再说一次，降准不等于涨房价！

文丨子木

9月6日下午17:24，央行对外发布公告：决定于2019年9月16日下调金融机构存款准备金率。降准释放长期资金约9000亿元。

据有关负责人表示，此次降准约9000亿元，其中全面降准释放资金约8000亿元，定向降准释放资金约1000亿元。财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司的法定准备金率为6%，是金融机构中最低的，已处于较低水平，因此此次全面降准不包含这三类金融机构。
此次降准与9月中旬税期形成对冲，银行体系流动性总量仍将保持基本稳定，而且定向降准分两次实施，也有利于稳妥有序释放资金。因此，此次降准并非大水漫灌，稳健货币政策取向没有改变。

相信90%的人看完公告，都是一头雾水。但请注意，公告里提到房地产、楼市、房子，甚至居住，生活，这几个字眼了吗？

抱歉没有。

然而，今天却有一大帮子人来问我，“子木老师，降准来了，房价是不是又要涨了？”

不知从什么时候开始，降准和房价有了这么亲近的关系，这让我想起曾经给初恋写的一句情诗：“爱一个人是什么感觉，拐弯抹角都能想到你。”

造成如此局面，大概有两个原因。

首先是恐慌心理，因为历史上每次房价大涨，背后基本都有“降准”的推波助澜，刻骨铭心的莫过于09的4万亿计划。其次是舆论风波，每次降准出来，市面上大部分媒体们都会给降准扣上“楼市即将大涨”的帽子。

久而久之，对经济学不敏感的人，便成了狼口中叼着的羊羔，任凭舆论摆调。那么事实到底是怎样的？这个我们还得去研究一下历史。

我们不用纵观全史，就把5年内有关降准的信息都整理出来，捋一下降准的时间线。

数据统计，不计入2018年实行的两次降准置换，国务院常务会议此前已分别于2014年4月16日、2014年5月30日、2017年9月27日、2018年6月20日提出定向降准，央行在2014年4月22日、2014年6月9日、2017年9月30日、2018年6月24日宣布定向降准，对应降准执行日期分别为2014年4月25日、2014年6月16日、2018年1月25日、2018年7月5日。
除此之外，今年1月4日，央行决定下调金融机构存款准备金率1个百分点。其中，1月15日和1月25日分别下调0.5个百分点。同时，2019年一季度到期的中期借贷便利不再续做。央行表示此次降准将释放资金约1.5万亿元。

你会看到，降准在这几年是很频繁的，并不是什么新鲜事物，之所以每次出来咋咋唬唬，是因为人们对其了解不够透彻，再加上群众对新闻的短暂的记忆力。

接下来我们再具体把楼市周期拆分开，与降准时间做对比。

上轮楼市是2015年开始启动的，2016-2017年达到了峰值，2018年开始整体回落，尤其2018年7月30后之后，开始加速进入寒冬。2019年来了一波局部小阳春，随后进入横盘期。

而对于降准来说，在2016年之前，2年高频7次降准，之后时隔3年，于2018年开启新一轮降准周期，到今天为止是9次。

有人说2015年之前的降准，刺激楼市进入了大牛市，勉强可以这么说。但2018年之后呢，为什么9次降准没有继续将房价抬升到更高的台阶？反之是下跌，尤其是2018年7月之后，两次降准都没拦住楼市，入冬的步伐。

所以，降准=房价上涨，不攻自破。

其实降准，就是通过降低法定存款准备金率，释放货币流动性，从而增大信贷规模，让社会更有钱。

货币流动的方式是信贷。

之前房价大涨，是因为在央行降准的基础上，信贷极为宽松。尤其是2015年，5次下调房贷利率，一度达到历史谷底，各地方又纷纷放开限购，这时候不买房的是傻子。与此同时，因为开发商利润丰厚，银行对其青睐有加，资金大量涌进开发商口袋，开发商拿钱买地，催生出一个个地王。

地王频出抬高了地价，周边二手房价随之攀升，大众对房价上涨预期开始强烈，以此往复循环，造成上一轮大牛市。而2018年之后，八大限令出台，彻底缩紧了信贷的口子，这相当于在货币和楼市之间筑起了高高的堤坝。

水流不进老百姓和开发商的口袋，房价又从何而涨？

所以货币宽松只是大背景，真正决定降准是否对房价起作用的，是房贷利率，是限购限贷。

有人说，按照目前的趋势，水流开快，量又大，总会进入楼市，房价还得涨。那么这时候就要看这个堤坝的韧度和高度了。

只能说，目前的决心很大。

上个月，银保监会启动了针对北京、南京、苏州、深圳、宁波等32个前期房价过热城市的房地产贷款业务专项检查。违规把资金送进楼市的银行，遭受严重处罚。而且据一银行高管朋友所述，接下来，房地产信贷业务会不定期突击检查。现在业内没有人敢违规将资金贷给开发商的。

与此同时，前段时间各地开始收缩居民信贷口，其中最严苛的莫过于合肥，多家银行直接停止二手房信贷业务。最重要的是，前几天房贷利率进行了历史性改革，货币政策对房价的影响，在逐步削弱。

所以在这么高的堤坝下，降准释放的货币量，大概率不会进入楼市，大家尽可安心。

最后还有说几句。

自2019年开始，当局对楼市可谓是下足一局大棋，无论是舆论引导，还是政策有条不紊的出台，都是为了将楼市冷冻隔离，置于安全箱内。然后腾出功夫，全心刮骨疗伤，发展实业，一次次减税降费，一次次定向降准，破釜沉舟地将最好的资源输送给小微实体经济。

当然这又是一个漫长的过程。所以这次降准的另一层意图也很明显，就是给地方搞点儿专项债，把基建投资拉起来用一用，以稳住当前的经济局面。

而作为普通大众来说，与其有空关心"降准将提振楼市"的煽动性论调，还不如关心关心菜市场的猪肉今天多少钱一斤。