开发商负债累累购房者“背锅”城阳易佳和府陷困局

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  6年前,青岛购房者陈先生买了套房,从此成了他的“心病”。陈先生 反映,房子位于城阳区流亭街道易佳和府小区, 2013年购房至今无法网签。据了解,该小区开发商青岛易佳房地产开发有限公司因资金问题官司缠身,包括陈先生所购房屋在内的 153套房屋曾被法院查封,处于“抵押限制”状态。目前,该项目主要由流亭街道牵头进行协调推进,但对于何时办理网签及交房,街道相关负责人坦言“情况复杂,没法答复”。

  爆料:全款买房 6年没网签没交房

  

  购房意向书(陈先生提供)

  

  部分收据(陈先生提供)

  陈先生介绍,2013年11月,他全款约60多万元,购得这套建筑面积约120平的房产。“当时售楼处工作人员承诺2014年交房。”陈先生说,对方给了他收据和一份购买意向书,此后便没了动静。

  

  《商品房预售合同》(陈先生提供)

  2017年4月,青岛易佳房地产开发有限公司与业主们重新签署了一份《商品房预售合同》,约定2018年10月01日前交房。“对我们来说这么多年,把房子办出来就得了, 违约金我可以不要。”但不料,如今又过去近一年,交房一事依然没有进展。

  “我是全款买房,这么多年了,不仅不交付,连网签也无法办理。”陈先生表示,小区跟自己遭遇相同的业主不在少数,目前一直是流亭街道在与业主沟通,并协调开发商与业主见面, 但收效甚微。

  困境:开发商官司缠身业主房子“被查封”

  

  山东省青岛市中级人民法院查封公告(陈先生提供)

  公开资料显示,青岛易佳房地产开发有限公司近年来官司缠身,涉及众多债务纠纷,多次被法院列为失信被执行人。2018年3月,青岛市中院发布公告,“在执行申请执行人中国工商银行股份有限公司青岛台东支行与被执行人青岛易佳房地产开发有限公司等金融借款合同纠纷一案中, 依法查封被执行人青岛易佳房地产开发有限公司 “易佳和府”项目153套房源。申请执行人请求对房产进行评估拍卖”。陈先生和其他业主发现,自己的房子也位列其中。

  随后,他向法院提出执行异议。虽然最终陈先生的房子没有被拍卖,但他和其他业主感到非常不安,“房子被开发商抵押了,现在既无法网签,还随时面临债权人的查封主张,我们该怎么办”?

  9月5日,青岛网上房地产备案资料显示,易佳和府项目状态为“ 在售”,批准预售套数563套。其中,陈先生所购房源状态为“可售”,并显示“抵押限制”。对此,青岛市不动产登记中心工作人员解释,“限制是卖给业主了就不允许再做抵押了,有抵押可能是开发商有工程抵押没有撤掉”。梳理对比青岛中院此前发布的查封公告中的房源,目前基本都为“抵押限制”。

  流亭街道:情况复杂,没法答复

  针对易佳和府项目进度,2019年6月27日,城阳区政务网区长信箱回复:经流亭街道落实,易佳和府项目楼内工程已基本完成,电梯已正式开通运行;供电、燃气、有线电视已接通入户;雨污水管线已接入市政管网;道路铺装及绿化已基本完成;太阳能安装已基本完成;自来水接入海润自来水管道,地下车库消防及人防工程正在施工;供热配套费余额正在筹措中。下一步,城阳区相关职责部门将及时向业主代表反馈工程进展情况,并督促开发商继续筹措资金,加快施工进度,争取做好工程收尾工作,早日达到交房条件。

  当前,易佳和府工程进行到那一环节?具体何时能够让业主网签、交房?对此,半岛网致电青岛易佳房地产开发有限公司,但所拨打号码只显示“您拨打的号码是空号”或者“您拨打的用户暂时无人接听”。

  9月3日上午,记者以购房者身份致电城阳区阳光热线87712345,反映易佳和府难交房问题,对方称会将情况反映给相关部门,5个工作日内给予答复。但截至发稿前,并未得到回复。

  当天,半岛网致电城阳区流亭街道办事处,工作人员回复,“ 大体是企业资金链断了,当前,市里、区里、街道都在帮忙协调此事,情况复杂,没法答复,具体的不清楚。”工作人员同时提供了负责跟进协调此事的街道办重点工程科李科长座机,但截止到发稿前,都未能联系上。

  律师:业主可提起确权之诉

  针对业主买到“抵押房”的情况,山东元鼎律师事务所(城阳)的李瑞敏律师解释,大部分房地产开发商都会以在建工程或已建成的房产作抵押取得贷款,待购房者付款后通知银行,银行收款办理解押。像陈先生这样的情况, 是开发商没有为他解押房屋。

  如今开发商资金链断裂深陷诉讼,易佳和府购房者该如何维护自身权益?李律师认为,该项目如果没有有效的资金注入或新的接手人,购房者可考虑向法院提起确权之诉,当法院确认房屋所有权后,业主即可携带法院判决书去房地产交易中心办证。

  李律师提醒,购房者购房时要主动了解查询房产有无抵押、查封等限制措施;而当业主买到已抵押的房产时, 首先要确定房款是首先用于满足债权的,从而保证所购房产顺利解除抵押,避免后续可能的纠纷 。

  山水嘉园延期一年没交房规划中的幼儿园或成阻碍

  “合同约定的交房时间是2018年8月底,现在都过一年了,交房的事还没动静。房子都已经盖好了,怎么就是不能交房呢?”胡先生是山水嘉园5期的业主,2017年3月就办理了网签手续,房贷也还了一年多,可新房交付却是还没影子的事。原来,小区原规划中配套了幼儿园,根据规定新建住宅的幼儿园需要与住宅同步交付使用。可如今,幼儿园所在地块的归还尚在规划变更公示期,何时建成交付还没有定论。记者联系青岛市自然资源和规划局城阳分局了解到, 如果想要先交付住宅再交付幼儿园,则需要开发商与教体部门沟通协调。

  新房延期一年未交付原因都在幼儿园?

  胡先生告诉记者,这套位于山水嘉园5期的新房是2017年3月办理的网签手续,按照合约约定2018年8月底就应该交房,可直到现在开发商都没有通知业主办理手续。胡先生说, 交房的关键似乎卡在了规划中的幼儿园上, “听说现在的政策是配套幼儿园要与住房同步交付,可这个小区之前因为变更规划的事闹过一通,到现在规划建幼儿园的地方还是个大坑,旁边都还有人种上菜了。”

  没有幼儿园,新房就不能按照规定办理交付,如此“捆绑”让胡先生不由担心交房是一件遥遥无期的事。“我们这一期只有五栋楼30多户,房子都是大户型,房贷都已经还了一年多,就怕到最后拖来拖去新房子就变成烂尾楼了。”

  有关房屋交付的问题,记者尝试联系山水嘉园的开发商青岛华泰房地产开发有限公司,但 该公司对外公开的办公电话一直无人接听。

  幼儿园所在地块还在规划变更公示期

  在青岛市自然资源和规划局的网站上,记者查询到了8月29日公示的《华泰山水嘉园项目H区车库变更批前公示》, 其中涉及的H地块正是当初幼儿园规划的位置,不过在这份批前公示里并没有涉及幼儿园的部分,只是要变更原规划里的车库信息。

  

  来源:青岛市自然资源和规划局网站

  “根据规定,规划建设的幼儿园确实要与住宅同步交付。目前山水嘉园的规划变更还在公示期内,如果公示期没有异议,就可以按照变更后的规划进行建设,但是具体建成日期我们不掌握。”青岛市自然资源和规划局城阳分局的工作人员表示,如果业主要求先交付住宅部分, 则需要小区开发商与教体部门沟通协调。

  记者了解到,有关配套幼儿园与住宅同步交付使用的规定早在2014年《山东省学前教育规定》中就已经明确提出,山水嘉园部分楼座的开发建设时间也晚于这一规定的出台时间,按理说开发商对这一规定应该并不陌生,为何会出现房子都盖好了,而幼儿园所在地块的规划还需变更呢?

  “这属于历史遗留问题了,这一地块上有钉子户,所以规划要重新变更。 现在变更的内容不涉及幼儿园,幼儿园还是会正常建设。”信网联系了山水嘉园所在的夏庄街道办事处,办事处规划办的工作人员表示,街道也对敦促开发商抓紧推进小区配套设施的建设。

  实际上,在2018年年底就有山水嘉园业主催促过幼儿园的建设情况,当时开发商青岛华泰置业集团有限公司的相关负责人解释说幼儿园的建设确实出现一些程序上的问题,但公司会加紧建设,幼儿园预计到2019年12月底能竣工使用。

  房屋交付必须先过“规划关”

  幼儿园是小区业主的迫切需要,新房也是胡先生等业主们心心念念的期待。除了等待幼儿园建成,山水嘉园的业主们还有其他方式能够尽早住进新房吗?

  城阳区建筑工程质量建筑站的工作人员介绍说,按照正规流程,房屋建成后需要先经过规划部门的检验,之后才能由开发商组织建设单位、施工单位、勘察单位、设计单位和监理单位进行五方验收,验收通过后到质监站进行备案,最后才能将房屋交付给业主,“如果连规划这一关都没过的话,就更不可能验收备案了。”

  工作人员表示, 业主们急于收房的心情可以理解,但如果开发商未经过验收备案就擅自交付房屋就属于违规交房,根据规定是要被处罚的, “还是建议业主先找开发商问清楚情况,看看到底是哪里出现了问题。”工作人员说,根据山水嘉园小区目前的建设情况,房子变成烂尾楼的情况基本上是不会出现的。

  别墅现多处空鼓三盛·国际海岸:已全部维修

  近日,有关三盛国际海岸的一套别墅在交房后被发现多处空鼓的问题引发了许多市民的关注。记者就此联系了三盛国际海岸的开发商青岛海上置业有限公司,工作人员答复称,此套别墅内发现的问题都已经全部维修完成,“ 无论是交付验房时还是后期居住的时候,业主发现问题都可以及时联系我们。”

  在验房过程中,验房师发现了房屋内的空鼓达到了20处,其中房屋二楼的空鼓有13处。据了解,房屋是否存在空鼓可以通过用空鼓锤轻轻敲击墙面来检查,没有空鼓的位置声音清脆,有空鼓的地方不仅声音发闷还会有回音。据业内人士介绍,导致空鼓的原因有很多,比较常见的原因是水泥砂浆配比质量不过关或者抹灰前的工序未处理好。“单一的空鼓可能 不算是太大的问题,但是在空鼓的墙面上装修,后期很有可能会导致墙皮脱落等问题,给业主入住后的生活埋下隐患。”

  除了空鼓,验房师还在这套毛坯别墅中发现地面裂纹、门把手容易磕碰墙面、窗户阳角不垂直等问题。

  2日下午,记者联系到了三盛国际海岸开发商青岛海上置业有限公司,对于验房师发现的问题, 工作人员证实前期确实有业主反映过,但目前这些问题都已经维修完成。

  工作人员解释称,公司将房屋交付给业主时都安排了专人陪同检查,如果业主发现房屋存在问题,陪同检查的工作人员都会现场进行记录和解释,“直到所有的问题都解决好了,业主才会签字收房。”

  对于验房师发现的空鼓等问题, 工作人员表示这些都是可以维修解决的,而且在交房后业主一旦发现跟房屋有关的问题,都可以随时联系物业或者开发商报修解决。

  工程款迟迟不拨 工地停工 中赢建设集团未透露详情

  吴先生是青岛市市北区某工地上的现场管理人员,他们公司从中赢建设集团有限公司那里承包了整个工程,2018年8月开始施工。2019年上半年一直没有拨付工程款,公司一直垫资。截至目前,已被拖欠2000万余元,“找中赢建设集团有限公司要,他们也不给,现在工地工人都已经停工了。”中赢建设集团有限公司方面告诉记者, 工地确实已停工,但具体详情并未透露。

  工程进度款迟迟不发放

  

  (来源:信网)

  吴先生告诉记者, 该工地的建设单位为青岛市房地产开发管理局,青岛市市政建设发展有限公司是代建单位,中赢建设集团有限公司则是施工总承包单位。

  本来7月初有1200万元左右的工程进度款进账,但是中赢建设集团有限公司一直拖延付款。近期,这其中的400多万元已经被法院查封。因为工资没有按时发放,现场的工人自7月中旬开始,陆续停止施工,该项目停滞不前。“我们通过现场核算,2019年初到现在为止,中赢建设集团有限公司拖欠了项目参与施工单位的劳务费、材料款等约计2000余万元。”吴先生说。

  中赢建设集团未回复具体情况

  

  9月2日下午,信网来到了位于青岛市北区开平路上的该工地,从现场看到,门口仅有几名保安人员,偌大的工地看不到一名工人,几栋楼的主体已经封顶,但是外墙还没有粉刷。

  为了解此事具体情况,记者联系到了青岛市市政建设发展有限公司, 对方表示,目前相关负责人正在开会,会反馈给他后再回电解释情况,但是截至发稿,记者未收到任何回复。

  而中赢建设集团有限公司在该项目上的负责人陈经理则表示,工地现在确实已经停工,具体情况最好来工地面谈,但是自己目前正在忙,需要过段时间再回复。

  住建局召集三方进行协调

  记者从青岛市住房和城乡建设局建筑市场监管处了解到,针对该工地上问题,已经于上周召集建设方、总包方以及劳务公司进行协调。“根据我们了解到的情况,中赢建设集团有限公司作为总包,在费用的下拨方面,因为需要走流程,所以延误了一些时间,就导致出现工地工人讨薪的情况。”

  在接到该情况的反馈后, 建筑市场监督管理处的工作人员也积极进行了协调,上述三方在协调过程中。

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