预见投资趋势创新优化运营，行业巨头揭示购物中心资本法则

由中购联购物中心发展委员会主办的购物中心领域最大行业年度峰会—“中购联中国购物中心国际论坛第十七届年会暨亚太商业创造力领袖峰会”，继5日精彩的论坛和珍馐美味的欢迎晚宴之后，6日迎来了预见投资趋势创新优化运营板块核心内容！

以建立消费服务与商业资产的资本价值循环、阐述新生活时代的商业地产投资逻辑、深度服务为何会成为商业地产价值增长的新核心等关键议点，深入切磋讨论，从产品力和运营力维度各抒己见，洞察商业创造力趋势，诠释商业创造力精髓，引领商业创造力方向。

第一部分 产品力

新生活时代的商业地产投资逻辑

主办方中购联购物中心发展委员会主任郭增利先生首先上台发表致辞演讲，强劲资本合伙人/中购联购物中心发展委员会专家委员赵本才先生，作为大会章节主席对大会模块主题—产品力：新生活时代的商业地产投资逻辑进行详尽阐述。

中购联购物中心发展委员会主任郭增利

郭增利先生表示中购联每届年会主题的确定都建立在庞大的数据分析和市场研判上，从中购联历年17届年会主题可以捕捉到行业发展的主流趋势。从发展周期角度，我们捕捉到每12年，中国的购物中心都会迎来一次非常清晰的价值转换，每6年，都会在这个周期当中呈现不同的发展特点，以这种发展趋势来看，未来12年中国购物中心的核心将转化为如何提高资本的竞争力。 2020到2026年之间，购物中心的产业内容、社会内容将会迅速加大比重，将呈现出基础设施的发展特征，从而使购物中心资产的价值、保值增值得到基本保证。我们期待中国的购物中心在未来12年的发展进程当中，能深度地与资本融合与社会发展融合，演变成商业与社会服务功能体。 随后，强劲资本合伙人/中购联购物中心发展委员会专家委员赵本才先生，作为大会章节主席对大会模块主题进行阐述。

强劲资本合伙人/中购联购物中心发展委员会专家委员赵本才

消费拉动市场经济增长、助力商业发展，同时为中国各城市的商业投资，包括商业地产开发、购物中心运营以及零售品牌经营提供了坚实的支撑。随着商业环境和生活方式的不断变化以及新消费新服务的不断崛起，与时俱进提升各类商业的产品力，实现商业资源到商业资产的倍增价值，开创更新的商业经营思维和不动产投资模式成为决胜未来市场的关键举动。

泰国中央集团CPN高级副总裁-租赁Isareit Chirathivat

演讲主题：从泰国中央集团案例分析看购物中心成功精髓

IsareitChirathivat先生首先简单介绍了泰国中央集团的发展史。泰国中央集团从70多年前的小书店发展而来。在过去5年，泰国中央集团也进入资本角逐的战略性阶段，其产业遍布全球17个国家，拥有2000多万会员，商业地产项目包含了购物中心、办公地产及联合写字楼。
随后，Isareit Chirathivat先生从CPN、OPEN HOUSE两大商业中心案例分享了购物中心成功的经验。在购物中心主力店超市方面，其直接链接促成农民跳过中间商与超市商场合作；运用忠诚会员计划，个性化定制会员消费体验；提供金融服务，提供一站式解决方案；通过漫步空间、泳池、工作室、健身房、宠物乐园、书店、儿童游乐室、等业态集合，打造家庭娱乐绿色目的地，为社会、居民所提供和自然融合之所。泰国中央集团还在购物中心一层打造泰国特色美食小吃，培养零售者进行自主自我发展。
最后，Isareit Chirathivat先生总结泰国中央集团成功的因素是：拥抱新想法，从购物中心规划第一天就先了解消费者的真正需求，随后再逐渐丰富功能。

苏宁置业集团总裁 金明

演讲主题：数字技术“核聚变”推动商业进入个性化时代

传统零售的互联网+应该从模式、产品、服务方面入手，为消费者提供更加专业的个性化的服务。我们应该从物流的及时性、支付的可触性和会员的交互体验来思考零售的发展和变革。未来以5G为代表的数字科技推动零售产业进入个性化时代，将从模式、产品、场景、服务上带来巨大变化。
5G技术将会加速商业个性化发展，促进企业塑造产品的个性化与多维度、大数据用户服务分析的个性化；会给提供更多IOT的产品。5G也将为购物中心商业设施的便利性，例如自动泊车等，为顾客提供优质、高效、个性化的服务；商业个性化的在线的体验和部分广告投放将有更大的推广空间。
因此零售企要从传统的企业要向数字化企业转型，构建全渠道数字化的IOT渠道的采购；将企业内部的管理完全数字化，在成本、流程优化、精益财务管理等方面升级提速，实现内部的高效；日常运营实现数字化，全面打造个性化互联场景，升级零售企业运营模式。
最后，金明先生表示未来将从智慧场景的打造、供应链的建设、数字化的经营加强与伙伴的合作，携手同行，用数字重塑个性化需求，重塑消费潮流。

太古地产（中国）投资有限公司总经理–业务发展（中国）隋颂伟

商业地产投资趋势和资产结构优化

太古的投资风格是长期投资，以长期发展时间计算，降低物业支持风险，以强大的物业管理团队做优质营运，以国际设计师作品展示经营理念，保护培育历史建筑，留存地方风貌，注重环保，符合国家发展战略。
隋颂伟先生以香港太古坊、成都太古里为例，揭示未来商业可能投资趋势为：创新设计，差异化名片；品牌更新，优质管理；服务社区，共同成长；本土化与全球化的融合；多功能多样化体验；绿色可持续发展；交通轨道设施等方面。并表示太古欢迎更多的朋友与合作伙伴，太古汇将长期支持中国的发展，十分看好中国商业地产的未来。

平安信托资产证券化部总经理舒雷

演讲主题：购物中心资产证券化创新策略和案例

舒雷先生首先介绍了资产证券化和信用融资的区别，ABS资产能够保障现金流并降低融资成本，但会让度部分基础资产的相关权益和权利；信用融资交易结构简单，但对于企业信用要求较高，许多中小型的房地产开发企业往往不能满足间接融资要求。
目前以商业地产为标的物业的CMBS项目的融资主体主要是房地产企业，标的物业包括商场、写字楼、酒店等物业类型，截至今年8月份，我国共发84单CMBS产品，累计规模约2000亿左右，其中多为较知名的城市商业中心中央商务区的写字楼等。
购物中心类REITS优势体现为提高资产盘活率、实现资产变现，增加当年利润，提升轻资产运营资产管理收入回报，降低资产负债率，为公募REITS做准备可保留控制权。舒雷先生通过对CMBS与类REITS的解说比较，得出建议：低成本融资选择CMBS，如需优化报表、战略转型、高额融资，选择权益类REITS。

汇纳科技股份有限公司总裁丁遥

演讲主题：走进5G时代的新商业

面对技术爆发的时代，丁遥先生表示其最关心的问题是: 失去住宅地产的高利润、高周转的现金流支持之后，购物中心靠什么维持经营；购物中心如何面对存量高企、内容同质化、电商分流；大数据和科技的服务商，应如何帮助用户解决以上问题。
人工智能能够加快品牌迭代速度，满足消费者需求，在消费群体个性化时代，购物中心要做到同时服务好巨大的群体又能服务好个体，一定需要技术的支持。技术提供商应更关心具体的产品和服务，关注SKU。
汇纳科技站在第三方立场，能够提供客观准确的数字，做忠实的价值评估者，其拥有1500家购物中心客流甚至到店铺客流的数据分析，并正在将数据银行做为市场化产品推出，无论是在技术上，还是在制度上面都做了大量数据的安全和保密工作。在产品模型方面，做出各种各样的脱敏，既能帮助购物中心，又同时保护用户数据安全。

第二部分 领袖论坛

建立消费服务与商业资产的资本价值循环

塔博曼亚洲区总裁Peter Sharp（左一）：

2019年塔博曼将亚洲区的西安和郑州，以及韩国的物业向黑石出售，将收入在亚洲进行重新投资，且投资十分成功。基于投资成本，塔博曼资产收益率为25%，成为轻资产资本循环的典型。同时，塔博曼先生表示购物中心运营需要驱动器，随着主力消费人群和消费需求的持续改变，未来商业运营管理模式也要改变。

银座集团股份有限公司党委书记/董事长侯功海（左二）：

银座作为区域性为特征的发展连锁企业，二三线城市是我们关注的重点。目前二三线市场特征表现为：本土商业正在由成熟成长走向崛起，资本和商业巨头在二三线市场的布局加快，以及个性化需求特征增强。基于此，对二三线城市的介入要倾向于以轻资产撬动市场规模，以多业态实现专业化，以智能化满足新体验三个方向。

深圳市龙柏资本投资管理有限公司董事长/创始合伙人蒋跃敏（左三）：

购物中心资产的增值和投资，重要的是体现其价值与特色，我们投入能与购物中心场景结合的品牌融入购物中心场景，如言又几书店与紫燕百味鸡。我们通过产业资本和购物中心的实体协同，利用购物中心的生态圈，把IP和资本结合，最终实现购物中心的特色化与价值的增值化。

尚嘉国际控股有限公司中国业务董事王裕强（左四）：

目前困扰资本增值的问题是购物中心的数量过剩，购物中心的资本政策、与社会基础设施的连接都需要政府的把控。目前政府重点关注商业与民生，并未真实参与到好的商业规划。而购物中心行业目标客群多为中产阶级，一般民生对购物中心的需求并不迫切，这也是社区型购物中心压力大的原因。

曼哈顿商业区域在政府规划下只有两家购物中心，才保证了第五大道、麦迪逊大道的繁荣街景，而我们的盲目开发、各自为政不是真正繁荣商业的形象。王裕强先生表示其与中德梁行联合制作了升级改造方案，方案计划将虹桥商圈内所有业态做统一规划，做成类似美国shopping mall的整个大商圈吸引周边消费者。

京东7FRESH业务负责人王敬（左五）：

从整个购物中心的发展历程看，超市的面积在购物中心里虽然是在减少，但超市业态是在向更多形态和场景转化，超市永远都可以成为购物中心最重要的合作伙伴之一。

7FRESH的大战略是3+3战略，以优化、创新、协作三个轴点作为战略的基本考量，2019年四季度京东会开出两个新业态—7鲜生活与7fun。在与购物中心合作方面，我们以开放的心态与众多零售企业协作，共同驱动效益增长。

印力集团合伙人、副总裁兼首席财务官李楚华（右五）：

在同行中，印力与国外资本的合作次数应该是最多的。在资本概念提出之前，购物中心实际上是投融退和管，进入存量时代后，大资管概念被逐渐提出，实际上的资管就是把投融退和管连接在一起的桥梁。
资管的目标是为资产增值，是伴随着与风险匹配的收益。资管需要十分熟悉自己的资产，将资产用资本语言表达出来。我们挑选合作伙伴时，只有资本观念与购物中心运营管理观念达成一致才能促成合作。在资本领域里，购物中心资产价值离不开管理，资管是管理的诠释者、合作者和翻译者。

机时商贸（上海）有限公司GUESS总裁（亚洲地区-中国大陆及港澳台）González José Blanco（右四）：

从品牌到最后供应链的全流程管理，是我们获得消费者中心政策。将渠道加在无缝对接的消费者体验当中，保证我们能够公平地对待合作方与消费者。
关于快消品的本地化，我们有两点经验：与当地公司合作生产，能够保证高效率短时间投放到市场；与本地文化产品结合，开发树立特色化标签吸引当地消费者。我们作为一家全球化公司，最重要的就是能够与国际消费者达成连接。

周大福珠宝集团董事总经理黄绍基（右三）：

无论服装、珠宝还是化妆品行业，都是在满足生活态度，以不同的产品、服务满足消费者需求，增强消费者幸福感，因此我们着力打造顾客生态圈与数据生态圈，周大福“睿智2020计划”根据消费者个性化、差异化、仪式感的需要发展出多品牌。
周大福拥有的1800万会员中，60%左右为30岁以下，消费群以中产、中高产为主。通过这些数据，可分析出健康、旅游、美妆是她们未来的生活需求。作为珠宝零售商，如何把商店场景与需求结合，如何进行线上的推广适合我们未来市场的转变，是我们在一直探索的事情。

永正资本有限公司创始人/总裁王威（右二）：

资本市场对于购物中心是有门槛的，并非所有商业企业都能进入到资本市场。以澳大利亚和美国为参照，购物中心最后的市场格局会是寡头垄断的，大量中小型购物中心业主进入资本市场的机会较小，其真正实现重资产变现、退出的路径实际上是并购。并购是未来行业整合的重要手段，近几年大宗交易越来越火证明这是必然趋势。关于REITs，购物中心业主应做好资产管理能力。
相对于私募而言，购物中心REITs门槛并非很高，REITs只是购物中心的工具与平台，好的资产项目才是根本。

第三部分运营力

深度服务成为商业地产价值增长的新核心

深圳市花伴里置业投资有限公司董事长/国药（抚松）健康小镇房地产开发有限公司创始股东/CE0王浩宇

对消费需求的服务能力决定着商业运营的最终表现，运营技术和服务理念的无缝贯通，将使各类商业的运营力得到更加有效的改善。租户和消费者既是购物中心一切服务的追踪目标，也是购物中心收益和价值提升的直接贡献者。中购联旨在同业内同仁一起改进租户服务和消费者服务，而运营过程中创新方式的不断涌现，也预示着购物中心的深度服务和深度运营已经进入新的发展阶段。
嘉宾们享用过中购联精心为大家准备的午餐后，迎来的是由绿城商业冠名赞助的运营优化论坛，成立于2017年绿城商业聚焦于社区运营领域及全国性社区商业服务，提倡社区商业精致品牌，铸造美好生活新载体。绿城商业好街首个项目落地位于杭州的地铁绿城杨柳郡，截至目前已创造出六条好街，中购联也特别感谢绿城商业对中购联第十七届年会的支持与赞助。
作为商业地产价值增长的新核心，深度服务将成为新核心的启动点，也是商业未来发展的关键所在。

SM Supermalls首席运营官StevenT.Tan

演讲主题：购物中心如何深度服务租户及其评价指标
租户是商业生存的关键，作为商业项目的协作方，随着消费者需求的转变及消费模式的不断升级，品牌租户们正在创立新的业务模式、构建新的服务平台，为消费者们提供更多选择与创新。而商场作为品牌与消费者们衔接的关键，正在逐步建立一种协同运营的新关系，以一种更紧密、荣辱与共的合作关系为消费者们进行更好的服务。
并表示，当下购物中心所承载的不只是消费、零售业务，更多的是身心体验与情感交互，而SM自1980年就已经开始蕴育商业运营商与租户的亲密关系服务，以至于能让消费者在购物中心停留更长时间、享受更好的体验。
比如SM拥有一家自己的线上商店，但是却可以根据不同的板块空间形成多重主题商品分类，独具特色的线上主题店进行商品宣传，并实现线下成交，充分实现品牌商户们线上线下融合经营。此外，购物中心还应该前瞻性的使用科技赋能，为品牌租户实现更加多元化的价值变现渠道，与租户共进退，帮助租户实现贴心服务与价值转换，才会实现共赢。

京东7FRESH业务负责人王敬

演讲主题：零售的变革力量

谈到零售，大多数人的第一反应会是超市，但除了传统超市是零售的一大代表业态以外，新兴零售品牌也在加速它的发展进程。从原来的百货公司一统天下时代，到品类杀手深度变革，再到今天所说的全渠道零售及购物中心，都在发生着从量到质的创新与进阶。
以7FRESH为例，未来将会遵循“优化、创新、写作”为基础的3+3战略原则，在今年下半年及明年将会加快开店力度，并重点发展创新业态，今年12月份还将会开出另外一个业态七鲜生活，未来还将会有七范系列，七鲜系列是以成本和效率为主的店，而七范更加强调体验和跨界，如图书、酒类等跨界店铺。
王敬先生说道，超市变革里最重要的变化因素，一是消费习惯及需求不同，二是传统食品的创新变革及生活方式理念的提升，三是符合90后乃至00后消费主力军们个性化的消费体验形式，当然这也离不开商业与品牌的协作、多元业态的创新、创新体验科技的应用等多方位、开放式的协同发展思维，这就是变革的力量。

上海海鼎信息科技有限公司总经理宋杰

演讲主题：乘科技而上，助推商业数字化转型--购物中心运营的新思路和新方法

面对当下激烈的竞争市场，很多企业都在忙于做数字化转型，一方面数字化经济活动中，数据越发占据主导地位；另一方面随着科技的发展，进入万物互联时代，为顺应时代发展趋势，很多企业就不得不做数字化转型，这也导致智慧商业和智慧零售的顺势出现。
宋杰先生认为，数字化是信息化的升级迭代，是一个顺应时代的发展过程，以海鼎为例，通过资产的数字化、资管和运营、数字化营销，来帮助企业实现数字化建设与转型，海鼎构造出一个智能资管平台，通过系统化、流程化的管理手段，数字化的运营数据分析，创新化数字改造等，有理有据的为客户提供解决方案，在客户服务、消费联动、数字化营销、科技赋能引流、智慧商业营造等方面，切实构建一个智慧化商业体系，通过差异化、个性化、精准化、场景化、共享化等措举，帮助客户提升自身核心竞争力。

深圳市沃享科技有限公司副总裁 陈晓

演讲主题：新消费，新服务——购物中心的数字化运营

当下市场，企业纷纷开始做数字化转型，并不断关注消费者的行为变化趋势，从以往注重品牌曝光到现在强调关注消费者流量转变，从做公域流量转型为积极营造私域流量，站在消费者角度全方位看购物中心，从消费者角度出发探索企业转型的方向与消费服务核心。而当下越来越多的网红带货、流量经营新模式的出现，也给购物中心提供了可借鉴之路，比如如何提升高品质的服务内容？如何为消费者提供持续的核心价值及精准的需求匹配？这是每个商业运营者重点要考虑的问题。
陈晓女士借用巴菲特的经典语录道，“商业的本质就是在合适的高度和有足够厚的雪坡让雪球滚下去。”没错，抓住需求入口，进行深度运营，完成从流量到潜客到会员的价值转换，依据消费数据，洞察消费需求、完成可持续运营模式分析，做会员的数字化营销及服务，深耕用户、匹配产品、实现消费闭环、构造商业数字化营销，或许会是未来商业发展新出路。

上海证大房地产有限公司高级副总裁兼上海证大商业经营管理有限公司总经理杜文辉先生（右一）；

为强化租户和消费者服务，购物中心与品牌商需要做出的自我改变，而现在购物中心的社交功能越发重要，甚至成为消费者的第二社交场所、第三生活空间，社交功能如何体现的呢？杜文辉先生认为，从硬件上需要注重空间的个性化场景打造，如中庭、休息区、公共洗漱间等暖心服务；从软件上需要注意与消费者们的互动、交流，注重情感展现和社交空间，有文化认同、有社交体验、有暖心服务，让消费者可以得到更多满足的社交空间，才能展现出购物中心的核心价值。

IMAX中国大中华区影院发展高级副总裁袁鸿根先生（右二）；

消费者的诉求是最重要的，满足消费诉求也是所有商业运营的目标和任务，IMAX就是通过高品质的荧幕技术和放映质量，以及最新颖和个性的、炙手可热的娱乐服务来适应新市场，提升消费服务。建立自己的CRM系统，做专属会员系统及服务，便捷的二维码点餐、送餐、观影等高科技体验，形成一个有鲜明的个性化、差异化、新颖化的商业品牌空间，才能实现消费者对娱乐体验的需求满足。
北京石基大商信息技术有限公司副总裁兰增强先生（右三）；

说道租户服务，运用数字化信息技术帮助品牌挖掘爆品、实现购物中心与品牌的双赢解决方案，不讲技术情怀，重点讲究因地制宜的定制化技术应用，符合产品本身的销售特色，及精准消费者的需求满足，强调有效需求、做好有效服务、得到有效提高，才是引入技术赋能的关键。
融侨集团商业资产管理总公司副总经理张晶女士（右四）；

张晶女士从租户组合来实现社区商业高强度消费粘性的角度，发表自己独到的见解和建议，她表示，做商业不仅要迎合消费需求，更多的是要引导消费。所以融侨商业从三个方面下足工夫做消费引导，一是讲究人性化细节服务引导消费，二是多元化业态组合、品牌布局，满足不同消费者的生活方式，三是定制化项目打造，融入本土元素、尊重当地风俗与消费习惯，重新定位符合消费特点的项目主题，引进全国首店、城市首店、多元文化体验店和国际艺术概念店，通过创新的意识提升商业的价值。
绿城商业总经理蔡峥先生（左五）；

社区商业一直以来都是重点探讨的话题和热点，作为绿城商业的重要业务模块，商业街区和邻里中心对加强与居民消费者的情感连接显得尤为重要，蔡峥先生表示，当下商业正处于去购物中心化、去商业化的经营阶段，跳出“人货场”的经营限制圈，将项目中的商业部分与生活方式相结合，调整出最为舒适的生活方式商业比例，从而在生活式商业领域获得新的探索与发现，提升消费粘性与复购。
与租户成一家、与消费者做朋友，商业不再是冷冰冰的商业化场地，而是一个生活式舒适空间，不断加强与租户和消费者彼此之间的黏性，拉近彼此的距离，在未来商业运营发展的道路上，可谓是锦上添花！
绿景集团副总裁、资产事业部总裁、资产管理公司总经理、绿景酒店管理公司总经理徐红星先生（左四）；

商业项目的发展离不开创新，而商业与产业的跨界结合则能给予商业更多想象空间，徐先生表示自己从业20余年间的经验来看，商业最为重要的两个上帝，一个是顾客，另一个就是商家租户，消费者的需求在升级、消费模式在转变，这就给购物中心更高的服务要求，而也正因为对消费者了解，才得以在品牌租户服务模块更加顺心顺手，项目如何定位、品牌如何组合、业态如何调整，环环相扣，给予品牌正确的运营指导，结合产业跨界新模式的运营，实现消费需求满足及变现盈利，才能让商业与品牌、与产业方合作更加默契。

龙光商业地产集团副总裁游蝶女士（左三）；

消费者对购物中心服务的期望值不断增加，反之，购物中心应该给予消费者更多“尊重”，在消费者生活、工作、社交等方方面面，给予消费者的主观能动化需求的满足；另外购物中心也需要拥有不断的创新理念或概念，给予消费者更多的想象空间，如龙光商业到目前仅仅开了三个项目，但是仅仅三个项目的运营过程中，就感悟到，购物中心应该带给消费者十里不同天的差异感受，如在项目内引入马术、动物园、多维夜生活、消费者独立消遣空间等新颖模式，以此促进提升商业的市场核心竞争力！

合生商业集团商业事业部副总经理张西女士（左二）；

北京作为“夜经济”倡导城市，商业运营者们纷纷在租户服务模式和内容上做了很多创新与提升，合生汇做夜经济运营也已进阶第二载，在运营过程中，不定期的同品牌租户们一同探讨消费关注点与转变方式，创建“深夜食堂”并配以娱乐互动做主题化延伸，从较大程度上联动租户进行业态跨界创新，实现多元化服务消费者，如会员升级、深夜经济论坛等多重新颖模式，以此提升消费互动频率。 各位企业主要负责人的无私专业分享深入浅出，令我们了解到如何更好的发挥商业管理公司的专业作用，如何提供更为细致和专业的服务指导，如何运用科技、创新进行深度服务提升商业资产价值，在场嘉宾均受益匪浅。