央行降准!“卖子求生”的泰禾们难受益,买房你要不要跟?

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  摘要:提振信心

  

  撰文|蜜姐&编辑|楚琦

  今天(9月6日),央行全面降准的重磅消息刷屏!

  大家关注自己的钱包和所在的行业能否受益,也关注买房子这件事儿到底该观望还是下手了。

  不过,担心的声音也不少:钱会不会流向房地产行业?这种担心是有道理的,毕竟走老路的代价和后果可不是大多数人能承受得起的。

  01

  今年房企们的日子不太好过,尤其是负债压力大的房企们。

  此前有媒体根据人民法院公告网显示,截至7月24日,全国宣告破产清算的房地产企业达274家。

  蜜姐统计了近期新增宣传破产清算的房企加上此前媒体的数据,截止今天(9月6日),全国宣告破产清算的房地产企业已达327家。

  其中,刚刚过去的8月,仅一月内就有45家房企宣告破产。

  这些宣告破产的房企,并非都是无名小卒,有些背后也不乏房企大佬。

  除此外,还债压力大的房企也不少,比如,今年因“卖子求生”而为业内所热议的泰禾集团(以下简称泰禾)。

  8月31日,泰禾集团发布了《2019 年半年度报告》,这份姗姗来迟的半年成绩单里,有不少值得关注的内容。

  比如,2019年上半年处理了8家子公司;新设子公司7家;非同一控制下企业合并1家;股权转让减少合并 10家;注销22家。

  2019年3月,杭州艺辉商务咨询有限公司、南昌茵梦湖置业有限公司、南昌安晟置业有限公司、南昌茵梦湖酒店投资管理有限公司、南昌欧风置业有限公司5家子公司分别被转让了51%的股权。

  2019年4月,句容同康医院有限公司100%的股权被转让;2019年6月,深圳泰禾商业管理有限公司100%股权别转让,河南润天置业有限公司82%的股权被转让。

  

  图片来源|泰禾集团股份有限公司2019 年半年度报告

  02

  泰禾应该说是房企们,尤其是因还债压力山大的房企们来说,是一个典型的缩影。

  今年5月,深交所发布关于对泰禾集团股份有限公司的2018年年报问询函,连发19问。其中备受关注的莫过于还债压力:

  2018年度泰禾集团经营活动产生的现金流量净额为139.31亿元,期末现金及现金等价物余额为115.58亿元;

  泰禾集团短期借款及一年内到期的非流动负债合计金额达574.28亿元,货币资金对此的覆盖比例仅为0.26。

  

  简单来说,就是泰禾手里的钱加起来,不到一年内到期必须还债总额的一半!所以泰禾注销掉22家子公司公司,处理8家子公司,股权转让减少合并 10家子公司就可以理解了。

  无论是泰禾的“卖子求生”,还是2017年前首富王健林带着万达“断臂求生”,活下去才是硬道理。

  “卖子”的成效,一方面缓解了还债的压力;一方面体现在财报中,就是上半年其净利润大增,实现归属于上市公司股东的净利润为15.61亿元,比上年同期增长58.74%。

  除了卖资产回笼资金外,泰禾还采用了降价卖房的策略。

  比如,今年2月,泰禾在北京的某豪宅项目甚至降价900万卖房,一时间也是引发了广泛关注。

  今年上半年,泰禾实现营业总收入145.06亿元,比上年同期增长14.33%;而还债就达338亿元。

  不过,费这么大劲儿,“去杠杆”还是有些成效。泰禾的资产负债率由上年的86.88%降为了84.60%;净负债率较报告期初大幅下降126.15个百分点。

  但未来一年,还债的压力依然不小。据泰禾中报显示:一年内到期非流动负债仍有255.19亿元,短期债务75.54亿元。

  除了卖卖卖,还得继续发债。

  今年7月12日,泰禾发布公告,其旗下全资子公司 Tahoe Group Global(Co.,) Limited拟在境外公开发行不超过18亿美元的美元债券。

  而7月10日,泰禾子公司Tahoe Group Global (Co.,) Limited 在境外完成 4 亿美元的债券发行,并在新加坡交易所挂牌。债券期限为3年,而票面年息达15%,每半年支付一次。

  截止公告日该子公司累积完成了11.55 亿的美元债券发行(含本次发 行的 4 亿美元)。

  03

  除了继续借债,还得为子公司操心。

  8月13日,泰禾发布公告,为全资子公司福州泰禾房地产开发有限公司融资提供担保:累计预计担保额度为 85 亿元,目前已使用额度 56.6 亿元(含本次的担保额度 17.6 亿元),剩余担保额度为 28.4 亿元。

  据公告内容显示,这家子公司截止今年3月31日,未经审计在资产总额为630.81亿元,利润总额为—1.04亿元,而负债总额高达615.39亿元,流动负债总额为569.04亿元。

  未来的道路仍然是任重道远。

  

  据wind数据显示,2017年至2019年一季度,135家上市房企负债总计突破8.5万亿元。

  而调控的继续甚至加码,让此前预计下半年会有所放松的某些市场期待落空。今天却传出央行全面降准,释放资金约9000亿元,难怪引发市场的热议和一些猜测。

  此次降准,楼市和房企们是否会收益,而对于普通购房者又要不要跟进?种种疑问使大家讨论的热情更加高涨。

  不过,央行已回应“将继续实施稳健的货币政策,不搞大水漫灌,注重定向调控”。两天前,国常会提出运用普遍降准和定向降准政策主要是为了促进经济的转型和经济的发展,是针对实体经济的,不是针对房地产市场的。态度已十分明确。

  央行还指出此次全面降准不包含财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司三类金融机构。

  下半年,“房住不炒”依然多次被强调,“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的政策基调下,房地产信贷依然会严控。房企们想从中分一杯羹还是比较困难。

  当然,好处是市场的信心会被提振,包括房地产市场。

  不过,作为个人来说,在央行明确个人房贷利率只有下限控制(首套房房贷利率上浮不低于4.85%;二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点),没有上限要求的情况下,买房的成本依然较高,而二手房今年大量上市,出售时间被延长,投资的还是先别激动。

  有资金能力和信心拿稳三五年再考虑吧。刚需的小伙伴为避免未来房贷的进一步收紧,加之如果涨价难以承受其实际购房成本的高启,依然需加油上车呢。

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