禅城距离3万+，至少还差两个涨停。
上周，司令报道了岭南盛世不按套路出牌惊爆开盘后，获各位老铁猛烈关注，更令其它楼盘营销总侧目。
有营销总感叹：说好一起往3万冲，BGY临阵爽约了。言语中透露着一股唏嘘~
但碧桂园的操作在当下来看，真没毛病！毕竟，钱这玩意儿，还是落袋为安，
而你看禅城市区x地铁盘，一出山便傲气冲云天，高价开盘，板块扛把子，结果惨遭滑铁卢。有老铁高价入货，各种郁闷~
再看禅城市区x盘，在坊间吹风价后，就如陶渊明隐居闹市，不问四季变更，至今都没多少外人知道它到底开盘了没~
还有禅城市区x地铁盘，在酒店开盘前，怕人气不够，请了一帮水军，兼职头还不忘嘱咐开盘当天穿体面点儿。其开盘也算可观，收割了一波市区粉后，销售疲态尽显~
而今年留给禅城各大高价盘的高端客群不多了，如果吊高卖，大家更是捂紧钱袋子。购房者能等明年开春再行动，但开发商能等吗？
显然不能，所以有觉悟的开发商还是迈出了降价让利的步子。但其中的操作套路，是各家的葫芦装各家的药~防不胜防啊~
尾货先涨后降 妥妥“特价房”
最近，南海大道北某盘又刷屏了，其打出“直降27万，单价低至24000，成交即送5年管理费”，坐拥“桂城中心 千灯湖旁”。不用司令说，大家应该知道边个盘。
大概是项目已经不差钱，又对市场乐观到极点。此盘今年加推最后一栋洋房，叫价2.8-3.2万/㎡，底气在于受保利葉公馆余货一骑绝尘3万+的感染，且千灯湖周边已无3万以下一手盘
但是，市场给予的回应不尽如人意。
作为真实市场的晴雨表，桂城二手相当诚实。看保利葉公馆周边次新，普遍2.7-3万之间，新房贵两三千实属正常。
但若是南海大道北的刚需二手，价格2万出头，跟一手价差5000-10000元，那可就难上加难了！
如果有人放着便宜几十万的二手次新不要，非要全新的小三房，有钱要这么糟，司令无话可说~
但市场是诚实的，步子迈得太大，就容易扯着蛋横盘。于是，一段时间后，此盘开始了一系列向市场看齐的操作~
5月，置业千灯湖，仅需27000元起……
6月，月末冲刺，单价低至26500元起
7月初，全城热销，单价低至26400起
7月中，年中冲刺，首付分期38万起
7月底，全城热抢，单价低至26000起
8月中，精选单位25000起，首付25万，最后一天
8月底，直降27万，单价低至24000……
连续几个月时不时甩出“一口价”，估计这个词还能再玩几个月。
一开始降价还像挤牙膏，100元起降，最后干脆直降1000元！各位老铁时不时开始搓手掌，打算捡漏了？且慢！
据司令仔细研究，以上房源皆为此前楼栋所剩余的尾货，多为天地层、北向小三房。
9栋去年底推出，肩负着年底回款的任务，当时均价2.1-2.3万，一套90方三房不用200万即可拿下，但因为受限双合同，首付需要90万。
14栋于今年年初加推，回款没压力，没有双合同，开价2.3-2.6万，北向小三房价格最低。
这样看来，所谓的特价单位，对比此前售价，还是涨了。这也应验了司令之前的预测，先涨再降，这操作你们get了不？
再来看此盘网签情况，目前住宅、车位、商铺库存还有上千套，剩余在售的楼栋，余货大概还有600套。
目前，特价单位集中在9座和14座，最后一栋楼王15座，仍然要2.7万以上。如果开发商资金无压力，卖到明年还有货。
为了套成交 折扣好风骚
相较于特价房的套路，某些盘折扣让利就更显风骚了。
有时，甚至不等你开口说，置业顾问就能读懂你眉宇之间的“嫌贵”二字，进而马上包装个折扣出来~
上周，一位老铁就遇到了这等情况。同是桂城某高价盘，备案价破三，开盘时大户型望江单价超3万，小户型2.3-2.7万左右。
老铁计划买小三房，挑选了套中高层，南向望花园，销售计算总价近250万。随后，又继续询问是否可7天内准签，可享受全部折扣98x97x98，折完约232万。
一番计价后，见老铁有些犹豫，销售又表示，如果当天下定，可跟领导再申请个折扣，229万。
老铁说回家再考虑一下，就快速离开了楼盘。不曾想这位销售竟电话轰炸，表示假装员工的亲戚（或者情侣）还能打折，总价225万。
买个房还要假装谈恋爱~
但考虑到隔壁一期二手价还不到2万，同样100方三房，一二手价差近30万。于是，老铁决定先在旁边撸二手，兴许能省出一台宝马钱。
最后再说点儿
预计10月，良溪的保利天悦即将面市，主打改善型豪宅，定价创新高的可能性大。未来，若千灯湖再诞生个3.6万+的新盘，那3万是不是就易于接受了呢？
No！在熊市里，购房者对价格更敏感。一手还是二手，便宜卖的才出手。
而面对高企的地价，中心城区稀缺的土地，若你在幻想佛山新房大跌，那是不可能的事儿。
对于价格虚高的项目，特别是周边有二手次新的威胁，那下调价格才符合市场行情。
早前，司令说佛山二手降价是在挤泡沫，其实，一手也在挤泡沫，就算是高价地项目也不例外。
当初开发商“一怒红颜为知己，头脑发热拿贵地”，咱可不为开发商的“先见之明”早早买单。
接下来手握粮票，瞅准机会，随时有机会吃一波行情（打劫开发商）！如果你倾向二手，那么4季度兴许会捡到带血的筹码。
简介：为买房人解惑答疑，排忧解难。那些别人不肯说的，司令告诉你。
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