“物管股”接连大涨！雅生活背靠两大房企，能借并购夺行业一哥？

此前有媒体报道，中民投拟将旗下中民未来物业服务60%股权转让予雅生活服务，这一消息今日得到确认，并带动了雅生活服务以及物业板块的上涨。雅生活欲”吃下“中民物业，疯狂并购扩张规模之争背后，或意在抢占物管第一宝座。

9月6日，雅生活服务就收购中民投旗下物业公司展开磋商的确认消息，使其早盘涨幅一度逾7%，股价创上市后新高。值得一提的是，今年以来，雅生活服务累涨逾67%，而近一个月涨幅就逾28%，2019年上半年港股物业板块也走出了不错的涨幅。

雅生活服务是中国首家红筹分拆H股物业企业，上市以来，雅生活服务一直在规模赛道上加速，除了雅居乐、绿地两大股东输入的在管面积，雅生活服务也不断借道收并购来扩大规模。这一次，它瞄准的是中民投旗下的中民未来物业服务有限公司（以下简称“中民物业”）。

事实上，雅生活服务与中民投还颇有渊源。今年2月份，为缓解债务危机，绿地控股以121亿元收购中民投所持有的中民外滩50%股权及相应债权，而绿地控股也是雅生活服务的股东之一，在雅生活2.11亿平方米的在管面积中，来自于绿地控股的项目面积为783万平方米，占总在管面积的3.7%。

不久前，雅生活服务公布的2019年半年报显示，上半年公司盈利增长63%至5.41亿元，而收并购是主要增长动力，公司在此期间透过收并购新增管理建筑面积7310万平，占整体新增面积的88%，带动收入同比增长59%。

从2018年公司各项目来源的新增比例来看，来自于收并购的管理规模是公司业绩增长的最大来源。公司能否依靠并购战略为未来的业绩提供可持续的增长？

//背靠两大房企，开启“买买买”模式//

9月4日，雅生活披露，其已与独立第三方就涉及中民物业的收购事项展开初步磋商，但收购条款有待进一步协商，目前尚未就收购事项订立相关协议。

对于此次雅生活接手中民投若干物业，业内并不感到意外。一面是中民投急于抛售回拢资金，在目前债务高压之下，快速处置资产套现以获得喘息机会，成为中民投少数的可选项之一。另一面是雅生活扩大规模，努力摆脱对两大股东依赖的需求，通过收并购等方式积极拓展第三方物业开发商的物业服务项目。

根据了解，中民物业是由中民未来于2018年11月30日设立的一家公司，目前控股及投资了上海铂赢、常州中房、山东宏泰等10家物业公司。其大股东为中民投旗下的中民未来控股集团有限公司（以下简称“中民未来”），持股比例为94.91%。

2016年起，中民投开始通过收购、合作等方式在物业领域跑马圈地，曾希望通过控制物业入口，间接发展社区金融，这轮收购中获得的上海上房等物业公司成为中民未来相对优质的资产，而债务压力下，这些物业资产成了中民投的“救命稻草”。

截至2018年末，中民物业下属的控股及参股物业企业合计在管面积约2.9亿平方米，控股企业合并年收入超过40亿元。雅生活也急于通过并购来扩张规模，因为单纯凭借股东雅居乐、绿地等部分物业，其实规模并不大，需要不断拓宽业务。

若此次成功完成对中民物业的收购，雅生活管理面积合计将超过5亿平方米，有机会成为全国管理规模最大的物业服务集团。

//欲抢占物管第一宝座//

截至今年6月30日，雅生活合约面积超3.25亿平方米，较2018年年底增长41.2%；在管面积突破2亿平方米大关，较2018年年底增长52.9%。其中，住宅业态面积占比为58.7%。

刚刚过去的2018年，有6家物业公司成功登陆香港交易所，这是以往历史上从未有过的现象，“物业上市热”已成为2018年地产“关键词”之一。雅生活服务是上述公司中最早上市，而在提速的背后，是行业集中度的持续提升，所以规模称王几乎成为物业管理行业的共识，那些手握大量现金的上市物业服务企业，大比例资金都用到了规模扩张。

如碧桂园服务、佳兆业物业计划使用上市筹集资金的约70%用于并购，雅生活服务用于并购的筹集资金占到65%，新城悦和永升生活服务用于并购和扩张规模的资金分别占融资资金的60%和55%。

而近年来在并购上投入最大，将并购作为规模扩张的重要战略的上市物业服务企业，当为雅生活服务莫属。从2017年至今，雅生活一共发起了六起大型收购事件，数量与规模远超其他大型港股上市物企。

2017年6月收购绿地物业，2018年4月收购南京紫竹物业，2018年7月收购兰州城关物业，2019年三项收购项目分别为青岛华仁物业、哈尔滨景阳物业及广州粤华物业。

而雅生活集团董事长黄奉潮表示，原则上公司未来每年收、并购数量不低于2018年。除了行业集中度提升带来的扩张需求外，雅生活也意降低对双股东的依赖。据了解，雅生活服务合约面积主要来自雅居乐集团和绿地控股两大股东。

截至2019年6月底，雅生活服务在管面积攀升至2.11亿平方米，同比增长52.9%；合约面积3.25亿平方米，同比增长41.2%，在管项目1031个。合约面积方面，来自两大股东雅居乐集团及绿地控股的合约面积分别达7320万平方米及3410万平方米，较去年底增长4.0%及55.0%，占总合约面积的33.1%。

在年中业绩会上，总裁黄奉潮表明了雅生活要走出股东庇护的“舒适圈”，“雅生活服务将有更多的激励政策，鼓励获取第三方项目……股东输送面积会越来越低。”

//并购带来的业绩增长，能持续吗？//

事实上，虽然雅生活已经提前实现上市初期定下的“2020年达到3亿平方米在管面积”的目标，但雅生活对规模的渴求有增无减。2019年年中业绩会上，雅生活董事会主席黄奉潮表示“未来三年要每年增长1亿平方米在管面积”，这意味着，在未来的日子里，雅生活服务还将会有持续的并购物业行为。

收并购已经成为雅生活的业绩增长驱动力。

2019年上半年，雅居乐营业收入为22.41亿元，较2018年同比增长59.4%；净利润5.58亿元，同比增长69.3%。其中，雅生活的收入构成主要来自于物业管理服务、外延增值服务以及小区增值服务三条业务线。其中大部分收入来源于物业管理服务，收入12.27亿元，占总收入的54.8%。

收并购是物业管理业务增长的主要动力，公司在2019上半年透过收并购新增了6,470万平在管面积，占总新增在管面积7,300万平的88%，从而带动公司整体收入增长。不过，令人担心的是，公司能否依靠并购战略为未来的业绩提供可持续的增长？

当前管理规模最大的上市物企彩生活在2016年之前也热衷并购，但近些年已经放缓了并购的步伐。虽然雅生活背靠两大股东，目前拥有足够的现金流，能够为雅生活未来几年的并购、以及业绩增长提供支持，但并购能否持续为其提供可持续增长仍待时间检验。