银行经开发商同意在小区外墙装广告牌 遭业主告了

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  某银行南充分行经门面房所有人同意后,在小区外墙安装了巨型广告牌。 小区5位业主认为侵犯了他们合法权益, 将该银行及仪陇支行、开发商与广告制作公司告上法院, 提出了拆除广告牌等诉求。日前,南充市中级人民法院维持一审判决,由该银行对广告牌予以拆除。

  租赁门面作营业网点 外墙安装巨型广告牌

  仪陇县新政镇某小区的开发商是成都一家投资公司。2018年2月, 该小区尚未成立业委会。当时,某银行南充分行与这家公司签订了《房屋租赁合同》,承租了该公司所有的位于该小区临街的3间门面房开设营业网点, 租赁期限为7年。合同约定该银行有权在租赁房屋外墙面设置与银行业务相关的店招、 广告等。2018年5月,一家广告公司承接了该银行仪陇支行门楣(含户外贴墙字广告)的制作安装业务。后该银行委托该广告公司向仪陇县城管执法局申请办理户外广告项目的发布登记事宜。同年6月,门面房所有人成都某投资公司书面告知该银行,同意该行在租赁门面的小区9栋外墙安装广告牌,但不能侵犯其他业主合法权益。就在当月,该银行设置广告牌的行为通过了仪陇县城管执法局的审批许可。同年9月,广告公司在案涉小区9栋7至11层外墙安装了该银行的巨型广告牌。

  5业主起诉4被告 银行辩称没有过错

  该小区9栋7楼至11楼的张某、 马某等5位业主, 认为银行未经小区业主同意,擅自在小区外墙上安装广告牌,侵犯了他们的合法权益, 遂将该银行及仪陇支行、 小区开发商和广告公司告上了仪陇县法院, 请求判令4被告共同对小区9栋墙上的广告牌进行拆除, 对墙体恢复原状;向5原告当面赔礼道歉,并在南充日报上刊登道歉声明。

  5业主在法庭上诉称, 成都某投资公司销售小区房产时与小区业主签订保留外墙所有权的条款,属于格式条款,没有做到特别的强调和注明,同时与相关法律法规相抵触。 根据相关司法解释规定,所有权保留不适用于不动产,因此这一条款是无效条款。开发商擅自同意被告银行在本小区外墙体上挂巨型广告牌, 是违法行为。根据最高人民法院相关司法解释的规定,银行在本小区外墙上钉挂巨型广告牌的行为远远超出了对屋顶与专有部分相对应的外墙的范围,且银行是在墙体上使用冲击钻钻洞的方式钉挂巨型广告牌,对整个墙体造成破坏,而且巨型广告牌夜晚会发光,严重破坏了原告的房屋和居住体验。

  被告该银行答辩称,安装广告牌得到了开发商同意,而开发商当初和住户签订合同时, 保留了临街楼栋外墙广告的权利,且在外墙安装标识标牌的行为经过城管部门审批,有合法依据。被告的安装行为不存在过错,不应承担过错责任。

  未经业主同意属侵权 一二审判决拆除广告

  案涉广告牌该不该拆除成为原被告争议的焦点。对此,仪陇县法院一审认为,根据《物权法》和最高人民法院相关司法解释的规定, 本案所涉小区9栋外墙属于全体业主共有, 对共有部分如何使用和处分, 应由全体业主决定。5原告均系外墙共有人之一, 案涉标识标牌安装在7至11楼外墙,对5原告的影响最为直接。该银行未经全体业主同意, 在该栋外墙设置标识标牌的行为侵害了包括5原告在内的全体产权共有人的所有权和共同管理的权利, 存在过错,依法应承担侵权责任。该银行仪陇支行等三被告并不是案涉标识标牌的设置者, 不能认定三被告共同侵权。关于5原告主张赔礼道歉的诉讼请求, 法院认为该银行未侵害5人的人身权,故对该项诉讼请求不予支持。 该院依法判决该银行南充分行于判决生效之日起10日内拆除小区9栋7楼至11楼外墙的广告标识标牌, 恢复原状。

  一审判决后, 该银行南充分行不服,上诉至南充中院。南充中院二审认为, 银行与开发商签订了租赁合同后在外墙悬挂广告标识牌,并未征得小区业主的同意。虽银行辩称开发商在销售合同上保留了外墙广告的使用权利,但本案5位业主已支付完了相应房款,且案涉房屋系不动产,案涉房屋买卖格式合同中的该项约定,并不能对住户产生任何约束力。日前,该院作出二审判决,驳回上诉,维持原判。

  律师说法

  使用业主共有设施 应经全体业主同意

  四川鑫中云律师事务所主任赵云(系四川省优秀律师、四川省维护职工权益杰出律师和四川省五一劳动奖章获得者):《物权法》第73条规定:“……建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有”。本案中,银行未经业主许可,在小区外墙安装广告牌,故法院判决拆除。

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