央行一记“重拳”再次打在房地产泡沫上，刚需购房者或面临利好

近日，央行发布2019年第16号公告，内容涉及新发放商业性个人住房贷款利率，其最核心的理念是重申央行“住房不炒”的中心思想，保持住房贷款的利率基本稳定，另外，在银行个人住房贷款利率方面要求各大行利率不得低于市场报价利率。

第二套商业性个人住房贷款要强制在不低于市场利率的情况下再加60个基点（按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%）。公告同时给出了具体实施时间，国庆节之后（10月8日以后）的所有个人住房贷款利率都将实行新的政策。

公告一出，几乎就等于为短期利益而仓促上马的房地产项目判了“死刑”，简单解读就是，以前在规定未出之前，个人住房贷款因为有其特殊性和房产抵押的稳定性，所以被各大银行青睐。房贷利率在各大银行间的报价也大不相同，这就造成了某些银行可以为炒房者以较低的利息来提供较高的资金。

比如，炒房者一般的做法是付一定的资金来完成5套房产的首付，然后炒高房价套现离场，用赚来的钱再去做10套房产的首付，再炒高房价借着套现。以近年来房价涨跌幅较大的河北三河燕郊为例，炒房团最为活跃的时间是2015年，2015年3月，燕郊房地产均价约8000元/㎡，当地开发的大量楼盘吸引了全国各地的炒房者到此投资，短短半年的时间，2015年9月份的时候，燕郊房价就暴涨了将近30%，达到了10800元/㎡。

炒房者推高房价套现的同时会刺激开发商开发更多的楼盘，银行也为了利益给这些炒房团提供更低的利率，当地GDP呈现出一片“繁荣”的景象的同时，是燕郊本地人无力购房或选择离市中心较远的位置购房。

所以，如果银行如果以二套房高出市场报价60个基点的利率政策实行，那么能够以硬性的利率来切断炒房团的“财源”，炒房团将面临更大的资金困境，再加上个人住房贷款的利率稳定，导致刚需购房者更加慎重对待房产购置，炒房团将更难找到“接盘侠”，最终资金链断裂，面临的将是超出一般贷款利率的利息压力。

央行的这次个人住房利率改革其实是贷款利率改革体系中的一部分，改革开放后，商业性个人住房贷款利率都有以最近一个月的LPR为基准加点定价期限。分为1年期和5年期两种，而重定价是借款人和贷款银行可根据自身利率风险承担和管理能力进行选择。每次利率重新定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。

那么对于刚需购房者来说，这次的改革意味着什么呢？其实从公告来看，与改革前相比，刚需购房者的个人贷款利率基本不会发生变动。而二套商业性个人购房利率就会在原来的利率基础上再加0.6%的利率，这对二套房来说着实会是一个沉重的负担。所以，这次利率改革针对的并不是刚需购房，而是以炒房为主的二套房购买者。

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