三旧改造项目新规：协议搬迁不成将转为行政裁决，不搬不行了！

导读：所谓“三旧改造”项目，是指广东省特有的改造模式，分别是“旧城镇、旧厂房、旧村居”改造，是原国土资源部与广东省开展部省合作，推进节约集约用地试点示范省工作的重要措施。近日，省政府网站发布《关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》，明确提出要强化拆除重建类改造项目的行政和司法保障，在大部分涉案房屋权利人同意，但协议搬迁久拖不决的情况下引入行政裁决，推动法院司法强拆。那么，这一新规有何特点呢？将会给未来的各类“改造”项目带来怎样的影响呢？

三旧改造项目虽为广东省的特色，但其性质大体上与遍及全国各地的棚户区改造、危旧房改造、旧村改造等项目类似，且在广东省的实际操作中往往冠名为城中村改造。故此，这并非什么新名词，这类项目对老百姓的实际影响也早已存在多时了。

以往，三旧改造的推动主要靠“协议搬迁”模式，即改造片区内的房屋权利人需达到政策划定的同意改造比例，一般都在90%以上，个别城市如深圳市甚至要求达到“2个100%”才可执行改造行动——必须要获得权利主体100%同意，并且要100%签订搬迁补偿安置协议。

无疑，如此操作规则下的城中村改造工作推动起来难度很大。

不过，这一困局或许很快就会被新规所打破。刚刚发布的《指导意见》中规定：

实行政府裁决和司法裁判。“三旧”改造项目，多数原权利主体同意改造，少数原权利主体不同意改造的，按照《土地管理法》及其实施条例、《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关规定处理；

在明律师解析：这里指的“相关规定”大约是《土地管理法实施条例》第45条及《国有土地上房屋征收与补偿条例》第26条的规定。对于农村集体土地上的改造项目，少数房屋权利人不同意的，由自然资源部门作出责令交出土地决定；对城市国有土地上房屋的改造项目，则由市、县级人民政府作出补偿决定。接下来衔接的都是申请人民法院强制执行。

法律法规没有规定的，可积极探索政府裁决。对由市场主体实施且“三旧”改造方案已经批准的拆除重建类改造项目，特别是原有建筑物存在不符合安全生产、城乡规划、生态环保、建筑结构安全、消防安全要求或妨害公共卫生、社会治安、公共安全、公共交通等情况，原权利主体对搬迁补偿安置协议不能达成一致意见，符合以下分类情形的，原权利主体均可向项目所在地县级以上人民政府申请裁决搬迁补偿安置协议的合理性，并要求限期搬迁。

（1）土地或地上建筑物为多个权利主体按份共有的，占份额不少于三分之二的按份共有人已签订搬迁补偿安置协议；

（2）建筑物区分所有权的，专有部分占建筑物总面积不少于三分之二且占总人数不少于三分之二的权利主体已签订搬迁补偿安置协议；

（3）拆除范围内用地包含多个地块的，符合上述规定的地块总用地面积应当不少于拆除范围用地面积的80%；

（4）属于旧村庄改造用地，农村集体经济组织以及不少于三分之二的村民或户代表已签订搬迁补偿安置协议。

对政府裁决不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。当事人在法定期限内不申请行政复议或提起行政诉讼且不履行裁决的，由作出裁决的人民政府申请人民法院强制执行。

县级以上人民政府进行裁决前，应当先进行调解。

在明律师解析：这里的行政裁决制度类似于原《城市房屋拆迁管理条例》时期所适用的拆迁行政裁决，但其申请主体有所区别，即仅原权利主体可向县级以上政府申请裁决。已签约同意改造的农村集体经济组织和绝大多数业主将成为裁决的申请主体。

也就是说，在充分尊重被改造对象意愿的前提下，新规引入了“少数服从多数”，“个别人诉求服从公共利益”的态度。这对于推动项目本身而言无疑是有利的。

《指导意见》中还规定了“政府补位作用”，即对于市场主导的拆除重建类改造项目，市场主体已征得第16点规定比例的原权利主体同意，但项目仍难以推进，在政府规定的期限内无法与所有原权利主体达成搬迁补偿协议的，该市场主体可申请将项目转为由政府主导的方式推进。

市县级人民政府可在现有工作基础上继续推进土地、房产征收（收回）工作，并对经核定的市场主体前期投入费用予以合理补偿。

在明律师解析：协议搬迁与行政征收二者将实现有效衔接，即在市场主体“推不动”项目的情况下转由政府接手，通过具有强制性的行政征收程序继续推动项目。开始是谈，如果实在谈不拢就改为裁决，最终法院的执行人员就该上门了。

在明律师最后想提示大家的是，将“协议搬迁”与“行政征收”配合起来使用是这一新规所透露出的重要动向。其特点在于结合了二者的优势，对项目推动将产生更为积极的影响。面临城中村改造的朋友要及时关注这些政策新动向，根据自己所涉及的项目情况审慎考虑签约搬迁，对补偿安置有疑问可及时咨询专业律师，争取实现改造方与被改造方的互利双赢。（王小明/文）