世联行进入业绩低谷：归母净利大降近八成 主营业务毛利全线下滑

今年上半年，世联行实现营收31.04亿元，同比下降15.48%；归母净利润为0.63亿元，同比下滑78.94%

《投资时报》研究员 孟楠

2019年9月4日，即世联行（002285.SZ）与58同城（WUBA.N）、同策房产咨询牵手成立行业内首家PMLS（新房联卖平台）“58爱房”后的第15天，“反贝壳联盟”的战略合作再度升级。

世联行公布，拟与参股子公司上海更赢信息技术有限公司（PMLS母公司）签署《战略合作框架协议》，双方将利用各自资源为对方委托的项目提供服务，预计2019年9月至2020年4月交易金额不超过35亿元。

世联行对外表示，本次关联交易为公司业务发展的实际需要，既增强了业务创收能力，又对其他业务起到协同作用。

然而，当循环探底的房地产弱势调整周期面临延长的境况下，上述利好并未能令世联行股价摆脱低迷走势。公告当日，该公司股价出现2.22%的涨幅，仍低于Wind房地产指数涨幅0.47个百分点。而8月15日，世联行创出的3.86元/股年度低点，正逐渐接近投资机构近期给出的3.62元/股最低目标价位。

截至9月6日，世联行4.13元/股收盘价较52周高点（前复权）已下挫近4成。

《投资时报》研究员注意到，这与世联行继2018年营收和归母净利润同比分别下滑8.26%和58.59%后，2019年业绩再度大幅下滑不无关系。

2019年半年度报告显示，报告期内，该公司实现营收31.04亿元，同比下降15.48%；归母净利润为0.63亿元，同比下滑78.94%，接近此前业绩预告中同比降幅60%—80%的上线。

在中金公司看来，基于世联行去年下半年盈利指标基数走低，其当期期末已实现但未结算的代理销售额为4148亿元，并将在未来3—9个月内贡献约32亿元代理费收入，因此预计该公司全年盈利同比降幅将会收窄，业绩下滑趋势仍然明显。

主营业务毛利全线下滑

作为在A股上市的第一家房地产综合服务商，处于“去地产化”阶段的世联行业务分为交易服务、交易后服务、资产运营服务和资产管理服务4大板块。

其中，第一大主营业务交易服务板块包括代理销售业务、互联网+业务、顾问策划服务和经纪业务；第二大主营业务交易后服务板块包括金融服务业务和装修服务业务。

如果说2018年初步战略转型完成后，世联行凭借四大业务板块实现营收“三升一降”避免了业绩大幅下滑的尴尬，那么，今年上半年两大主业营收分别同比下降26.50%和17.40%则令该公司转型中护城河不够宽厚的缺点，在新房交易量进入增速持续下滑的大环境下，暴露于台前。

半年度报告显示，报告期内，世联行4大业务板块的8项分支业务中，除装修服务业务和物业管理服务业务分别贡献实现毛利740.37万元和5010.65万元，并实现同比增长22.17%和25.81%外，其余6项分支业务毛利全线下滑。

其中，利润第一大来源、受房地产市场波动最大的代理销售业务实现毛利3.16亿元，同比下降17.66%，毛利率同比下滑2.99个百分点至24.17%；利润第二大来源金融服务业务实现毛利1.92亿元，同比下降20.65%，毛利率同比微升2.91个百分点至63.77%。

尽管资本运营服务板块报告期内实现营收同比增长58.65%至2.65亿元，并在一定程度上缓解了世联行营收加速萎缩的态势，但以公寓管理业务为主的该板块亏损持续扩大的现状短期内仍难改善。

“一方面，公寓的平均租期是12年，回收期预计至少需要5年；另一方面，困扰长租公寓行业已久的盈利问题仍未解决；更麻烦的是，随着行业暴雷事件频发，部分房企已开始剥离长租公寓业务。”一位不愿具名的业内人士向《投资时报》表示。

据了解，世联行的公寓管理业务主要以“世联红璞”为服务品牌的集中式公寓为主，目前覆盖30个城市，运营项目191个，运营间数近3万间。该业务2018年实现营业收入4.06亿元，同比增长94.85%。

半年度报告显示，世联行资产运营业务毛利亏损2.40亿元，同比大幅下滑48.59%。该公司在报告中解释称，报告期内，公司公寓管理、工商资产运营的运营规模持续扩大，运营前期爬坡阶段的出租率相对较低，后期会逐步提升将达到正常运营水平。

世联小贷近5年法律诉讼情况

小贷业务萎缩法律诉讼激增

随着主营业务毛利贡献值纷纷折戟，世联行毛利率和净利率也分别下滑至13.48%和1.96%的历史低点，分别同比下降8.91个百分点和6.30个百分点。

《投资时报》研究员注意到，世联行业绩持续走低的原因除公寓管理业务亏损扩大外，另外两个主要原因分别是互联网+业务毛利和毛利率出现断崖式下滑，以及高毛利率的金融服务业务毛利贡献值大幅减少。

半年度报告显示，世联行互联网+业务当期实现毛利7329.89万元，同比下滑75.94%，毛利率同比下降14.84个百分点至15.52%。原因是在房地产电商政策持续收紧的趋势下，该业务板块营收贡献同比减少52.95%至4.72亿元。

鉴于世联行小额贷款业务当期营收占金融服务业务营收的比重达99.27%，因此后者的业绩几乎完全取决于前者的状况。报告期内，世联行金融服务业务实现营收3.01亿元，同比下降24.27%，小额贷款业务营收则同比下滑24.57%至2.99亿元。

公开资料显示，2012年启动金融转型的世联行目前金融服务版图包括深圳市世联小额贷款有限公司（下称世联小贷）、深圳世联投资有限公司、深圳市盛泽融资担保有限责任公司、广州盛泽按揭服务有限公司、深圳盛泽按揭代理有限公司、上海盛泽邦家投资管理有限公司、北京盛泽万家投资管理有限公司和天津盛泽万家房地产经纪有限公司8家公司。

尽管围绕房地产行业打造的金融服务闭环一度成为世联行转型落地的核心赢利增长点，但问题是行业融资环境已是“四面楚歌”，该业务板块业绩萎缩的同时，还需面对与日俱增的法律诉讼。

企查查显示，截至2019年9月8月，世联小贷涉及的法律诉讼数量共计1157宗，分布在世联行大本营广东省的法律诉讼数量达1141宗。其中，世联行2019年法律诉讼数量同比大幅增加：裁判文书和开庭公告分别同比增加34宗和111宗至168宗和381宗。

而在多达529宗累计裁判文书中，借款合同纠纷为案由案件数量占比接近九成。这意味着，若上述案件进入法院强制执行阶段，作为原告的贷款人世联小贷将面对部分借款人不履行或不能履行归还贷款本息义务的风险。