首次买房需知：买房做好资金准备，不做毁约人

本文首发自公众号：英盟财经

买房是件大事，关系到的是一个家庭，有的人存了一辈子的钱才能购买一套房子，所以买房最重要的准备其实就是资金。倒不是说所有的资金立刻都要到位，但是购房人务必前提把可调动的资金规模搞清楚。我经常听到我的朋友跟我抱怨：惨了，我买不起了，怎么毁约？产生这个现象就是因为过度自信，虽然买房这个事，毁约很常见，但是购房人毁约基本都要损失几万元，所以，尽量别去毁约。

按照目前的统计数据，中国人均存款是5万元，北京的人均存款是10万元，按照二八定律，80%的人的存款要是低于平均水平，所以现在年轻人不靠父母，买不起房很正常的，能在银行有200万元存款，但是还没买房的人，我想他们应该是打算出国不回来了。月还款超过25000元，大部分家庭是没有承受能力的。偿还470万元贷款，为期30年，最终本息大概是900万元，也就是说，如果这个房子在30年后的价值小于1100万元，买这个房子就比较亏。此外，这笔投资你还有30分之一的概率要打官司。

如果你的家庭月收入在两三万元上下，每月还25000元贷款，房价一旦下跌，你肯定无法承受。

所以充裕的资金是快速订购房子的基础。好几个买家同时看一套房子，价高者得。大家给出的价格差不多，但是你定金付的快，房子自然是你的。这样就得出，你看房买房的时候，你卡里至少有10万元能随时给对方打过去。

定金

定金是买房交的第一笔钱，是购房人支付给业主的，订金的意义，就是一旦签了定金合同，对方收了你的定金，就必须把房子过户给你，只要违反了定金合同的约定，对方就要双倍返还定金。

那么定金交多少比较合适？

5万元、10万元都可以，如果你能力不错，定金越多越好，但是法律规定定金的数额是有上线的，上线是总房款的20%。

当然如果你毁约，这个定金也会拿不回来的，而且有的房主本身就是骗子，收了定金人消失了，房子还是买不到，所以交5万元左右的定金是比较常见的情况。只交一两万定金的话，业主的违约的成本太低， 存在一定的风险。

既约定违约金又约定定金的，二者只能选择一主张。

根据《合同法》第116条的规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。意思就是，定金和违约金只能选择适用，两者取其一。现实生活中，有不少认购协议即约定定金又约定违约金的，虽然你已构成违约，但是也只要给一份就行啦，具体给什么，人家开发商说了算。

【特别提醒】定金≠订金

定金与订金虽只有一字之差，但可谓是天壤之别。目前法律上对订金没有明确规定，其效力取决于双方当事人的约定，双方当事人如果没有约定，一般可视为“预付款”，并没有担保性质，若一方违约，另一方有权要退还订金。许多人在这个地方吃过亏，所以说，以后再签订合同的时候，一定要擦亮眼睛啦!

首付款

不管是贷款买房还是全款买房，过户前购房人都不用支付全部房款。首套房一般是首付30%，付50%、80%也都没问题。但是即便你资金宽裕，也没必要急着把钱打给业主。站在买家的角度，手上能多留点钱是好事。

分期首付

按照最新的房贷政策，如果是首套房(注：名下无贷款，即可算作首套房)，那么首付只需要按照总房价的25%(公积金贷款首付20%)来计算。而分期首付则是按照总房价的10%或者20%来计算，剩余未付完的首付款，可以跟开发商商量，在一定期限内补齐。

据了解，对于分期交首付，开发商主要通过两种方式操作。一种情况是购房者支付部分首付款后，开发商替购房者付清剩余首付款，而购房者与银行签订贷款合同，此后购房者再在约定时间内，将剩余首付款还给开发商。另一种情况是，开发商以分期交首付为由，先向购房者收取部分首付款，而后约定在短期内缴清剩余首付款。等首付款全部付清之后，再正式签订购房合同，办理贷款手续。

尾款（贷款）

住房抵押款是目前我国最有吸引力的贷款，没有之一。尽管利息不低，贷款100万元，差不多要还款200万元，但是还款周期相当长，你可以选择用20年、30年来还贷。如果还贷30年，每100万元商业贷款，每个月大约需要还款5000元，公积金贷款是4000元。公积金贷款利息最低，银行则会根据政策，给予一定的利率优惠。所以考虑到30年的周期，仅通货膨胀这一个因素，就让贷款相当有吸引力。刚才说了，贷款100万元，每月需要还款5000元，那么我们首付300万元买一套价值1000万元的房子，每月还款大概是35000元，如果你的月收入水平低于这个数字，还不起贷款的后果是：首先是被不停的催款，然后是上黑名单，最后银行执行查封拍卖你的房子。

谁买房也不是为了银行来拍卖，所以理性投资很重要。

银行贷款的还款方式有两种

一种是等额本息还款:把住房抵押款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。还款人每个月还给银行固定金额，但每个月还款额中的本金比重逐月递增，利息比重逐月递减。

另一种是等额本金还款：将本金分摊到每个月内，同时一次性付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式与等额本息还款相比，总的利息支出较低，但是前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。

还有一点很重要，我们不要光想着房子是便宜还是贵，一拖再拖，其实时间本身也有价值。