楼市真空期，房价将迎来彻底逆转？近10年未见，氛围变了

对于未来的房价走向，市场从不缺少声音，总结起来大概是两面派：一面是会按照现在的高水平长期稳定下去，另一面则是认为房价会大跌。虽然两种说法都是各有理由，与其说认可，不如说是每个人拥护的结果都不一样。毕竟房价高企了这么多年，除了等房价下降以外，刚需买房也是无能为力。实际上，凡是关注楼市的人来说，今年无论是官媒还是其它中小媒体，大小新闻无一离不开国家倡导的“三稳”基调，稳地价是前提，稳房价是结果，稳预期是根本。

要知道，地价和预期是决定房价的两大因素。今年上半年出现了小阳春，多地土市开始活跃起来，据克而瑞数据，前4月城市溢价率开始上升，热点城市卖地近3000亿，创2年新高，房地产开发投资连续5月维持高位。一边是土拍火热、抢房盛行，另一边是百姓长期看涨房价，购房意向逐季度下降的事实。不仅如此，随着下半年调控升级，房贷利率上调、库存回升等问题更是如影随形，此时楼市如困兽一般张开“獠牙”，这几乎与2010年的情形如出一辙。近10年未见，3大“背离”特征重演，房价能否迎来逆转？

土地成交井喷

房说君认为，很明显，这些年房子在作为“投机品”的前提下，房价波动很大，老百姓更是恨得牙痒痒，除了吐槽之外似乎什么也做不了。不过历史总是惊人的相似， 我们不妨从过去的楼市走势中寻找影子，或许对接下来要面对的市场有借鉴作用。数据显示，2010年全国土地出让成交2.7万亿元，同比增长70.4%，出让面积42.8公顷，同比增105%。一线土地市场与二、三线城市分化，并出现流拍和高价地相存的现象，后在调控穷追猛打下，这才让土地回归理性。

可以说，在密集的调控声中，仍难掩土市的业绩。房说君认为，土地和房价一直被视为楼市冷热的风向标，按理说，如果地价便宜，楼盘建成后的房屋单价自然不会太高，相反如果开发商都不愿意拿地，则是市场太冷的趋势，紧接着便会出现房子难卖、降价促销的现象。从这样的角度看今年楼市，我们会发现，2019上半年土地市场成交量缩价涨，溢价率环比上涨5个百分点，特别是二三线优质地块集中供应，带动地价一路走高，而随着国家对楼市的新手段，7月以来溢价率首次回落，同时成交面积和成交额等多项数据也开始下滑。

调控升级加码，楼市各方情绪集体下降

2010年是楼市极不平凡的一年，在4万亿刺激下房价接近沸腾，为了彻底打消幻想，调控一轮接着一轮，“国十条”“国五条”引起不少行业震动。2010年4月份，“新国十条”出台，贷款首付比例从20%提升到30%，二套首付不低于50%。大幅提高三套以上的住房首付款和贷款利率，没有1年以上纳税证明或者社保证明的非本地居民暂停发放住房贷款。

所以，在这个时期内，刚需观望，炒房者基本绝迹。房说君认为，无独有偶，2019年，成交量、融资渠道和卖地收入全部下降，三个消息不光代表了楼市目前的处境，市场气氛更是随之降温。尤其是站在金九银十的关口，购房者也开始清楚明白，“买涨不买跌”的情绪更多的，是潜意识里获利变现的念头作祟，在房住不炒的定位下，买房的还是会去买房，而买不起的，租房也同样享有教育和医疗的权利，想清楚后，买房也就成了人生中的一件不大不小的事。

高库存、短期供不应求

土地供应增加、短期供不应求的情况，让一些尝到甜头的人开始盲目扩张。2010年是加快城镇化推进的一年，人口红利持续释放，向大城市流入的人口开始批量增长，这刺激了大城市的购房消费，也导致了城市建设步伐加快。同年全面启动棚改计划，在此背景的助推下，开发商下沉到中小城市，投机者、购房者渗入其中。俗话说欲速则不达，过度的拔苗助长反而造成局面不可收拾，不仅城市内的存量房无法消化，市场供过于求，小城市还出现“人去楼空”的现象，房价起来了却无人接盘，虚高的价格开始不断推低，顺带着地价下滑，形成恶性循环。

而2019年，同样是短期供不应求，同样的扩张，不同的是，这次是在二三线城市。据易居数据，百城住宅库存已呈现连续8个月同比正增长的态势，相比去年同期，库存压力有所增加。截至7月底，一、二、三四线百城中新建房库存总量分别为2704、22149和20074万平方米，比增为19.7%、2.0%和9.1%。

房说君认为，其实说白了，一二线的库存增加，对于人口和产业资源强劲的城市并不需要大费周章，更无须担心能不能卖掉的问题，关键是三四线城市，在近期房企大佬们纷纷“逃离”三四线的表态上，可见那些还动辄上万的小城市将会是房地产的库存“软肋”，想必大家没有忘记辽宁丹东吧？一座三四线城市曾两年同期领跑70城房价，目前来说，大部分三四线已进入有价无市状态，这也是为什么会有炒房者在三四线被套牢的说法了。

房说君有话说，不要小看，这3大“背离”特征重演，房地产氛围变了，不仅意味着楼市“资本利得”的效应消失，随着房价步入稳定区间，楼市永涨神话破灭，房地产不再是铁定赚钱的了，而且当买房开始亏钱的时候，炒房客们才会知难而退。这3大特征也将意味着，也将开始一次彻底逆转，当然了，“稳”是一个很好的真空期，将真实价格回归，同时我们可以看到哪些城市具有真正的竞争力，而哪些城市又会在竞争中暗淡下去。