什么情况？天津二手房成交量涨了！这些变化需要注意了……

很明显，8月的天津楼市，最绚烂的时刻都诞生在新房市场，比如生态城、宝坻几个红盘的入市。

二手房显得有些没落，但事实上，“亚历山大”的二手房，在8月也发射出一道光，成交量竟然涨了！

1

成交均价跌幅0.54%

又狠了一点。

相比于7月的0.13%，8月，天津二手房成交均价跌幅又扩大了，0.54%！

不管缩小还是扩大，我们看到的数字都很“温和”，整体是温吞水的状态。

确实，天津二手房从5月开始一直微跌，已连跌4个月。

数据显示也好，体感温度也罢，是这样的，“疲乏”越来越明显。

需求降温、新房分流、预期回落，二手房价格没有上涨动力。

2

成交量竟然涨了

很意外。

寡淡的7、8月，心理感受应该是个“量价齐跌”的状态。

但没想到，7月二手房成交量“抗住了”，8月竟然还涨了2.5%。

换算到全市的二手房成交面积，8月成交约78万平米。

依然处于“50万方以上、100万方以下”的安全区内，所谓的安全区，就是横盘。

今年8月的成交量比去年8月涨了37%，相比于去年下半年二手房市场的冰冻，今年的状态更像是“春天”。

冷与热都是相对的。

二手房成交量为什么会涨？

第一个原因，以价换量是市场的一个自然选择。

最近很多业主都有一声叹息：房子卖不掉。

画外音就是：如果价格不降到位，不可能会有成交，没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。

再加上新房价格“火力猛攻”，有置换需求的业主会选择随行就市，这样的结果就是，不少小区价格基本跌到位了。

有新房限价红利在，部分业主认头卖了；买房人似乎也看到了房价的“底”，认头买。

买卖双方不悖行，为成交量筑底。

第二个原因，来看看挂牌量。

挂牌量已经从年初的5万多套奔向了10万套大关，一路走高，倒是一点都没有要停一停的意思。

下半年是新房交付的大周期，再加上前两年确实是投资性购房比例较高的年份，还有一部分人心里已经掀桌子要离场，不玩了……

接下来二手房挂牌量的数字不可避免会继续扩大。

二手房库存基数大了，相应的成交量自然也水涨船高，这是为什么成交量不降反涨的另一个原因。

但换个角度来看，与高企的库存相比，现在的成交量差强人意。

4月份库存量约7万套，成交88万平米；8月库存量约10万套，按比例换算 ，这个数字应该是125万平米，但现在仅有79万平米。

是冷还是热？

新房和二手房的量仍在持续走高，接下来二手房市场高库存的风险会继续。

这是我们可以精挑细选的理由，而不是悲观恐慌的理由。

3

有些二手房可以看起来了

观望情绪很浓。

从数据来看，8月二手房带看量比7月增加了17%。

尤其在周末，日带看量能达到将近6000人次，这是3月的常态，竟然在8月出现了。

带看量大幅增加，但成交均价还在跌，成交量也没有大幅上涨，说明是存在购买需求的，但都还在观望。

二手房市场与新房市场一样，都需要价差的刺激。

730之后，大面上的政策是不会变了，政策的不变，会引起市场的变。

对于整个市场而言，二手房就是那个最大的变量。

大部分板块的二手房和新房两条价格线，正在慢慢悖离，倒挂基本是没有了，顺挂开始出现。

如果说上半年，我们可以只盯着新房忽略二手房，也不会错过什么，但下半年，新房还是那个优选级的选择，但二手房也可以重回视线了。

举个例子：西青区张家窝的君悦花苑，年初成交均价在1.9-2.2万/平米左右，但7月价格已经降到1.6万/平米。

从贝壳的成交数据来看，8月这个小区乏人问津。

与君悦花苑一路之隔的中交樾公馆，小高层均价1.9万/平米。

如果二手房已经回调到这样的价格，加上税费基本与新房持平甚至略低，再折回时间成本，完全可以考虑。

次新二手房最大的优势是：不用等，不用租着房还贷款。

这不是个案，各个板块时不时都会出现。

预期一转折，部分短线投资客以及着急腾出资金置换的改善，心态都会发生变化。

跟开发商年底需要冲量一样，年底需要回笼资金的业主也会多一些。

这个时候，对于刚需购房者，二手房可以是planB，不要轻易被新房的优惠战带了节奏。

我们以前总说：如果不是明天要结婚，不用急着买二手房。

但现在价格体系变成这样，我们想说的是，有些二手房可以看起来了。

4

十区均价全线飘绿

7月时，和平区、河西区、南开区还能保持微涨，但8月，市内六区和环城四区“无一幸免”，全线飘绿。

河北区跌幅最大，达1.18%；和平区跌幅最小，0.18%。

数据与体感空前一致。

根据贝壳找房数据，8月南开区成交量排名第一，其次是河西区。

这两个区在成交榜上千年不倒、万年不换。

武清区势头还是很猛，东丽区竟然也上榜了。

东丽区成交量比较大的板块是华明镇和东丽湖，成交均价基本在1-1.3万/平米左右。

目前东丽区在这个价格段的新房比较少。

华明镇没有小户型房源；东丽湖华侨城高层产品9月1日刚开盘，精装98万/套起……

军粮城新城悦隽风华洋房1.2万/平米左右，但从位置环境来看，买房人更认华明镇。

但接下来华明镇还是没有小户型新房供应，所以二手房还会很坚挺。（《同样都是1100套挂牌，为何华明镇成交是咸水沽的3倍！》）

在成交面积段方面，70平米以下的二手房成交占比始终维持在50%-60%，8月与7月基本持平。

不过70-90平米的成交占比稍微多了一些；大户型房源的成交依然被压制，改善需求被新房分流很严重。

改善与刚需不同，简单来说就是不能凑合，而且市区新房限价比较严，多数买房人的第一选择还是新房。

5

价格下跌的板块又多了

8月，93个板块中，均价下跌的板块增多了，占比约75%。

环城新房供应量集中的板块，二手房跌幅会比较大；市区有大户型房源成交的板块，跌幅也相对较大。

涨幅前十名的板块为：北闸口、大王庄、南市、铃铛阁、鼓楼街、咸阳北路、新梅江、下瓦房、华明镇、尖山。

跌幅前十名的板块为：小淀镇、军粮城、月牙河、江都路、芥园道、大胡同、小站、鸿顺里街、中北镇、富民路。

6

亚历山大的二手房

9月4日的经济会议一连发了“5个稳”：稳就业、稳金融、稳外贸、稳投资、稳预期，并十分坦诚：国内经济下行压力加大。

所以，货币政策肯定会继续宽松，我们已经看到了降准。

只不过LPR给房地产提前筑好了堤坝，能否“雨露均沾”，就看窗外的天气了。

酷暑将逝，金九银十在向我们招手了。

新房开始抢跑，二手房市场会被进一步挤压。

限价新房是扭曲下的疯狂，只有二手房才能触碰市场真实的临界点。

另外，下半年将迎来集中交付，届时，砸向二手房市场的房源，或许还要几何式增长。

二手房今年已经没有更好的卖出时点了，最快也要等到明年过完年后的季节性行情。