供大于求?有价无市?南通二手房市场的真相是这样的······

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  前段时间,第123期的全国55城二手房冰山指数涨幅排名出炉,南通位列第一,“力压苏州”、“远超北上广”、“成功登顶”、“超第二名近两倍”等论调轰炸式刷屏,面对这些不断冲击眼球的字眼,剥茧抽丝就显得尤为必要,南通的二手房市场现在究竟如何?

  

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  整体供大于求!南通二手房挂牌量超4万套,近半月二手房成交清淡!

  自媒体对10万+这个数字总是格外敏感,写出10万+的文章,几乎是每个自媒体人都梦寐以求的事,“甲之蜜糖,乙之砒霜”,当一座城市的二手房市场狂砸10万+套卖盘,对有房族,尤其是投资客,简直是夜不能寐。

  二手房的挂牌量,直接影响着一个城市房价的走势,在全国最大的二手房中介链家上,武汉、成都、重庆三大城市二手房挂牌量已经全部超过10万套。房天下上,南通的二手房挂牌量是43229套,单从数字来看,显然南通的二手房市场并不像上面三个城市一般“水深火热”,尽管如此,从安居客的城市行情数据来看,南通二手房市场整体处于供过于求的境地。

  

  市区,尤其是开发区,二手房挂牌量明显高于关注度,但我们知道,一般有购买二手房欲望的置业者,基本上不会只关注一个楼盘,也就是说,真正的买房客数量,还要再打不小的折扣。

  县区海安、如东、启东二手房需求量大于挂牌量,通州区二手房市场呈现供不应求的趋势较为明显,但需求基本上只集中在万达广场一带。

  

  从成交量来看,南通近半月的二手房成交量较为清淡,贝壳找房的成交记录停留在8月14号,但在这之前每天几乎都有10-20套房源成交。在安居客房产研究院最新的全国安居指数报告中,7月找房活跃城市排行中南通也位于高位。

  

  因此,南通近期二手房市场降温,除了新房扎堆开盘、加推以外,也可能是因为许多买房客回归理性,开始密切关注行情走向,采取观望态度。

  另一方面,在和中介的交谈中得知,现在很多房东其实并没有诚心要卖房子,只是高价挂牌试水,这也是导致挂牌量高、成交量低的原因之一。

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  全国楼市降温!三四线城市分化剧烈,南通二手房市场逆势上扬!

  近期苏州楼市一直处于低迷阶段,不久前,合肥出台政策,多家银行对二手房停贷,更早之前开封由于房地产压力过大,尝试解除限售又被驳回,在全国范围内调控趋严、房价整体趋稳的情况下,四个一线城市二手房市场行情整体上行,个别下行,二线城市作为受调控最严的一批城市,投资需求被遏制、刚性需求较迟缓,造成了房价横盘甚至下调的情况。

  

  全国楼市降温、政策收紧的情况下,三四线城市分化剧烈,“房价回落幅度偏大”,安居客发布的7月数据里,三四线城市找房热度环比降幅已经达到26.7%,奔腾几年以后,后劲明显不足,大部分城市在房价下行的路上负重前行,而南通二手房市场却在逆市上扬,尽管挂牌量不少,但南通新房房价太高、房源紧俏,地价暴涨等一系列因素,在二手房供过于求的情况下,依然构成了一个互不退让的尴尬的卖方市场。

  

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  有价无市?集中砸盘?南通的二手房价格还能坚挺多久?

  “买涨不买跌”,似乎已经根植在每个购房者的心中,每一根又乖又嫩的韭菜,都在被这种普世观念支配。如今南通的新房市场火爆程度骇人,众所周知,二手房市场和新房市场互相成就,在市区新房价格即将破3万的情况下,二手房价格也一路飙升。

  有中介坦言,现在诚心来买二手房的顾客,他们都不怎么轻易推雅居乐花园了,因为卖方变卦的太快,报价更是随心所欲。新房买不起,刚需只能当接盘侠,在完全的卖方市场下,跳价是再正常不过的事,这就是为什么开发区的雅居乐花园一夜之间可能暴涨10万+的原因。

  

  

  那么南通坚挺的二手房价格下,这样的卖方市场将持续多久呢?

  影响最大的因素有三个:周边炒房客、土地供应和人口。

  No.1

  南通周边的炒房客

  除了区域利好政策和给力的城建规划,炒作,是目前南通房价飙升的重要因素之一,南通低调的有钱人很多,但是那些开盘即罄的高价盘,真的都是南通人在买吗?苏州和上海等周边的投资客,占了很大一部分比例,上半年在长三角城市群,苏州和上海的找房热度一直是遥遥领先。

  

  过去几年杭州的楼市也许也能给南通一些启发。过去几年房价一样虚高的杭州,尽管人口净流入、基建环境都加速优化,但近几年二手房压顶,房价连续下跌滞涨,正在艰难的筑底回归。

  

  本月杭州二手房成交量

  

  本月杭州二手房带看房源量

  

  南通对于杭州这样的省会城市来说还是有一定差距的,而接下来,南通一大批楼盘集中交付,意味着将有成千上万的二手房源入市。

  《2018年南通市国民经济和社会发展统计公报》显示,2018年末全市城镇居民人均住房建筑面积为48.6㎡,也就是说,一家三口住房面积是145.8㎡。

  南通市区本地居民真正的刚需已经不多,要么本地置换、要么县区刚需,接盘速度是否能赶上投资客的抛盘速度呢?

  No.2

  土地供应量

  逢土拍必涨,是魔咒也是真理,一个城市的土拍火热,房价自然不会低,八月南通市区的仅有两宗地块出让,分别花落万科和华润,这两宗重磅地块位于中创区,楼面价都已经在18000元/㎡上下。

  经历了7月市区的推地潮,8、9月推地明显放缓,据悉今年港闸还有十几宗地块待拍,中创区靠紫琅湖附近也有重磅地块未推,之前挂牌又撤掉的崇川区优质地块原麦客隆地块已经调整土地性质,商住地块改为纯住宅,合理的土地供应量和推地安排,是维稳的关键。

  No.3

  人口是最大的防跌因素

  南通是一个人口净流出城市,相对杭州来说,人口吸引力明显不足。中创区是引进高阶人才的重点区域,但是目前该区域内房价压力过大,除非申请人才公寓,否则又将是一轮劝退。

  开通高铁、地铁利好,烘托房价上涨信号,会给城市带来转折性机遇,同时也会让一个城市的人口加速流失,最重要还得看这个城市有没有好的产业,把人才留住。

  小米的雷军说过:站在风口上,猪都可以飞起来。三年前全国房价暴涨,三四线城市也迎来雨露均沾的普涨,而马云也说过这么一句话:风口过了,摔死的都是猪。

  潮水消退,大风停止,全国调控力度增大,检验南通真正实力的时候,已经来临。

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