“金九”楼市能出手吗？房贷反弹、公积金调整，房价要扛不住？

对于今年的楼市而言，8月俨然是一个转折点，不管小阳春的势头多么强势，不管房企拿高价地的决定多么雄厚，房地产仿佛一夜入秋，都在密集的调控频率面前败下阵来，市场预期也一度出现明显下滑，而几乎是同一时间，房企三大巨头同期发声。先是恒大旗下各区域公司悉数推出全员营销的优惠升级活动，随后万科直言不再在三四线拿地，将加速销售回款，最后，融创披露下半年基本不拿地，且现金流动充裕。

无论是万科还是融创，他们都在行业中是领袖型的存在，出现如此态度变化，不关是房企，在调控发力、投机意愿消退的前提下，包括购房者、各线城市都要做好“准备”。随着金九银十拉开序幕，房企仍然作为一个抢收节点来对待，一方面面临着资金压力，另一方面又要迎合购房者，靠着主动降价来抢占先机。仿佛是褪去外皮，露出真面目一般，今年的楼市，在接连不断的大利空消息下，3大消息刷屏，或许这一次，房地产终于要“改头换面”，房价会扛不住吗？

成交量下降：如果房子好卖，房企干嘛要降价促销？

众所周知，今年以来，房子不好卖是事实。虽然表面上看各家房价数据微上涨，总体来说保持平稳状态，但伴随着房地产阵阵寒意，多个城市已经出现“有价无市”的尴尬局面。克尔瑞研究院指出，8月房市持续转冷，重点城市累计成交再走低，同比下跌4%，环比下跌6%。其中一线城市除上海环比有所回升以外，其它三城成交环比皆回调，二三线城市也呈现同环比回调态势。另外在二手房均价方面，据诸葛找房数据，8月一二线价格持续下跌，三四线则连续7个月上涨，涨幅略小。

房说君认为，实际上，衡量房地产火热程度的标准，除了房价以外，更重要的是看成交量。8月以来，多数房企在年中冲刺后逐渐进入缓冲期，成交和拿地进度都持续转冷。与其说缓冲，不如说房企压力空前，各条融资渠道都被堵上，这时候再想指望别人是不行了，只能靠着自己多卖房来缓解资金饥渴。总之，事实胜于雄辩，如果市场还是如此风光，房子还是如此好卖，房企怎么会不愿意拿地呢？我们大可往2016-2017年的房市回忆，无论是新房还是二手房成交，不管刚需还是投机者，都会愿意从中分一杯羹。

土地市场降温：普涨普跌已经不能定义楼市了，土地降温也是房企热情减退

说白了，这种“量跌价涨”的趋势持续不了多久，买卖双方的能力都在透支，相对来说，开发企业对于房地产的谨慎也蔓延到土地市场。众所周知，土地是楼市的根本，也是衡量房地产景气程度的先行指标，房企如果看好区域市场，必会不惜花重金夺得。据克尔瑞数据显示，8月土市成交溢价率连续5月下降，下滑至10%左右，创下今年新低，另外，重点城市成交497幅，流拍79幅，流拍率达到13.7%。

房说君认为，无独有偶，从去年开始，楼市就一直处于风雨飘摇当中，先是调控政策频频出台，之后各地土地流拍逐渐增多，导致楼市陷入迅速降温状态。所以，如果说土地成交下降是房企的热情在减退，那么在流拍和溢价率一增一降同时出现，正是逐步转冷的具体体现。值得注意的是，同样的事情2018年也发生过，是否会重演我们不得而知，只能在蛛丝马迹中找到共同点，为随后的市场走势作参考。

当然了，作为购房者，是不能再用“普涨普跌”的思维去定义楼市了，这个规律在房地产持续了十几年，在今年已经被打破，对房企来说，房地产销量增速下滑，回款减少，土地市场自然会降温，在住房还好卖的城市，姑且能维持下去，可在销售额下降较快的地区来说，分化是不可避免。

房贷反弹、公积金调整：都是衡量楼市景气程度的标准，成本高了自然撬动的机会就变少

由此可见，在楼市政策加码之下，楼市的抛售情绪和变现情绪是何等浓烈，然而，对于需求一端，也同时遭遇着调控打压，尽管房贷新算法还有30余日才实施，可进入下半年，多地房贷利率进入反弹阶段，一线城市相对平静，但在二线热门城市中，有的地区首套房甚至上浮到25%。据报道，杭州多家首套房上浮到10%水平，南昌首套房贷利率普遍上浮20%，数据来到5.88%。

不仅如此，多地公积金新政发布，在使用范围扩宽的前提下，一些省份更是出台公积金失信行为监管，对于失信的单位或个人受到一定惩戒。另外，值得注意的是，据《全国住房公积金2018年年度报告》数据显示，全国共有1.44亿人实缴公积金，广东、北京、江苏占实缴总额的前三位，我国目前总人口为13.95亿人，算下来，全国只有十分之一的人口在缴交公积金，就是说用公积金买房的人在变少。

房说君认为，按理说，公积金是工薪族的福利，让许多收入不高的人群能享受贷款的优惠，利率相对比商贷优惠许多。虽然说房贷收紧、公积金缴交比例小的情况，并不能证明刚需在变少，但这两种现象我们应该重视。首先，购房者的杠杆越来越高，在房价高企的前提下，大部分公积金的额度已经无法覆盖买房超出的差额部分，其次，本身炒房押注的就是房贷下降，用高杠杆撬动房产来赚钱，如今不同城市房贷反弹，无疑是给炒房者当头一棒，谁还会给他们接盘？

众所周知，当下是房市新阶段逐步完善的周期，一个现实的问题，买还是不买？此时买房的刚需是赢家还是待割韭菜？房说君认为，楼市“大利空”接连不断，对购房者来说反而是利好消息，再说房贷反弹、公积金调整主要是抑制炒房行为，对刚需本身影响并不大。以前没房的刚需族为了上车贡献了不少成交，剩下的不是没钱，就是还在观望，总之要参与的不会是多数了。而现在手握多套房，而且还想囤房的来说，大概会迎来欲望时代最惨烈的结局。

总之，只有刚需购房者才是楼市的根本，少了一大部分购买力，看似价格还在上涨，但还是强弩之末，与其说扛不住，不如是没有抬头的可能了，在调控的主导下，最终回归理性是大势所趋。所以，现在对于刚需来说，买房不应该是问题，市场冷静，投资型出手谨慎，炒房客开始观望，至少与你“争”房的人少了。虽不能说现在刚需买房是捡漏，但从中长期来看，也绝不会是待割韭菜，只要是自住，又能力有资格的，不论是房价未来涨还是跌，或还是横盘时代，与“赢家”无关，更与你“用来住”无关。

房说君有话说，这个“金九” 恐怕难再现火爆场面了，从房住不炒的定位实施以来，国家已经通过不同渠道，三令五申提醒大家对房市要谨慎，加杠杆的传统套路行不通了， 再加上今年房地产市场之间分化严重，房子回归到居住属性，才是对刚需最为扎实的支撑。