财务结构持续改善 千亿正荣要穿越更长地产周期

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  在整个地产行业持续低迷的上半年,正荣地产(06158.HK)的中期成绩单并没有令市场失望。

  中报数据显示,2019年中期正荣地产的总营收和核心利润迎来双增长,总营收达到136.5亿元,核心利润增长33.4%至11.5亿元。

  

  而在保持业绩增长的同时,正荣的财务结构也持续得到改善,一直被外界所关注的净负债率情况也在本期内降到了70.8%,低于TOP20房企80%的平均值。截至2019年6月30日,正荣的加权融资利率从2018年年底的7.8%下降至7.6%,现金短债比由2018年底的1.19倍增加至1.21倍,总体债务风险可控。

  01 保持适当规模 三年再“翻一番”

  和前几年的发展思路有所不同的是,用5年时间闯进千亿阵营的正荣,将在未来3年的时间里,正式朝着“高质量发展”的方向进行转舵。

  正荣地产执行董事兼董事长黄仙枝在2019年中期业绩会上表示,正荣的“高质量发展”将体现在三个方面:第一,适当的规模发展。第二,通过持续提升竞争力,第三,不断优化财务结构。

  在黄仙枝看来,适当的规模是为了保持在行业中的话语权,并持续吸引优秀的人才与资源,因此是必要的。而管理层将2019-2021年每一年的规模增长幅度定在30%左右,三年左右的时间,正荣仍然可以实现规模“翻一番”。

  

  (正荣地产执行董事兼董事长黄仙枝)

  黄仙枝进一步指出,从年初起正荣就围绕新三年战略对组织架构进行调整,下半年还将继续完善。

  “正荣经历了从700多亿到1000亿,再到超过千亿,组织架构一定要适应目前整个正荣的规模发展,首先要把权利下放到一线城市,集团更多是做标准化管理体系,包括我们的机制,更多的是对投资大策略、大战略、大方向上做统筹。”

  02 首开平均去化率70% 土地权益比增至57%

  通过持续深化标准化管控、信息化升级、区域分级授权等举措,正荣的经营效率也得到了显著的提升。

  据执行董事兼行政总裁王本龙透露,目前正荣的项目首开时间缩短至平均7个月,首开去化率为70%。首个坐落于大湾区的项目佛山正荣府近期刚刚开盘,首开去化率甚至超过了90%此外,正荣产品标准化步伐加快,上半年项目标化复制率达到100%。

  土地储备方面,上半年正荣新增了22幅土地,总地价为181.68亿元,占地面积约110万平方米,合计建筑面积约290万平方米,虽然相比去年拿地有所减少,但22幅地中有九成位于二线城市中,分布较为集中。

  

  截至2019年6月底,正荣的总土地货值约4500亿,一二线城市总土储占比约71%,平均土地成本为4624元/平,土地权益占比为57%,较2018年底的53% 进一步提高,这意味着正荣未来对这些项目都将有更高的把控权。

  下一步,正荣将在完善组织结构的同时,继续拓展自身的融资渠道,降低发债成本,并争取到机构更高的评级,穿越更长的地产周期。

  今年6-7月,正荣方面陆续发了一笔13.1亿元的美元优先票据和一笔1.3亿美元的双边贷款,并通过股份配售的方式募集到了12亿港元。据管理层透露,截止目前,还没用完的美元额度有8.9亿美金,小公募额度达31亿。

  “如果下半年有好的投资机会,我们整体的负债率也将控制在80%左右。”执行董事副总裁兼财务总监陈伟健向媒体表示,“期内,我们的非标(融资)的比例在大幅度减少,从去年36%减少到29%,今年年底很有可能会低,国内正荣已经拿到最高的3A评级,管理层方面希望在下半年以及明年继续跟评级公司保持沟通,希望达到更高程度的认可。”

  (网易房产 忻奇琪)

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