都是影帝!楼盘降价有套路,不如打劫开发商!

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  禅城距离3万+,至少还差两个涨停。

  上周,司令报道了岭南盛世不按套路出牌惊爆开盘后,获各位老铁猛烈关注,更令其它楼盘营销总侧目。

  有营销总感叹:说好一起往3万冲,BGY临阵爽约了。言语中透露着一股唏嘘~

  但碧桂园的操作在当下来看,真没毛病!毕竟,钱这玩意儿,还是落袋为安,

  

  而你看禅城市区x地铁盘,一出山便傲气冲云天,高价开盘,板块扛把子,结果惨遭滑铁卢。有老铁高价入货,各种郁闷~

  再看禅城市区x盘,在坊间吹风价后,就如陶渊明隐居闹市,不问四季变更,至今都没多少外人知道它到底开盘了没~

  还有禅城市区x地铁盘,在酒店开盘前,怕人气不够,请了一帮水军,兼职头还不忘嘱咐开盘当天穿体面点儿。其开盘也算可观,收割了一波市区粉后,销售疲态尽显~

  而今年留给禅城各大高价盘的高端客群不多了,如果吊高卖,大家更是捂紧钱袋子。购房者能等明年开春再行动,但开发商能等吗?

  

  显然不能,所以有觉悟的开发商还是迈出了降价让利的步子。但其中的操作套路,是各家的葫芦装各家的药~防不胜防啊~

  

  尾货先涨后降 妥妥“特价房”

  最近,南海大道北某盘又刷屏了,其打出“直降27万,单价低至24000,成交即送5年管理费”,坐拥“桂城中心 千灯湖旁”。不用司令说,大家应该知道边个盘。

  大概是项目已经不差钱,又对市场乐观到极点。此盘今年加推最后一栋洋房,叫价2.8-3.2万/㎡,底气在于受保利葉公馆余货一骑绝尘3万+的感染,且千灯湖周边已无3万以下一手盘

  但是,市场给予的回应不尽如人意。

  作为真实市场的晴雨表,桂城二手相当诚实。看保利葉公馆周边次新,普遍2.7-3万之间,新房贵两三千实属正常。

  但若是南海大道北的刚需二手,价格2万出头,跟一手价差5000-10000元,那可就难上加难了!

  如果有人放着便宜几十万的二手次新不要,非要全新的小三房,有钱要这么糟,司令无话可说~

  但市场是诚实的,步子迈得太大,就容易扯着蛋横盘。于是,一段时间后,此盘开始了一系列向市场看齐的操作~

  

  5月,置业千灯湖,仅需27000元起……

  6月,月末冲刺,单价低至26500元起

  7月初,全城热销,单价低至26400起

  7月中,年中冲刺,首付分期38万起

  7月底,全城热抢,单价低至26000起

  8月中,精选单位25000起,首付25万,最后一天

  8月底,直降27万,单价低至24000……

  连续几个月时不时甩出“一口价”,估计这个词还能再玩几个月。

  一开始降价还像挤牙膏,100元起降,最后干脆直降1000元!各位老铁时不时开始搓手掌,打算捡漏了?且慢!

  

  据司令仔细研究,以上房源皆为此前楼栋所剩余的尾货,多为天地层、北向小三房。

  9栋去年底推出,肩负着年底回款的任务,当时均价2.1-2.3万,一套90方三房不用200万即可拿下,但因为受限双合同,首付需要90万。

  14栋于今年年初加推,回款没压力,没有双合同,开价2.3-2.6万,北向小三房价格最低。

  这样看来,所谓的特价单位,对比此前售价,还是涨了。这也应验了司令之前的预测,先涨再降,这操作你们get了不?

  

  再来看此盘网签情况,目前住宅、车位、商铺库存还有上千套,剩余在售的楼栋,余货大概还有600套。

  目前,特价单位集中在9座和14座,最后一栋楼王15座,仍然要2.7万以上。如果开发商资金无压力,卖到明年还有货。

  

  为了套成交 折扣好风骚

  相较于特价房的套路,某些盘折扣让利就更显风骚了。

  有时,甚至不等你开口说,置业顾问就能读懂你眉宇之间的“嫌贵”二字,进而马上包装个折扣出来~

  

  上周,一位老铁就遇到了这等情况。同是桂城某高价盘,备案价破三,开盘时大户型望江单价超3万,小户型2.3-2.7万左右。

  老铁计划买小三房,挑选了套中高层,南向望花园,销售计算总价近250万。随后,又继续询问是否可7天内准签,可享受全部折扣98x97x98,折完约232万。

  一番计价后,见老铁有些犹豫,销售又表示,如果当天下定,可跟领导再申请个折扣,229万。

  老铁说回家再考虑一下,就快速离开了楼盘。不曾想这位销售竟电话轰炸,表示假装员工的亲戚(或者情侣)还能打折,总价225万。

  买个房还要假装谈恋爱~

  

  但考虑到隔壁一期二手价还不到2万,同样100方三房,一二手价差近30万。于是,老铁决定先在旁边撸二手,兴许能省出一台宝马钱。

  

  最后再说点儿

  预计10月,良溪的保利天悦即将面市,主打改善型豪宅,定价创新高的可能性大。未来,若千灯湖再诞生个3.6万+的新盘,那3万是不是就易于接受了呢?

  No!在熊市里,购房者对价格更敏感。一手还是二手,便宜卖的才出手。

  而面对高企的地价,中心城区稀缺的土地,若你在幻想佛山新房大跌,那是不可能的事儿。

  对于价格虚高的项目,特别是周边有二手次新的威胁,那下调价格才符合市场行情。

  早前,司令说佛山二手降价是在挤泡沫,其实,一手也在挤泡沫,就算是高价地项目也不例外。

  当初开发商“一怒红颜为知己,头脑发热拿贵地”,咱可不为开发商的“先见之明”早早买单。

  接下来手握粮票,瞅准机会,随时有机会吃一波行情(打劫开发商)!如果你倾向二手,那么4季度兴许会捡到带血的筹码。

  

  简介:为买房人解惑答疑,排忧解难。那些别人不肯说的,司令告诉你。

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佛系楼市

9年地产媒体人,楼市吐真言。

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