房屋买卖合同关系怎么就成了卖房人眼中的借贷关系呢？请细读！

作者：蒋峰

本文以一则法院公布的案例为基础，从法律和事实相结合的角度对相关问题提出浅见。

一、基本案情

1、上诉人(原审原告)：洪某某。

2、被上诉人(原审被告)：昆明某房地产开发有限公司。 法定代表人：张某某，该公司总经理。

3、2013年8月21日，某公司(甲方)与洪某(乙方)签订两份《商品房购销合同》，就洪某购买某公司开发建设的百富琪商业广场一、二层商铺的具体事项进行了约定。001号《商品房购销合同》约定：一层商业用房按套内建筑面积计价，该商品房套内建筑面积为3143．02平方米，单价为每平方米2万元 (已包含分摊的共有建筑面积的价格)，总金额62 860 400元；乙方应在2013年8月18日前支付56 574 360元，2014年1月20日前支付6 286 040元；交房时间为2013年12月14日；甲方逾期交房，自交房时间届满次日起至实际交房之日止30天内，按每天314 302元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，甲方按购房款总金额的千分之五支付违约金，合同继续履行。

4、002号《商品房购销合同》约定：二层商业用房按套内建筑面积计价，该商品房套内建筑面积为3601．29平方米，单价为每平方米9869元(已包含分摊的共有建筑面积的价格)，总金额35 541 130元；乙方应在2013年8月18日前支付31 987 017元，2014年1月20日前支付3 554 113元；交房时间和违约责任与001号合同约定相同。同日，双方当事人对上述两份合同进行了登记备案。

5、洪某某按照某某公司出具的付款委托书载明的收款账户，于当日通过银行转账方式向某公司汇款 56 574 360元和22 825 640元，同时还向某某公司法定代表人张某某汇款1900万元，共计汇款9840万元。某某公司向洪某某出具十张收据，每张金额984万元，共计9840万元。2013年8月26日、9月18日，张某某向洪某某各汇款368万元。

6、 2011年10月28日，百富琪商业广场竣工验收。2013年6月2日，某公司与昆明力邦房屋拆迁有限公司(以下简称力邦公司)签订《商铺租赁合同》，将百富琪商业广场一、二层商铺出租给力邦公司，租期自2013年6月1日起至2033年5月31日止。

7、洪某某起诉称，双方当事人于2013年 8月21日签订两份《商品房购销合同》后，洪某某依约付清了全部购房款，但某某公司拒不履行合同义务。故请求：1．判令某某公司交付昆明百富琪商业广场a幢一层和二层整层商铺，并于交付之日起40日内协助洪某某办理所有权证；2．判令某某公司承担逾期交房的违约责任，支付违约金19 350 128元；3．案件受理费、律师费等相关费用由某某公司承担。

8、某某公司答辩称，本案实际是民间借贷纠纷，房屋买卖合同仅是民间借贷的担保形式，应为无效。洪某某主张的逾期交房违约责任，没有合同及法律依据。案件受理费由法院判定，而律师费不是必须发生的费用。

二、本案的争议焦点：一、双方当事人之间法律关系的性质；二、某公司应否向洪某某交付案涉房产并协助办理所有权变更登记；三、某公司应否以及如何承担逾期交房的违约责任，应否承担洪某某支付的律师费。

三、一审法院审理结果：

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十五条之规定，判决驳回洪某某的诉讼请求。案件受理费630 558．30元，由洪某某负担。

四、二审法院审理结果：

本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、撤销云南省高级人民法院(2014)云高民一初字第9号民事判决；

二、昆明某某房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向洪某某交付百富琪商业广场一层、二层商业用房；

三、昆明某某房地产开发有限公司于百富琪商业广场所涉行政违法事项消除后四十日内协助洪某某办理一层、二层商业用房所有权变更登记；

四、昆明某某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向洪某某支付违约金11 990 128元；

五、驳回洪某某的其他诉讼请求。

昆明某某房地产开发有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费630 558．30元，二审案件受理费630 558．30元，共计1 261 116．60元，由昆明某某房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

五、本案例的原告提供的证据：

1、001号《商品房购销合同》

2、002号《商品房购销合同》

3、合同登记备案表

4、被告公司出具的付款委托书

5、银行转帐清单

6、被告公司出具的十张收据。（每张收据主要内容：购房款：984万元）

7、张某某向洪某某汇款各368万元的单据（款项用途一栏均记载为私人汇款。）

8、洪某某实地考察案涉房产所拍摄的照

9、某某公司向洪某某提供的各项开发建设手续和证照.证明目的：案涉房产的合法性.

10、原告一审代理律师2014年11月份手机通话详单，律师与被告公司法定代表人张某某2014年11月10日手机通话录音的光盘及文字整理稿(时间为当日12时12分，时长4分54秒)，通话内容主要为，商谈向承租人转售案涉房产事宜。张某某在通话中称：“因为我们换产权人了嘛，他的想法能不能就是要不他来买，然后呢我跟他说，原来也提出过他要买，我才跟你们说赶快做准备卖给他嘛”

11、某某公司向洪某某提供的昆明某物业服务有限公司 与平安银行股份有限公司昆明分行于2013年5月13日签订的《营业机构房屋租赁合同》。证明目的：在洽商房屋买卖过程中，被告公司提供该份租赁合同以说明案涉房产具有投资价值；

12、关于百富琪商业广场涉嫌违规建设的新闻报道，证明目的：因某某在购房前了解到该问题，双方才对案涉房产交易价格和交付日期作出符合实际情况的约定

13、张某某与张某文户口准予迁入证明、户口迁移证存根，以及张某文公民身份证号查询信息网页打印件，该证据显示，张传文(女，身份证号5302xxxxxxxxxxx，升位后为 5302xxxxxxxxxxxxxx)与张某某于1998年3月20日，将户籍由“东川市汤丹镇314队”迁入“西南有色地质局309队”，迁移原因系“家属随迁”。证明目的：张某婕与张某文为同一人，其与被告公司法定代表人张某某存在亲属关系，双方所签《商品房购销合同》的真实性存疑

14、张某婕与被告公司《商品房购销合同》被注销的买卖合同登记备案表(合同登记号： km2010042018568)，证明目的：(1)张某婕所购房屋总金额为842．725万元，折算每平方米仅5000元，并非一审判决所认定的每平方米40 936．06元。

15、一审法院2014年9月23日、10月23日庭审笔录。根据记载，被告公司对其支付吴某协的1840万元款项的性质作出“本金”、“利息”的不同陈述，另对借款期限、计息标准、付息时间等情况的陈述也存在矛盾。证明目的：被告公司对其主张的借贷关系不能自圆其说

16、昆明市人民政府办公厅关于转发昆明市进一步加强商品房预售管理实施意见的通知，该意见第二条第一项规定：“取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性向社会公布经住房和城乡建设行政主管部门审核确认的全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。实际销售价格与申报价格上下波动超出15％的，必须及时重新申报，重新申报次数为一次，否则，房产登记机关不予登记备案。”证明目的：案涉合同已在房管部门登记备案，约定价格符合被告公司在房管部门申报备案的价格区间

17、被告公司与力邦公司于2013年6月2日签订的《商铺租赁合同》、力邦公司于2013年6月10日委托某物业公司对外租赁百富琪商业广场的授权委托书及三家公司的登记卡片，证明目的：被告公司与某物业公司之间存在关联关系，被告公司与力邦公司约定的租金价格仅为实际承租人的百分之一，且某物业公司与实际承租人的签约时间早于《商铺租赁合同》，该份合同的交易价格和交易时间不符合逻辑。

六、评析：

1、“让证据说话”是法律诉讼中的核心问题。围绕证据来认定事实，是一个基本原则。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 中的第108条规定：就对证据的证明标准就作出了规定。具体如下：第一百零八条 对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。

2、原告所提出的证据目的是要证明原告与被告之的法律关系是房屋买卖合同关系。原告所提供的证据在证明力上足以使人民法院相信该待证事实的存在具有高度可能性。具体分析如下：

A、两份借款合同是有效的：没有《合同法》第52条规定所列的情形。有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。这里提到商品房的销售价格问题：本案当事人签约时(2013年8月21日)，昆明市进一步加强商品房预售管理实施意见已经在当地施行 (2011年1月1日生效)。根据该意见的前述相关规定，可以认定洪某某所持本案交易价格符合合理区间的主张成立。

B、房子交付时间问题：百富琪商业广场已于2011年10月28日完成竣工验收，在已经具备交付条件的情况下，双方将交房时间约定为2013年12月14日。为什么呢？签合同时间是2013年8月21日。交付时间是2013年12月14日。相隔约4个月。因为案涉房产存在违反规划超建楼层且尚未报批即行出售的事实。因为被告有行政违法行为，也没有受到处罚。在被告受到处罚之前，即使双方交付了标的，买方也办不了房产证。双方约定延期几个月交付。以便交付之后能及时办好房产证。在现实中。交房期限是多少时间才算符合“交易习惯”？这个交房期限有无必要形成交易习惯、是否已经形成交易习惯、同类一般判断是否形成普通共识。对这三个问题尚存大的疑问。一审法院给出的理由：原告违反了交易习惯。这个理由是站不住脚的。

C、房子的交易价格问题：是否是不合理的低价？这个判断有个以何种价格为标准的问题？一审法院是以被告出售四楼商铺的价格为标准。实际是要以当地房管部门公布的同等类型的房子的价格信息为依据。在二审提供的证据显示：购买被告四楼商铺的张某婕与被告法定代表人是亲属关系，它们之间所签订的合同的真实性存在大的疑问。一审认定四楼商铺的价格为4万多每平方米。后来在被注销的商品备案登记表上记录的为每平方米5000元。因而价格是合理的。

D、关于付款问题：案涉合同约定的购房款支付方式为分期支付，但在原告所为一次性支付及被告受领给付的共同作用下，应当认定其属于合同履行之变更。这种变更与交易习惯并不相悖。一次性付款的方式对卖方只有好处。

E、关于收据问题：被告公司一次性先行开了十张收据给原告。是符合财务习惯的。一般情况下，一次性 要开具9400多万的增值税发票是几乎不可能的。税务机关有相关开发票的规定。这个9400多万的发票只能分几个月来开具。这个发票以后办房产证时用得上的。一审法院认定：先行开具收据的行为不合交易习惯。这种认定的理由是不充分的。

F、关于通话录音的问题：这个被告的法定代表人。实际认可原告购房人的身份的。

G、被告辩论称：双方之间是借贷合同关系。第一个理由：支付吴某协的1840万元系其所归还的借款本金问题，但未提供任何证据支持。被告的意思是：它们从原告借来的8000万，拿出一部分现金还外债了。法院不并认可。第二个理由：被告公司法定代表人于2013年8月26日、9月18日向原告各汇款368万元。对该款项，被告说其与原告之间实际的借款金额是8000万元，月息4．6％，每月利息即368万元。原告则认为736万元是被告公司给原告的销售返点，但双方在合同中并无约定，也无其他证据予以证实。这个所谓的736万元是利息的说法是没有证据支持的。借贷关系的核心要素并没有约定。比如本金、利率、借款期限、付息的时间、借款用途、还款方式、还款期限等等都是没有明确。第三个理由：被告说自己的一层和二层商铺早就出租了。意思是：被告不可能再在此种情况下出售一层和二层商铺问题。实际有证据显示：根本不存在提前出租的事。可以判断：双方并没有形成借贷关系。

H、根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第七条规定，“交易习惯”是指，不违反法律、行政法规强制性规定的，在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法，或者当事人双方经常使用的习惯做法。《中华人民共和国合同法》针对“交易习惯”问题作出相关规定，其意旨侧重于完善和补充当事人权利义务的内容，增强当事人合同权利义务的确定性。而本案并不涉及运用交易习惯弥补当事人合同约定不明确、不完整所导致的权利义务确定性不足的问题。

I、一审法院运用“排除合理怀疑”原则来认定事实的。它是这样认定：以交易习惯为标准，原告的交易行为有不合乎常理的地方，但是这种不合乎常理的地方不能排除。因而就是以这种合理怀疑所推理形成的事实来作为裁判要认定的事实。我们考察下最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 中的第109条规定： 当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。这条规定说明：“排除合理怀疑”原则适用特殊类型的民事诉讼。只有这五种情形：对欺诈、胁迫、恶意串通、口头遗嘱、赠与事实的证明。本案并不适用这条规定。

J、关于证据的证明力问题：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条

人民法院就数个证据对同一事实的证明力可以依照下列原则认定

(一)国家机关、社会团体依职权制作的公文书证的证明力一般大于其他书证；

(二)物证、档案、鉴定结论、勘验笔录或者经过公证、登记的书证其证明力一般大于其他书证、视听资料和证人证言；

(三)原始证据的证明力一般大于传来证据；

(四)直接证据的证明力一般大于间接证据；

(五)证人提供的对与其有亲属或者其他密切关系的当事人有利的证言其证明力一般小于其他证人证言。

依据本条规定：合同在性质上属于原始证据、直接证据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条有关证据证明力认定原则的规定，其应作为确定当事人法律关系性质的逻辑起点和基本依据，应当重视其相对于传来证据、间接证据所具有的较高证明力。亦即，除在基于特定法政策考量，有必要在书面证据之外对相关事实予以进一步查证等情形，推翻书面证据之证明力应仅属例外。

K、在两种解读结果具有同等合理性的场合，应朝着有利于书面证据所代表法律关系成立的方向作出判定，藉此传达和树立重诺守信的价值导向。

希望我们认真学习法律。理解好和运用好法律。