财务结构持续改善 千亿正荣要穿越更长地产周期

在整个地产行业持续低迷的上半年，正荣地产（06158.HK）的中期成绩单并没有令市场失望。

中报数据显示，2019年中期正荣地产的总营收和核心利润迎来双增长，总营收达到136.5亿元，核心利润增长33.4%至11.5亿元。

而在保持业绩增长的同时，正荣的财务结构也持续得到改善，一直被外界所关注的净负债率情况也在本期内降到了70.8%，低于TOP20房企80%的平均值。截至2019年6月30日，正荣的加权融资利率从2018年年底的7.8%下降至7.6%，现金短债比由2018年底的1.19倍增加至1.21倍，总体债务风险可控。

01 保持适当规模 三年再“翻一番”

和前几年的发展思路有所不同的是，用5年时间闯进千亿阵营的正荣，将在未来3年的时间里，正式朝着“高质量发展”的方向进行转舵。

正荣地产执行董事兼董事长黄仙枝在2019年中期业绩会上表示，正荣的“高质量发展”将体现在三个方面：第一，适当的规模发展。第二，通过持续提升竞争力，第三，不断优化财务结构。

在黄仙枝看来，适当的规模是为了保持在行业中的话语权，并持续吸引优秀的人才与资源，因此是必要的。而管理层将2019-2021年每一年的规模增长幅度定在30%左右，三年左右的时间，正荣仍然可以实现规模“翻一番”。

（正荣地产执行董事兼董事长黄仙枝）

黄仙枝进一步指出，从年初起正荣就围绕新三年战略对组织架构进行调整，下半年还将继续完善。

“正荣经历了从700多亿到1000亿，再到超过千亿，组织架构一定要适应目前整个正荣的规模发展，首先要把权利下放到一线城市，集团更多是做标准化管理体系，包括我们的机制，更多的是对投资大策略、大战略、大方向上做统筹。”

02 首开平均去化率70% 土地权益比增至57%

通过持续深化标准化管控、信息化升级、区域分级授权等举措，正荣的经营效率也得到了显著的提升。

据执行董事兼行政总裁王本龙透露，目前正荣的项目首开时间缩短至平均7个月，首开去化率为70%。首个坐落于大湾区的项目佛山正荣府近期刚刚开盘，首开去化率甚至超过了90%此外，正荣产品标准化步伐加快，上半年项目标化复制率达到100%。

土地储备方面，上半年正荣新增了22幅土地，总地价为181.68亿元，占地面积约110万平方米，合计建筑面积约290万平方米，虽然相比去年拿地有所减少，但22幅地中有九成位于二线城市中，分布较为集中。

截至2019年6月底，正荣的总土地货值约4500亿，一二线城市总土储占比约71%，平均土地成本为4624元/平，土地权益占比为57%，较2018年底的53% 进一步提高，这意味着正荣未来对这些项目都将有更高的把控权。

下一步，正荣将在完善组织结构的同时，继续拓展自身的融资渠道，降低发债成本，并争取到机构更高的评级，穿越更长的地产周期。

今年6-7月，正荣方面陆续发了一笔13.1亿元的美元优先票据和一笔1.3亿美元的双边贷款，并通过股份配售的方式募集到了12亿港元。据管理层透露，截止目前，还没用完的美元额度有8.9亿美金，小公募额度达31亿。

“如果下半年有好的投资机会，我们整体的负债率也将控制在80%左右。”执行董事副总裁兼财务总监陈伟健向媒体表示，“期内，我们的非标（融资）的比例在大幅度减少，从去年36%减少到29%，今年年底很有可能会低，国内正荣已经拿到最高的3A评级，管理层方面希望在下半年以及明年继续跟评级公司保持沟通，希望达到更高程度的认可。”

（网易房产 忻奇琪）