150万的房子,商业贷款100万,分期20年,5年后卖多少钱才不亏?

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  不亏的话,那么我们就要找出盈亏的平衡点所在。盈亏的平衡点在于你这5年内所支付的成本不低于你的售价

  五年内的成本

  你持有这个房子,五年内支付成本主要有三部分,一部分是首付,另一部分是每个月的月供金额,还有一部分为购房费用。

  

  1、月供金额

  月供金额要考虑的因素有以下几个:本金、期限、利率以及还款方式,由于不知道你的贷款利率和还款方式,所以我们只能以最常见的方式进行估算。

  利率以目前普遍的基准上浮10%(即5.39%为例计算),还款方式以等额本息为例,则5年(60期)你累计的还款金额为:6816.89*60=409013.4元;

  

  2、资金成本

  你的50万元首付款,如果没有购买房子,在银行里,那么他是可以产生利息的,我们4.5%的利率计算,那么五年后的本息合计为:50*4.5%*5+50=61.25万元。

  每期还款的房贷金额6816.89元,如果你没有归还房贷,而是放在银行里,也是可以产生利息的,不过这个分期支出,目前没有具体的计算公式,总共5年,我们粗略的以中间值2.5年计算,利率取值2.5%就好,那么这40.9万元,若没归还房贷,五年内的本息合计:40.9+40.9*2.5%*2.5=43.46万元。

  

  3、购房费用

  购房费用主要是交房时的要缴纳的公维金、契税,以及持有期间的物业费、公摊水电费等,150万元的房子,我们粗略简单的取值3万元就好。

  4、卖房时总成本

  要卖房之前,你必须要结清贷款,如下图所示,5年后的此时你剩余的贷款金额为:840286.79元。所以实际卖房时,你在这五年里总共付出的成本为:61.25+43.46+3+84.03=191.74万元。

  

  房子收益

  五年内你一共支付的成本为191.74万元,因此理论上你的房子售价不得低于这个金额,否则你这笔投资就是亏损的;当然如果你房子有出租或者你自住减少了房租,这部是你持有房子的收益,是可以扣除的,比如这部分为10万元,那么你实际支出的成本就变为了181.74万元,这时候只要你的售价不低于这个数,你就不算亏。

  

  不过由于现在开发商卖的都是期房,买房后等到交房往往都一两年过去了,而无论出租或者自住都还是需要简修及购置家具,这方面来考虑的话,这些投资可能已经超过房租收入了。因此打算交房后短期内出售的就不要在考虑租金这些问题了。

  总结

  上述计算的前提还是交易税费都是买方缴纳,否则你的成本更高,现实中很多卖房的人没有去详细计算这些成本,只是简单的以买房时总价多少,卖房时总价多少即简单地认为赚与亏(比如买房时房价150万元,卖房时180万,就认为自己是赚了),这是错了,最少资金的时间成本都没有考虑,所以卖房时一定要仔细算算,不要白白花了五年做无用功。

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