楼市“换脸”，出现了两个消息，与延迟交房、“钉子户”有关

近年来的楼市，反思的声音越来越多了，越来越多的人发现，持有房子似乎不是一笔合适的“买卖”。

暂且不提房产税的预期，光是房贷利率动辄上浮20%-30%，就足够让有房族吃不消了，一边还着银行的利息，一边还要交着物业费、水电暖气费，更要承受房屋折旧的费用。

尤其对城郊楼盘来说，既无法享受中心城区的商圈、学区和医疗便利，又得面对“买了就折价”的尴尬。

数据上的表现也能说明问题，在刚刚过去的八月份，40个典型城市新建商品住宅成交面积环比下降9%，同比下降3%。这是继6月后，新建住宅成交量连续两个月环比下降。

其中，4个一线城市新建商品住宅成交面积环比降19%，同比降16%；18个二线城市环比降10%，同比增长6%；18个三四线城市环比降4%，同比下降17%。

二手房方面，该机构监测的13个城市二手房成交量环比下降8.5%，成交量仍处于5月以来的下行通道之中。其中，除南京外，其他12个城市的二手房成交量均出现了不同程度的环比下降，厦门降幅最大，达25.3%。

这足以说明一个问题，9月起，楼市就要“换脸”了。过去十多年，楼市的面目很“温和”，只要买房，就能假如到“击鼓传花”的游戏中，反正自己不是最后亏钱的那个人，总有其他购房者接盘，所有人都抱着侥幸的心理，如今，却不得不接受买房不赚钱的事实。

除此之外，还有两个消息，5年来首次出现。

第一，开发商“拿地即开工”成现实，延迟交房的问题或将解决。

据扬子晚报9月6日报道，南京市规划和自然资源局出台新政，宣布将进一步简化售楼处等临时建筑的“转正”手续，“拿地即开工”将成为现实。

通知规定，建设单位在签订建设用地出让合同并交付土地出让金首付款后，只要签署一份今后保证按要求申报和施工的承诺书，即可直接领取临时建设工程规划许可证。

举个例子，以前，房企拿地之后，审批的手续比较繁琐，盖个售楼部也迟迟无法对外销售，一定程度上影响了开发商的施工进度。

不要小看这个措施的影响力，拿地后就能开工，对加快施工进度有很大帮助，也极有可能会形成示范效应。同策研究院总监张宏伟称，这一政策属于全国首创，也有可能推广到其他城市，尤其是一线和强二线城市。

当然，售楼部之类的临时建筑加快施工，当然还不能从根本上解决延迟交房的问题，但是，在房企面对日益严峻的交工时间节点压力时，由不得开发商们不着急。

在7月份，长江证券研究所宏观分析师赵伟发文指出，2019年4季度将是住宅竣工高峰期，可关注11、12月竣工数据变化。

分区域来看，东部地区竣工与期房销售的缺口较大；其中，北京、江苏、浙江、广东等省（市），今年面临较大交付压力。此外，中部地区的湖北、安徽和江西，西部地区的重庆、广西和贵州，也存在一定交付压力。

什么意思呢？房企盖房，一般都是两三年一个周期，2016年卖出去的那些房子，今年四季度是最后的时间点，如今已经是九月份，交房的压力与日俱增，房企唯有加快施工进度才行。

第二，钉子户、拆迁户的“美梦破碎”，“旧改”加速推进。

为什么这些年涌现出如此多的钉子户和拆迁户？说白了，这两个群体，都是受“棚改”影响催生出来的，不管是实物安置，还是货币化安置，一夜暴富的诱惑，让不少人做起了“美梦”。

然而，从今年开始，棚改总量同比降幅高达50%，老旧小区改造，即“旧改”，又成了“备选项”。

对“老破小”的外立面、道路、水电暖气、电梯进行升级，有机构测算，未来市场空间可达4万亿，展望未来5年，至少有8000亿的相关投资可以期待，一方面可以替代棚改收紧后的投资，另一方面又能避免大拆大建，称之为房地产的“新发动机”丝毫不为过。

这样一来，不少本来期待拆迁的区域，因为棚改下降，规划改变，只能晾在那里，拆迁户们也无法得到与预期相符的补偿，旧改更多的是向市内“老破小”倾斜，改善居住条件为主。

以前，很多人对“旧改”的持续性抱着怀疑的态度，但是，从今年七月开始，加速推进的态势非常明显。

比如，近日举行的2019（第十四届）城市发展与规划大会，包括住建部原副部长仇保兴在内的诸多专家对旧改提出不少建议，9月4日，广东发布了《加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》，入围旧改的试点城市持续增加。

种种迹象表明，老旧小区的改造，既能承接棚改缺位后的资金，又能带动基建、工程机械多个行业的投资，与此同时，又让钉子户和拆迁户们放弃“幻想”，脚踏实地。

这两个消息看似平常，却足以证明楼市出现了新的转机，与以前投机氛围盛行的市场环境截然不同。

之所以说是5年来首次出现，是因为自2014年起，楼市便陷入了捂地、捂盘惜售的怪圈，明明房企手里拿了地，看着房价蹭蹭的往上涨，宁可拖延时间不开工，也要等着房价涨一波再出手，最终拖得延迟交房。

9月之后，随着越来越多的城市加入“拿地即开工”的行列中，加上现实中的交房压力，房企为了快速回款，还掉身上的负债，只能加快施工进度。

旧改也是如此，过去5年，房价涨的太过迅猛，棚改遍地开花，各地新城区、CBD、商圈大量建造，使得三四线楼市的库存再度升高，对房地产市场长远发展极为不利，调整房地产的投资重心之后，市场才能“休养生息”。

对购房者而言，未来的日子里，正如经济学家李迅雷所说：现金为王，或者说“剩者为王”很重要。

所谓“现金为王”，越是在楼市低迷的阶段，好地段、好配套、性价比高的房源越层出不穷，从这个角度上来说，手里拿着钱，在买房过程当中占有主动权。

即便不想再买房，假如你是本来就背负着房贷、车贷、借款、上有老下有小的“中年男人”，留着现金，用于比换套钢筋水泥的房子更重要。

笔者觉得，楼市仿佛在进行一场比赛，上半场，大家比的是谁的速度快，谁的胆量大，九月份之后，购房者比的是耐久，比的是眼光，比的是谁能在最后“活下来”，只有这场游戏进行到最后剩下来的那个人，才能做到“毫发无损”。