楼市调控这三年,二线城市房价领涨全国,成最大赢家?

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  在胡润研究院的《2019上半年胡润全球房价指数》top50当中,中国有28个城市入榜,在这28个城市中,在新一线城市研究所中的排名,有1个属于一线城市(广州),有20个属于二线城市(成都、武汉、重庆、西安、长沙、青岛、沈阳、郑州、济南、昆明、太原、南昌、南宁、贵阳、海口、长春、哈尔滨、乌鲁木齐、石家庄),其他7个属于三四线城市。

  西安在胡润的这份榜单中排名第二,2019年上半年房价涨幅为19.3%,而去年上半年涨幅为11.8%,一年过去了,西安的房价涨幅扩大了64%。

  而从国家统计局公布的数据来看,二线城市房价涨幅也是全面领先一线和三四线城市。以7月份70城数据为例,以2015年为起点计算,二手房涨幅top10中,8个城市是二线城市,合肥排名榜首,涨幅为60.30%;而在新房涨幅top10中,9个城市是二线城市,榜首的是西安,涨幅为63.80%。

  

  自2017年开始全国楼市开始加码调控,自2017年开始,房住不炒屡屡被提及,自2017年开始,发布调控措施最密集的就是二线城市。全国楼市涨幅开始收窄,但横向对比来看,二线城市整体涨幅仍然领先一线和三四线城市。

  即便是看近一年来数据,二线城市涨幅也是明显领先,比如西安、贵阳、石家庄、武汉、这些城市涨幅均在10%以上,部分城市甚至超过了20%,比如西安的涨幅达到了25.3%。

  而实际涨幅,比上述数据还要猛,特别是新房价格涨幅。对于二线城市来说,大部分仍然由新房主导,但随着时间的推移,二手房市场的占比会越来越高。二手房市场重要性越来越高,甚至成交占比超过新房,才是一个成熟房地产市场的标志。比如武汉、重庆、成都这些城市,二手房成交占比在这几年已经迅速攀升,越来越多的人开始关注二手房。

  这对于在二线城市买房的人来说是个好消息,毕竟买了房子必须要通过二手房市场来变现。

  二线城市房地产这般表现,原因是多方面的。最主要的原因自然是人口。自2017年开始,各大城市均已频繁降低落户门槛,很多省会城市在落户政策经历多轮调整后,已经几乎是零门槛。

  比如西安和石家庄,落户手续非常简单,门槛非常之低。自2018年1月份,西安落户只需要身份证和毕业证,而且一个人落户全部直系亲属都可以随迁。而石家庄只要身份证和户口本就可以落户,直系亲属同样可以全部随迁。

  以2018年各地人口流动数据来看,二线城市也的确是最大赢家。目前西安常住人口已经突破1000万,年净增38.7万人。同样常住人口突破千万大关的还有郑州。

  

  人口落户,迅速刺激需求,这其中不乏为了投资买房而选择落户这条路的。人口向来是影响房价的中长期因素,但短期内诸多城市纷纷降低落户门槛,人口因素已经成为刺激楼市上行的短期因素。

  对于二线城市来说,过去的已经是过去了,未来才是我们关注的焦点,特别是那些打算在二线城市落户的年轻人来说。

  我的判断是,人口虽然是本轮上涨的短期因素,但人口根本上仍然是影响房价走势的中长期因素。自2019年5/6月份以来,楼市小阳春虽然被按下,但其内在动力仍然存在,总体趋势会是波动上行。

  

  过去的房价涨幅,一部分原因是二线城市房地产长期未启动,自2016年调控开始,二线城市房地产才开始相继领涨,而在经济结构迅速调整的当下,人口对于提升城市竞争力有着至关重要的作用,人口不来产业是不可能兴旺的,这一点也是二线城市最看重的。人口的流入,已经成为二线城市稳住楼市,以及保持中长期稳步增长的重要因素。

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