新版《商品房买卖合同》来了!对房企约束更多,对购房者更有利

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  新版《商品房买卖合同》要来了!

  9月5日,桂林市房地产业协会举办的“新版《商品房买卖合同示范文本》专题研讨会及商品房交易网签网备系统演示”活动在兴进漓江壹号营销中心举办。

  据了解,此次活动旨在帮助房地产管理部门和开发企业及时了解新版商品房买卖合同示范文本的内容,以及相关疑难法律问题,推动示范文本规范适用,熟悉商品房交易网签网备系统操作流程。

  根据《自治区住房城乡建设厅、自治区市场监管局、广西税务局、人民银行南宁中心支行、广西银保监局关于印发房屋交易网签合同示范文本的通知》(桂建房〔2019〕6号)精神,桂林市将于近期启用新版《商品房买卖合同示范文本》。

  新的《商品房买卖合同》(下称《合同》)相比旧版有哪些不同?

  新版合同与现行合同相比,做了较大幅度的修改,对房企的约束更多。

  对此,桂林市房地产协会法律顾问苏力俭律师现场进行解读与剖析,小编整理出以下要点:

  一、新版合同的特征

  1、文本约定更细化

  相对旧版的《合同》来说,新版的文本约定更为细化,大到新增条款,小到具体名词的表述范围,都做了严格的规定和区分,如《合同》的第三条关于商品房基本情况的表述,考虑到“4”“13”等特殊数字受避讳的情况,约定合同时不仅要填写建筑的“物理层数”,同时也要填写建筑的“名义层数”。

  2、对开发商的约束更严苛

  总体而言,新版《合同》对开发商的约束更为严苛,如交房通知至少提前10日,查验交付不得有前提等,这一条款在第十一条中有明确体现:“该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后,出卖人应当在交付日期届满前 * 日(不少于10日)将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。”除此以外,“办理交付手续前,买受人有权对该商品房进行查验,出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。”

  3、开发商的违约责任更严格、更到位

  新版《合同》对于开发商的违约责任更严格、更到位。《合同》规定,如达成解除合同的条件,“买受人有权解除合同,出卖人须在解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付房价款(含已付贷款部分),并自买受人付款之日起,按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息。给买受人造成损失的,出卖人向买受人支付【已付房价款一倍】【买受人全部损失】的赔偿金。”

  4、交房条件更严格

  新版《合同》对交房的规定更为严格,交付的商品房必须“已取得建设工程竣工验收备案证明文件”,并且“已取得有资质的房产测绘机构出具的房屋面积测绘报告(实测绘)”。

  5、补充协议被限制

  此外,新版《合同》中最为值得关注的一点是,补充协议也被严格限制。《合同》第二十九条明确指出,“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任,或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的,仍以本合同为准。”

  6、平衡甲方权利的说明

  总体而言,新版《合同》加大了对开发商的限制,对甲方的义务做出了更明确、更严格的规定,不过与此同时,也有一些可以平衡甲方权利的说明,如《合同》第十一条明确规定,“买受人未收到交付通知书的,以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间,以该商品房所在地为办理交付手续的地点。”

  二、新版合同主要条款的理解与运用

  第一章 合同当事人

  1、重视“通讯地址”的填写。《合同》第二十六条明确规定,“何根据本合同发出的文件,均应采用书面形式,以【邮政快递】【邮寄挂号信】【 】方式送达对方。”有鉴于此,能确保送达的通讯地址就成了重中之重。

  2、共有的法律常识。房屋为共有时,填写《合同》时可以在第一章末尾的表格中增加买受人。

  1. 共同共有和按份共有的区别

  2. 共有形式以约定为准

  3. 没有约定的,家庭购房为共同共有,其他视为按份共有

  第二章 商品房基本状况

  本章增加了第四条“抵押情况”、第五条“房屋权利状况承诺”。第四条和第五条为新版《合同》新增条款,值得注意的是,第五条明确规定,“如该商品房权利状况与上述情况不符,导致不能完成本合同网签备案或【 】的,买受人有权解除合同。”

  第三章 商品房价款

  1、计价方式更为灵活多样。新版《合同》计价方式不仅有套内建筑面积,还有建筑面积、套、基本单元,或者其他的计价方式,灵活多样。

  2、装修价款必须单列明示。如商品房价款中含有装修价款,须在《合同》中明确填写。

  3、贷款支付写入合同。

  4、维修资金的支付问题。《合同》规定,“买受人应当按照有关规定交纳物业专项维修资金。”

  第四章 商品房交付条件与交付手续

  1、交房条件更严苛:竣工备案和实测报告。新版《合同》对于交房的条件明确规定,需要取得竣工备案以及实测报告。

  2、必须开通水电一户一表、燃气挂表。

  3、其他基础设施和公共设施也有交付时间约定。《合同》指出,公共服务及其他配套设施(以建设工程规划许可为准)等,如绿地率、非市政道路、车位车库、医疗卫生机构、幼儿园,也有交付时间的约定。

  4、提前通知交房,不得突袭。《合同》规定,“出卖人应当在交付日期届满前 * 日(不少于10日)将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。”

  5、先查验,后交付。查验不得设前提条件。新版《合同》中明确规定,“办理交付手续前,买受人有权对该商品房进行查验,出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。”

  6、先修复,后交付。《合同》第十一条规定,“买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的,由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起 * 日内负责修复,并承担修复费用,修复后再行交付。”其中在修复范围内的质量问题包括:屋面、墙面、地面渗漏或开裂等,管道堵塞,门窗翘裂、五金件损坏,灯具、电器等电气设备不能正常使用等。

  7、无逾期交付差异赔偿被禁止。

  第六章 规划设计变更

  1、区分“规划变更”和“设计变更”,分别作出规定。新版《合同》将“规划变更”和“设计变更”做了区分,旧版合同原有的一条条款变成了两条,内容更加细致,表述更为准确。

  2、10日内通知买受人,未按期通知的,买受人有权解除合同。《合同》规定,如有变更应当在10日内通知买受人。

  3、违约的责任。规划设计变更后有可能影响到买受人所购商品房质量或使用功能情形的,买受人有权解除合同,出卖人并需承担违约责任。

  第七章 商品房质量及保修责任

  1、对建筑质量问题作了分门别类的规定。包括地基基础和主体结构、其他质量问题以及装饰装修及设备标准等。

  2、增加了空气质量、建筑隔声和民用建筑节能措施作为质量标准。《合同》对建筑质量的标准还延伸到了空气、噪声、节能等领域。

  3、保修期超出法定标准。(附件七明确规定,“该商品房的保修期自房屋交付之日起计算,关于保修期间的约定不应低于《建设工程质量管理条例》第四十条规定的最低保修期限。”)

  4、质量担保并非硬性要求,可以填写“无”。

  第十章 其他事项

  1)业主共有部分被规定得非常明确。

  2)车位车库、会所等仍可自由约定。

  3)严禁代收契税。《合同》明确规定,“出卖人不得代收买受人因购买商品房应缴纳的契税,买受人应按规定自行到税务部门申报缴纳契税。”

  4)告知遮挡或妨碍房屋正常使用的情况。《合同》第二十五条规定,“出卖人承诺已将遮挡或妨碍房屋正常使用的情况告知买受人。(如:该商品房公共管道检修口、柱子、变电箱等有遮挡或妨碍房屋正常使用的情况)”

  5)信息保密被写入合同。新版《合同》指出:“出卖人对买受人信息负有保密义务。”

  6)限制补充协议的使用。《合同》加大了对补充协议的限制,明确指出:“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任,或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的,仍以本合同为准。”

  小结

  启用新版《商品房买卖合同》已经势在必行,新版《合同》加大了对开发商的约束和限制,以往随心所欲的“擦边球”、“霸王条款”或将成为历史,从规范房地产市场管理、保障消费者权益的角度来说,无疑有着积极正面的影响;而对于开发商来说,规范的管理对于整个房地产市场的竞争来说业具有着良性的导向作用,将会引导开发商积极引入先进的开发理念,加强自身的管理等,因此,当前最重要的就是认真学习《合同》,以备将来更好的运用。

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