今年楼市下半场 是黑色的

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  多年以后,人们回想起19年上半年苏州楼市的轰轰烈烈,会不会略感疯狂?

  01 壹

  广电秋季房交会,昨天在体育中心开展,迎来了有史以来最冷清的一届。

  与往年“金九银十”群情鼎沸不同,今年九月随着限购限售政策的加码,楼市里弥漫着悲观的情绪。

  今年楼市下半场 是黑色的

  02 贰

  

  春节期间在老家躺的无聊,又逢酒后敢吹,凌晨发了一条朋友圈,预测过19年楼市走势。

  万幸,对市场的嗅觉还算敏感

  很多人说房地产这一行的预测,不就是无脑唱多么,哪有什么依据,闭着眼睛高唱房价会涨就可以。

  但凡这么想的,注定要做韭菜

  楼市中非常重要的一条理论

  短期看金融/调控政策 中期看土地 长期看人口

  自16年10月限购以后,苏州市场的购房情绪被压制非常严重,稍微关注一点外地市场,或许会清楚16年10月-18年10月这2年时间,南京、常州、南通涨幅都还可以。

  而这两年期间,苏州处于横盘阶段,顺带着连地都不好卖了。

  18年6月,苏州利率调整方向还是上涨,由20%→25%;但18年12月,利率松动开始下调。

  更重要的是,18年年底企业融资有所松动,19年1月的苏州两场土拍,开发商拿地都比较活跃。

  

  19年1月苏州两场土拍

  3月份传统“学区热”旺季,在当时四大行2-4周放款的周期下,苏州楼市购买力被初步释放,尤其远郊低总价刚需新房,更是被投资和自住一蜂窝涌入。

  套用一句经典传销语句:

  开发商拿地都不怕,银行贷款也不怕,你买个房子付30%怕什么?

  当时不仅仅是苏州,全国各地都传出了楼市“小阳春”消息

  4月伊始,在苏州各小区“房东抱团涨价”的刺激下,楼市恐慌情绪已经似有似无,4月12日凌晨,狮山某新盘在香格里拉开盘,首开房源全部售罄。

  各路开发商一看49999的最高备案价,心里开始打起了小九九,随后4、5月的两场土拍,开发商参拍情绪明显,地块溢价率有所提高,更是拍出了园区和甪直两块地王。

  

  19年4、5月苏州两场土拍

  购房者看到土拍市场如此火爆,恐慌情绪爆发,买房态度也愈发坚决,用炒鞋行家的术语

  “冲、冲、冲”

  这一冲,直接导致苏州房价连续3个月全国涨幅第一,在“房住不炒”基调下,显得非常突兀,网上更是各种调侃

  “谁能想到,在苏州园区上班的金融民工小王,因为房价太贵,只好每天往返通勤两小时,把房子买在了上海。”

  于是该来的终究会来

  5月11日 调控政策出台

  “园区二手房五年限售、园区新房、狮山核心区域新房拿房后3年限售”

  5月16日 园区九年一学位政策出台

  5月18日 住建部对苏州进行预警提示

  “在4月19日对6个城市进行预警提示的基础上,又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示”

  7月24日 调控政策加码

  “苏州全境二手房五年限售、新房拿房后3年限售、社保/个税需连续缴纳2年”

  03 叁

  先看一组二手房成交数据对比:

  

  5/13-5/17一周成交数据

  其中姑苏区成交461套、吴中区成交525套、相城区成交277套、园区成交701套、新区成交393套、吴江区成交510套;合计成交2867套。

  

  9/2-9/6月第一周成交数据

  其中姑苏区成交324套、吴中区成交310套、相城区成交143套、园区成交278套、新区成交195套、吴江区成交267套;合计成交1517套。

  为什么要用5月11新政后一周数据作对比?

  5月11日新政出台,笔者个人理解其后一周为市场成交最高峰段,其中园区受511新政影响最明显,其他五个区是受724调控加码影响明显,因此对其他区具有非常明显借鉴意义

  如今3个月时间过去,园区成交量基本趋于稳定,周二手成交量由701套下跌至278套,成交量下滑60%,从园区二手成交的数据来看,接下来整体市场相比周最高成交量下滑60%应为正常现象。

  2867*0.4=1147套<9月第一周的1517套,意味着其他区的成交量还会持续下滑,以上仅是个人对成交数据拆解的看法,有不同判断的,以自己想法为准

  由于样本仅为一周数据,相对来说存在误差,仅作参考意义

  调控加码、楼市信心不足、观望情绪浓重、成交量大幅缩水,这是9月楼市直观感受

  更有意思的是724新政前买房的买家,大都开始后悔

  上个月朋友向我提起,买家拖着不肯走资金托管,找各种理由延误买卖流程,想跟他协商补偿定金形式,取消买卖合同。

  7月中旬签的合同,至今托管还没走完,考虑到目前银行放款周期,没有半年时间,卖房款很难到手。

  和上半年1-2月时间卖房款就能到手相比,如今房东哪怕急用钱卖房,全部流程走完最快也要3个月时间,有些甚至长达小半年(非全款买家)

  等卖房款到手,恐怕黄花菜都凉了

  另外在楼市下行市场下,25%的超高利率也成了很多购房者的梦魇。上半年买房对楼市还能有些念头,房价涨涨可以弥补超高贷款利息,现在再去买,就要好好掂量一番了,毕竟利息也是真金白银支出。

  基于种种因素,现在购房者对楼市的观望情绪,非常浓重,而且心里藏着很明显捡漏的想法,反正房价不会涨,万一遇到个急用钱的房东降价,岂不是赚到了。

  结语

  我没有任何看空楼市的想法,只是想提醒各位在这种市场下慎重考虑,我个人觉的横盘段,往往是非常合适置换的时机。

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