未来十年，社会财富会逐渐由房地产向股市转移

　　中国的房地产经历了人类历史上最漫长的牛市，也是中间几乎没有回调的牛市。去统计近二十年的投资房地产的回报率，年化收益率是远远高于GDP的，这个从长期来看，必然是不合理，更何况投资房地产天然是带杠杆的，而且倍数还很高。所以在过去的20年里，炒房的人都赚的盆满钵满，同时房价开始呈现很大的泡沫化。

　　当高企的房价已经开始伤害到其他行业的发展，已经成为一个人在某一个城市生活下来的决定因素的时候，势必到了这个行业该改变的时候。中国在改革开放后，一直保持经济的快速增长，很大一个原因在于在每个关键的历史关口下，中国都作出了正确的选择和推出合适的改革措施。对于房地产，也不例外。“房住不炒”已经提出了很多年，虽然房价有所波动，但是已经抑制住了快速蹿高的势头，而一步步推进长期机制的建立。“香港模式”的失败将会坚定高层继续推动建立房地产市场的各项机制，最终更倾向于“新加坡化”。

　　对于未来的房价走势的判断，我认为一线和部分强二线城市，维持相对平稳的走势，虽然这些城市的房价多多少少还是有些泡沫，但是由于基础设施、工作岗位、教育医疗条件的综合优势，将会持续吸引人口的流入，也将成为支持房价平稳运行的重要因素。而对于其他城市，整体的方向是偏空的，未来下跌的风险极大，尤其那些到处建新区的县级城市。

　　从投资来看，一个预期价格会下跌的资产显然不是很好的选择，即便是一二线城市的房价不会出现大幅下跌，那么不涨对于投资者来说也是没有意义，不涨意味着没有收益率。那么未来预期收益率比较好的资产是什么？在此，我们可以先借鉴下国际经验。

　　“美国在房地产市值在200万亿人民币的时候，社会整体财富开始向股市转移，而目前中国的房地产市值差不多500万亿人民币，这个财富会不会转移？”

　　我相信一定要转移，很多经济发展规律，我们可以通过逆周期的调节手段让“后果”延迟发生，但终究是不能避免的。不仅美国有这样的经验，日本其实也有这样的经验。我在之前的文章《未来核心资产是股票，房地产表现会很平庸》指出，未来的核心收益性资产是股票（当然是好公司的股票），而房地产注定会表现比较平庸。

　　在这样的基础判断下，对于央行9月6日发布全面“降准”传递讯息的判断就不应该有误。根据央行有关负责人表示，此次降准释放长期资金约9000亿元，其中全面降准释放资金约8000亿元，定向降准释放资金约1000亿元。根据近期的测算，目前国内的货币乘数大概是4左右，那么实际上会产生3.6万亿元的流动性。（在之前的文章我说会有5倍的货币乘数，会释放4.5万亿元的流动性。在这里纠正一下，5倍货币乘数是经验值，实际上近来国内货币乘数有所降低。有朋友在后台留言说货币乘数是怎么计算的，货币乘数=广义货币供应量/基础货币。）

　　释放这么大量的流动性，对大类资产的走势会有什么影响？尤其是对股市和房地产有什么影响。在前面的定调前提下，我相信我们对未来应该有更清晰的认知。

　　股市的影响

　　早在在9月4日国常务会后，其实股市已开启上涨行情，沪指已实现了五连阳（至于为什么，在这里就不赘述，我前几篇文章都有阐述）。而根据历史数据显示，A股市场在央行启动降准后的一个月、三个月、六个月内均涨多跌少。

　　降准释放流动性，市场上的资金供应充裕了，有望降低利率，从而起到刺激投资的作用。从估值、盈利、风险偏好三个角度看，均对股市构成显性利好。目前市场整体估值仍处在较低水平，量化宽松将为市场中长期提供有力的流动性支撑，长期趋势向好。

　　无独有偶，全球市场明显进入新一轮的量化宽松，今年以来从发达经济体到新兴经济体的央行机会一致性的进行了降息，普遍性的降息，有望使得市场风险偏好回升，权益资产配置价值提升。

　　当然我们也要看到，之所以要“降准”，很大原因也是宏观经济承压，股市能否持续走高还要宏观经济的恢复情况。对于股票市场来看，将出现一定的分化。直白点讲，即便“降准”也不是所有的公司都能受益，所有的股票都能上涨。从结构性行情来看，降准对流动性敏感的科技、金融和部分可选消费品的利好相对更大。

　　楼市的影响

　　高层对楼市的态度是“房住不炒”，而在之前逐渐传闻房地产的一些融资渠道被掐断，甚至连开发贷都在严控。所以即便的这次降准确实能够释放大量的流动性，也会在融资渠道予以严控，所以我的判断是本次降准不会对房地产产生多大的积极作用，对房价也不会有刺激作用。

　　总之，未来社会财富肯定会逐渐由房地产向股市转移。对于普通人来说，要向实现财富的升级，必须要踏准社会发展的节奏，不然有可能徒劳一生，一无所获。