房子过户给子女,现在过户还是等老了后再过户?注意9月起的新规

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  如果时光倒退30年,当时一家人有1万元存款,就是一件很了不起的事,在农村如果谁家有一台电视机,附近就会有不少村民一同观看。

  不过,随着经济的发展,人们的财富得到极大增长。现在1万元可能只够孩子上一学期幼儿园的学费。虽然货币购买力相比过去要低,但我们不得不说承认,人们的生活水平确实得到跳跃式提升。我们更注重生活品质,更注重健康,所以,我们的人均寿命也得到大幅提高。

  过去大家想都不敢想的房子,现在不少人已经买了商品房,而且随着时间的推移,住房条件也得到大幅改善。根据国家统计部门数据显示,截止到2018年末,全国城镇居民人均住房面积达到39平米,相比1978年,40年间增加了32.3平米,人均居住面积与主要发达国家居民差距越来越小。

  不过,在房地产快速发展的这20多年里,房价也经过了一轮又一轮上涨。根据机构数据显示,截止到2019年上半年,全国商品房平均价格已达9329元/平方米,万元近在咫尺。也就是说,在一座一般的城市,想要买一套100平米的住房,总花费将要达到百万元左右,这对于很多普通工薪家庭来说,需要多年的积蓄和较长时间的还贷。

  虽然说买房子不容易,但此前已经买了房子的家庭基本上也没吃亏,房子已经成为普通老百姓的巨大财富。根据广发银行和西南财经大学联合发布的2018年中国城市家庭财富健康报告显示,中国家庭资产有77.7%是房产,相比美国的34.6%,高出一倍还多。不过,房子终会慢慢变旧,而人也会变老,这是自然规律,如何把这笔巨大的财富传给子女,也是一门学问。

  按照我国现行法律和制度,我们还没有如发达国家的“遗产税”规则,房产过户给子女,仍旧按照继承、赠与、买卖三种过户方式进行。值得一提的是,在今年6月25日,财政部官网上发布《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》,其中,对税目进行了调整,将“其他所得”调整为“偶然所得”,偶然所得的税率为20%。根据文件规定,本制度从9月1日起实施。

  这份文件对房产无偿赠送规定,受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入为“偶然所得”。也就是说,无偿获得赠与房屋,需要缴纳20%的个税。 但同时又规定,对于符合三类情形可以免征个税,其中大家比较关注的就是父母把房子赠与给子女这种情形也在免征个税之列。简单地说,如果你接受父母赠与的房子,是不需要缴纳个税了。

  那么,这是新制度吗?实际上并不是,早在2009年文件《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税〔2009〕78号)就明确规定房产赠与免除个税3种情形,本次再次重申,仅是因为2018年个人所得税法修改后,取消了“其他所得”项目,按照原税法“其他所得”项目征税的有关政策文件,需要进行相应调整。

  所以,9月新规实施后,对于我们房产的过户方式并没有什么影响。但是,三种不同的过户方式,对应不同的群体,不同的选择方式也会产生不一样的税费,而且差距还比较大。下面跟着笔者的思路一起来看看通俗易懂版:老人采取何种方式把房产过户给子女最简单和最划算?提炼如下:

  

  1.赠与过户

  这种方式只适用老人在世时把房产过户给子女。按照最新制度规定,房产赠与子女是不需要缴纳个税的,但房产在我国划归为不动产范畴,所以,还是需要缴纳其他税费的。包括公证费1%、契税3%、评估费0.25%三种,计税费的基础均是房产评估总值。三项费用合计为房产评估总值的4.25%。比如100万房产,税费就为4.25万。

  

  2.继承过户

  这个大家知道,继承过户只适用老人离开这个世界以后把房产过户给子女。这也是目前比较传统的过户方式。继承房产过户,办理手续比较简单,税费也仅公证费和登记费两项,总费用各地有所差别,但一般在几百元到几千元不等。

  

  3.买卖过户

  买卖房产,不仅存在于陌生人之间,亲人之间也可以买卖房产,其程序和费用跟平常正常买卖一样,其税费跟房产交易总价、面积、套数和不动产证取得时间有关。主要包括增值税、契税和个税三项。其中增值税有满两年和满5年区别,契税有满五年唯一房产和非唯一房产区别,个税有普通住宅和非普通住宅之分。

  一般说来,老人通过买卖方式过户子女房产基本都满足房产证取得满5年条件,一套面积在90-144平米之内的房产过户,过户税费大概在房产交易总价的2.5%左右,一套价值100万的房子,其过户费用就是2.5万元,居然相比赠与过户还要少40%费用。不过需要注意的是,买卖过户需要双方当事人在场,所以,买卖过户发生在老人在世时。

  

  3种过户方式总结对比

  从经济角度看,表面上,房产继承过户费用最少,实际上,如果子女以后再转卖继承下来的房产,除非继承房产满5年且是自己唯一住房不需要交个税外,其他情况均需要缴纳20%的个税,100万房产就是20万的税费,对于大多数人来说,再转卖房产是需要缴这一笔税费的。所以,在多数情况下,买卖过户是最省钱的方式;

  从情感上看,房子是老人生活的保障,一般也不会在健在的时候把房子买卖给子女过户。作为子女来讲,也难以启齿让老人把房子买卖给自己。所以,在当下,买卖过户方式虽然省事和省钱,但不太符合国人情感。当然,如果老人比较开明,子女也孝顺,这也未尝不可行。

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专业聊房君

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