要求。

华泰固收认为：

央行一般会在国常会结束后3天至1个月内进行相应降准操作。

首先，降准与9月中旬税期形成对冲，有助于维持资金面合理充裕。

其次，十一为70周年大庆，降准有助于提前稳定金融市场，做好对冲经济下行准备。

最后，降准释放的资金可以配合地方专项债的发行，保障金融机构的配套融资。

此次降准释放资金约9000亿元，有效增加了金融机构支持实体经济的资金来源，同时由于降准对信贷投放有乘数作用，也会起到降低银行负债成本的效果（每年约150亿元），负债端成本通过银行传导有助于降低贷款实际利率。

为何对城商行“定向降准”？

华泰固收指出，定向降准的对象是“仅在省级行政区域内经营的城市商业银行”，下调幅度为1个百分点，目的在于对中小银行流动性支持。

其指出，某城商行被建行接管事件之后，市场对城商行信用风险的担忧逐渐升温，造成城商行缩表，影响信贷投放能力，此次定向降准也是与前期城商行同业投资监管政策配合，从开源和节流两个角度，引导城商行加强对实体信贷支持。

9月6日，评级机构标普指出，另一家港股上市城商行拟取消派发优先股股息，为中国同类债券的首例。目前，中资银行累计发行优先股近500亿美元。该事件或导致中小银行在发行同类债券时，需向投资者支付更高的风险溢价，加剧了中小银行融资成本上升问题。

标普指出，城商行、农商行发行的其他一级资本债券的大部分投资者为同类银行或其他境内投资者。随着刚性兑付逐渐打破，预计投资者将要求风险溢价显著提高。

防火墙已筑好

降准资金难入楼市

对此，多位接受21世纪经济报道记者采访的金融市场人士表示，降准对房地产市场影响有限。

克而瑞研究中心总经理林波表示：“此前监管部门就一再强调房住不炒，中央政治局会议更是首提不将房地产作为短期刺激经济的手段。 尽管信贷环境整体趋向宽松，但房地产信贷政策将适度收紧，且恐将执行窗口指导。 ”

中原地产首席分析师张大伟表示：

“降准不是为了刺激房地产，而是要给市场增加流动性，降低实体企业融资成本，稳定经济。

在本次降准前，监管部门已经多次针对房地产收紧政策，筑大坝，避免资金违规流入房地产。从全国房地产调控政策看，2019年来，房地产金融政策的收紧成为最主要特点，房地产调控再次升级。”

据中原地产统计，从2019年7月份来说，各种针对房地产信贷、资金的收紧政策层出不穷，仅在2019年8月份，各地针对房地产调控政策，合计就多达60次。此外，针对房地产金融收紧政策持续发布，包括房地产按揭到开发商的各种融资渠道，都有不同程度的收紧。

日前，银保监会办公厅发布《中国银保监会办公厅关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》，决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作。此外，据媒体报道，部分银行已对开发贷和个人贷款统一纳入总额控制，这也使得个人房贷额度受限。

同策咨询研究总监张宏伟对21世纪经济报道记者表示，当前政策对楼市资金的“窗口指导”防火墙已铸，即使市场上有钱，也难违规进入楼市，短期起码至四季度楼市调控继续，市场调整基本面不变。

房贷利率会降吗？难！

区域信贷政策差异化

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降准之后，市场人士普遍认为9月下旬的LPR报价会下调5-10个BP，市场也十分关注与LPR挂钩的房贷利率将如何变化，银行对于房贷利率转换的工作进展如何。

一位接近监管的人士表示，房贷利率由参考基准利率变为参考LPR，这两种机制的切换要保持总体平稳的原则，切换后，房贷利率的加点受两大方面影响，一个方面是LPR所反映的贷款市场的变化会反映到价格里面，第二个方面就是房地产市场的趋势也会从中反映。

一位国有大行的个人金融业务部管理人员介绍称，该行正在稳妥有序推进个人住房贷款LPR定价各项工作开展，预计9月中下旬，合同、制度、系统等各项工作可以准备就绪，10月8日前，基准利率及LPR两种定价模式可以并行，由客户及银行协商确定，10月8日起，将正式切换为LPR定价。

“我们已经研究梳理了政策宣传素材，客户的问答题库等，已经完成了政策过渡期间客户的答疑准备，”另一位国有大行的房贷处管理人员表示，该行以10月8日这个时间节点来倒排工作计划，从6大方面着手，改造升级后的业务系统9月6日上线，9月20日左右将全面开放。

据一位北京地区大行人士透露，北京地区新的商业个人住房贷款利率定价基准是首套不低于相应期限LPR加点55个BP，二套不低于相应期限LPR加105个BP，这也就表明，假设9月20日LPR利率不变，北京首套房贷利率将为5.4%，比目前基准上浮10%高1BP，但目前市场预计9月20日LPR下行是大概率事件，那么房贷利率也会下调，但预计幅度不大。

此外，据媒体报道，招商银行深圳地区部分房贷业务也已经挂钩LPR，首套房利率为5.15%，二套房利率为5.45%，比此前略微上调。

克而瑞研究中心团队认为，近期居民房贷业务大幅缩量，短期内房贷利率大概率将继续向上调整，央行将房贷利率上浮加点的权力下放到地方，不同城市将呈现差异化的住房信贷政策,那些房价上涨压力大的热点城市购房首付比例、房贷利率上浮比例理应更高。受制于信贷政策适度收紧，其对房地产市场利好程度有限,即使“金九银十”传统销售旺季，市场也较难出现全面反转行情，成交量整体回升幅度着实有限。

会不会“降息”？

降准之后，短期内降准空间已经不大。那么，货币市场MLF利率、贷款市场报价利率（LPR）会不会降低？

市场对“降息”预期较为一致，接下来MLF利率、LPR利率较大概率继续下调。

中信证券固定收益首席分析师明明认为，本次降准为后续MLF操作留足了空间。加之美联储9月19日降息、9月20日第二次LPR报价，本次降准后MLF续作情况可能会比较灵活。预计在降准落地之前，9月9日的MLF到期仍然存在较大的续作可能，而9月17日MLF到期可能缩量续作或者不续作，等待美联储降息落地后再新作MLF并顺势下调操作利率。

华泰固收认为，LPR报价与MLF利率直接挂钩，在降低实体融资成本的诉求下，MLF适时调整概率增大。其中，9月7日、9月17日，分别有1490亿、1765亿和2650亿一年期MLF到期，需要关注央行到期续作情况。后续需要关注MLF和公开市场操作利率调整与否。

其认为，MLF利率适时调整并带动LPR利率下行无悬念，美联储确认二次降息后，时机将较为成熟。但是，公开市场操作利率会否同时跟随存在疑问，至少跟随幅度不同步。理由在于公开市场操作利率与实体融资成本相关性不强，同时央行要顾及汇率、同业杠杆等约束，12月份CPI破3%概率大增。

来源：21世纪经济报道

编辑：陈川