房价走向基本明确?业内人士表态透露3大信号,要不要买房已摆明

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  经历了3、4月份的小阳春,5、6月份的快速退烧,7、8月份的不断降温,9月份的房地产市场也继续呈现着一股子“秋凉”的味道。不过,随着房价预期出现转变,虽然市场成交不断下滑,但房价整体依旧比较坚挺,大幅让利的现象并没有出现。在笔者看来,房地产市场就如同一面多棱镜,反映着不同群体的不同心理状态,而有时候更多的是博弈。虽然国家已经明确了不再把房地产作为短期刺激经济的手段,但基于这十多年来房价只涨不跌的事实,开发商仍在观望,炒房客仍在博弈,购房者也仍在纠结。因此,处于“拉锯战”之中,房地产市场虽然整体趋于稳定,但不少热点城市依然潜流涌动。那么,我们如何看待这种现象呢?

  

  在第11届中国房地产科学发展论坛上,住建部总经济师,中国房地产业协会会长冯俊表示,房地产投资继续较高速度增长的可能性、必要性都不是很大了,所以房地产企业不要怀疑调控的决心,不要去“赌”国家放松房地产调控,而是要脚踏实地改善大家的居住条件,为满足大家对美好生活的居住需要而提供好产品、好服务。其实,在笔者看来,虽然只是简简单单一句话,其中却透露了两层重要的含义:一方面,国家调控楼市的决心和力度都很大,房地产已经告别了高歌猛进的时代,所以不要心存侥幸;另一方面,面临房地产政策面的变化,开发商也应该回归本质,完成从“开发商”向“服务商”角色的转变。

  

  那么,房协会长冯俊为何会作出这样的表态呢?笔者认为,一言以蔽之,当前的房地产发展环境变了。众所周知,在过去一二十年时间里,房地产在改变城市面貌,改善居住条件,拉动经济增长,推动城镇化进程等方面发挥了重要作用。但是,随着时间不断推进,房地产业到了“瓶颈期”。

  第一,楼市格局基本稳定,高歌猛进阶段逐渐远去。从居住的角度来看,过去二三十年时间,房地产业的快速发展已经解决了住房不足的问题,而未来一二十年,房地产业将在实现住有所居,满足大家对住房的改善需求方面继续发挥作用,所以房地产业进入了新的发展阶段。

  根据国家统计局最新数据显示,目前我国人均住房面积接近40平方米,整体上已经不缺房子。对此,马云甚至预测,未来二三十年,一对年轻人要管理5套房产,房子会越来越不值钱。除此之外,现阶段对很多一二线城市来说,正在从增量市场向存量市场过渡,楼市格局也已基本稳定。总体来看,房地产投资继续较高速度增长的可能性、必要性都不是很大了。

  笔者认为,未来一二十年,国家将会通过发展住房租赁,推动房地产税、空置税出台等措施来盘活存量房,平衡住房资源分布,满足大家的住房需求。不过,对开发商而言,虽然住房总量够了,但人们对于品质好房的改善需求依然强烈,所以开发商也会主动调整战略,逐步完成运营和角色的转变。

  

  第二,经济发展方式转变,国家调控楼市态度坚决。虽然楼市调控已经接近3年,但国家并没有放松调控的意思,政策面反而仍处于收紧之中,其中“不再把房地产作为短期刺激经济的手段”更是直接表明了态度,所以预计房地产调控会打破调控“三年惯例”。那么,为什么会发生如此大的转变呢?

  在笔者看来,目前经济正从高速发展阶段向高质量阶段转型,在脱虚向实的大背景下,作为国民经济支柱的房地产业不可避免的要作出转型。除此之外,根据中国社科院财经战略研究院发布的《中国城市竞争力报告No.17:住房,关系国与家》来看,2018年,尽管表面上中国房地产投资对经济增长有0.6%的带动贡献,但挤出效应已大于带动效应。

  换言之,2018年房地产业对经济增长的贡献由正转负。在笔者看来,作为一份权威的官方报告,明确提出了这一点,所传递的信号不言自明。所以笔者奉劝大家不要“赌”国家放松房地产调控,靠买房赚钱的路子或许正在一去不复返,所以大家应该放弃炒作楼市和房价的侥幸心理。

  

  第三,杠杆率水平持续走高,控制负债是大势所趋。随着房产金融属性扩大,资金不断流入到房地产领域。根据央行统计,截至2017年,居民债务余额40.5亿,相当于GDP总量的49%,其中房贷占住户部门债务余额的54%。此外,Wind数据显示,目前房企整体负债率也达到了79.42%,处于历史高位。

  笔者认为,合理加杠杆可以提高生活水平,拉动投资,但盲目加杠杆则会产生潜在风险。90年代,日本房价下跌就使得居民资产大幅缩水,随后居民配置偏好开始从房地产转向金融资产,目前房地产配置占家庭财富的比例为36%,而目前我国这一数值为70%。其实,归根结底来看,居民对房产不断加大配置,房企也持续债墙高筑,主要是受房价上涨预期的影响。不过,未来几年,这一趋势或慢慢改变。

  最近两三年,房住不炒成为了社会共识,叠加两大住房体系加快推进,未来人们的住房选择会越来越多。除此之外,M2同比已经从2010年的26%降到了目前历史低值8%左右,业内人士认为货币超发基本结束,这意味着房价上涨动力开始减弱。总而言之,在防范风险的打背景下,稳步去杠杆和合理控制负债是大势所趋。

  

  关于房地产到底何去何从,最近这两三年,业内一直存在着两种声音,而且婆说婆有理,公说公有理:一种认为房地产就是实体经济,唯有房地产才能拉动内需和经济;另一种认为,房地产吸引了大量社会资金,挤压了消费和实体,到头来则会影响国民经济的发展。

  其实,在笔者看来,影响房地产走向的因素主要有两个,即政策面和大环境。回顾过去一二十年,无论是对国民经济,还是对购房者来说,房地产都扮演了十分重要的角色。但不可否认,最近这些年来,大环境已经发生了变化,不仅经济发展方式在寻求转变,而且居民资产配置也需要合理调整。现阶段,推动脱虚向实和防范风险成为了更为重要的目标,因此房地产高歌猛进的阶段过去了,稳字当头成为大趋势。

  面对市场变化,如果具体来看,受人口流入和国家政策支持的影响,城市群、都市圈、核心城市依然还有发展红利期,而对于其他非热点城市,除非自住不建议过多持有房产。总而言之,闭眼买房的阶段过去了,目前购房的总体原则就是随势而变,因城而定,放弃买房暴富的侥幸心理,做到合理控制负债,合理配置房产。

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楼事纪

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