大数据报告:2018年及2019年上半年广州中院商品房预售合同纠纷逾期交房问题研究 · 下篇丨实务方圆

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  本报告希望通过大数据分析找到商品房预售合同纠纷逾期交房案件的规律,在报告的上篇已经对本类型纠纷案件作出总体的数据分析。 (上篇回顾: 大数据报告:2018年及2019年上半年广州中院商品房预售合同纠纷逾期交房问题研究 · 上篇丨实务方圆 ) 现发表报告的下篇,对实践中因商品房预售合同纠纷逾期交房案件的争议焦点进行归纳。

  五、常见争议焦点问题

  针对于上文已提到过的争议焦点问题,广州中院的判决中已形成了一些裁判观点,在此进行一定归纳供读者参阅。

  (一)

  逾期交房的事实认定

  在(2018)粤01民终13502号案中广州中院认为:“据此,房屋经过验收和验收合格的标志是取得工程竣工验收备案表,即取得工程竣工验收备案表是交付房屋的法定条件。虽然附件七补充协议第八条第一款中约定商品房的交付条件为取得本商品房项目的《建设工程竣工验收报告》或者取得《建设工程竣工备案表》,属于二者择一的约定,但因其约定的交楼条件低于法定条件,故恒荣公司在交楼时除应符合合同约定的条件外,还应具备法定的交楼条件,即应取得《建设工程竣工验收备案表》。”

  因此预售商品房的交房条件除合同约定的交房条件外,还应符合基本的法定交房条件。结合上述案例和《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》第十一条的规定,预售商品房的法定交房条件为:1、交付使用的商品房经过竣工验收合格;2、取得《建设工程竣工验收备案表》。如未能满足上述交房条件,则会被认定为逾期交房。

  (二)

  逾期交房的免责情形

  在26起案件中,开发商以“市政排污管网尚未完善导致涉案商品房项目污水井管网排放不能接通作为逾期交房”的政府原因为由主张不可抗力,要求顺延交楼时间。

  在(2018)粤01民终22381号中法院对于该种观点认为:

  “其一,《商品房预售合同》附件七补充协议第十一条虽约定了“因政府市政道路及相关配套建设等特殊情况导致入伙时间延迟的,买方同意入伙时间顺延且不属卖方逾期交付商品房”,但对于何谓‘相关配套建设等特殊情况’没有明确约定,双方亦不能就此达成一致意见,故恒荣公司不能以约定不明的条款作为其要求顺延交楼的合理理由。

  其二,恒荣公司作为专业的房地产开发企业,理应清楚了解房地产建设开发流程,其通过附件七补充协议的方式对交楼条件等进行了变更或补充,亦可以印证其是在充分考虑和预见到涉案房屋何时符合交楼条件的基础上才确定了合同约定的交楼时间。案涉商品房项目因珠江工业园市政排水污管网系统暂未完成导致污水井管网排放不能接通,不属于不可抗力,而属于应由恒荣公司承担的相关开发建设风险。”

  而在(2018)粤01民终3125号案中,法院对于类似原因却认为:“根据从化市自来水公司的《复函》,珠光公司于2009年委托该局安装案涉楼盘的供水管网工程,但由于该区市政供水管网未能满足后继开发的区域的生活用水需求,需另行建设一条供水管道。根据广州供电局有限公司从化供电局的《复函》显示,珠光公司于2011年1月向该局申请永久用电,由于该区电网负荷难以满足案涉楼盘用电负荷而未获通过,现珠光公司分批申请永久用电,该局要从神岗变电站出线,该工程量大,清赔难度大,正在推进中。由此可以认定,珠光公司就相关市政配套设施建设已预留合理期限,而上述基础设施建设的审批与施工并非珠光公司所能掌控。

  根据合同附件七补充协议第3条约定,珠光公司应当按照合同第十三条约定的时间将房屋交付使用,但如遇下列特殊原因,珠光公司可据实予以顺延(本合同顺延是指按累计逾期天数相应推迟):(3)市政规划改变、政府行为、公共垄断、突发性社会事件等原因及珠光公司不可避免或者克服的异常天气,异常地质状况等。案涉楼盘未能在约定的交楼日期前取得永水、永电应归属于政府行为,符合上述顺延交楼的条件。而珠光公司于2014年11月28日取得了涉案房屋的永久用电,涉案房屋最终于2014年11月28日符合合同约定的交房条件,故交房时间亦应顺延至该日。”

  

  从两份判决书中可以看出,如以政府原因作为不可抗力的免责事由时,开发商需承担较为严格的证明责任,既要在合同中明确约定不可抗力的具体情形,同时有着较为严格的预见义务。

  而判决结果的不同说明:在相应的预售合同中,开发商在约定免责条件时应尽量避免使用诸如“相关配套建设”等含义不明确的用词,而应采用诸如 “基础设施建设”等规范性法律用语。同时,因开发商存在较高的预见义务,其在建设初期就应当预留出合理期限,及时向相关部门就基础设施建设进行申报,并做好相应的留底工作。

  (三)

  逾期交房违约金标准的调整问题

  

  在全部案件中,广州中院对于认定为逾期交房的案件中所采用的违约金标准主要采用了三种标准。

  在683起案件中,当违约金标准在购房合同或相应补充协议中约定为每日万分之一(参见【2018】粤01民终3125号案)至每日万分之五(参见【2018】粤01民终19041号案)之间时,广州中院都判决支持按照合同约定标准计算违约金;而低于这个标准情况下,广州中院往往会参照中国人民银行同期一年期人民币贷款基准利率调整违约金;此外在部分案件中出于对双方的过错和合同的实际履行情况的考虑,广州中院也可能会对违约金标准进行一定调整,而调整的违约金后的违约金也一般酌情在每日万分之二左右(参见【2018】粤01民终9634号案)。

  如在(2019)粤01民终7919号案中,因本合同约定标准过低,上诉人主张:

  “主张的延期交房违约金计至起诉日止已远超过总房款的1%,因此在违约事实、违约所造成的损失一直处于持续状态的情况下,若以总房款的1%为限计算延期交房违约金,明显不足以弥补瑞安公司违约给汪东苗造成的损失,亦明显有悖于公平合理、诚信原则。”

  但因为补充协议的存在,最终一审法院和广州中院均认为:

  “依据《广州市商品房买卖合同(预售)》第十四条以及补充协议第四条的约定,一审法院酌情采纳瑞安公司应付的延期交房违约金应以1315621元为本金,以每日万分之一的标准,自逾期之日即2017年10月1日起计算。”

  而在没有合同或补充协议对违约金进行约定时,广州中院一般会按照中国人民银行同期一年期人民币贷款基准利率调整,具体可参见(2018)粤01民终22381号案观点:

  “关于违约金标准应否调整的问题。补充协议约定不论违约时间长短违约金总额累计不超过商品房总价款的1%,但因新鹏兴公司逾期交房的违约行为导致买受人的损失持续产生,故以总额限定违约责任不符合公平原则,原审法院予以调整并无不当。考虑到因新鹏兴公司逾期交房造成黄玉梅的实际损失主要是租房损失,故原审法院酌情将逾期交房违约金标准调整为以购房款为基数,按照中国人民银行同期一年期人民币贷款基准利率计算,合法适当,本院予以维持。”

  而参照合同约定标准进行违约金标准调整相对少见,往往是存在于双方过错程度差异较大时,可参见(2018)粤01民终9634号观点:

  “对此,本院认为,由于本案中腾飞公司逾期交房的违约事实处于持续状态,补充协议约定不论腾飞公司违约时间的长短均将违约金总额限定为不超过总房价款的百分之一,就目前的情况来看,该约定对曾月仪显失公平。故考虑到曾月仪因腾飞公司迟延交房所受的实际损失,兼顾合同的履行情况、腾飞公司过错程度等综合因素,根据公平和诚实信用原则,本院亦同意一审法院的认定,酌情按照每日总房价款万分之二的标准计算腾飞公司应当支付的逾期交房违约金。”

  

  而部分案件的上诉请求中,上诉人要求按照同地段涉案房屋同地段同类住宅的租金标准调整违约金,并援引了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条。但在广州中院的判决中,在合同有明确约定违约金标准情况下,很少采纳该标准,具体可参见(2019)粤01民终9890号观点:

  “本院认为,关于涉案违约金计算标准问题,上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均有明确约定,其标准并无违反法律规定,故应按合同约定标准计算。上诉人主张按涉案房屋同地段同类住宅的租金标准调低计算,并无法律依据,故对其上诉意见不予采纳。”

  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定:“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。”因此法院如判决调整违约金也是建立在实际损失与约定违约金标准间存在较大偏差基础上。

  (四)

  违约期限的计算

  关于违约期限,实际可分为起算时间和截止时间两个时间点。而起算时间上,广州中院均是按照合同约定的交付日次日开始计算逾期交房时间,而案件争议体现在截止时间上。作为被告方的开发商往往会主张按照自己通知交房时间作为截止时间,但广州中院在这一问题上往往会考虑实际交房条件是否真正满足,只有实际交房条件满足情况下进行通知才能真正造成违约金计算的停止。

  如在(2018)粤01民终5157号案例中,法院认为:

  “宏峰公司虽然于2015年1月8日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》,但永久供水证明文件于2016年12月20日才取得,因此宏峰公司抗辩认为涉案房屋已具备交付条件,其已于2015年3月6日通知周继洪收楼,故2015年3月6日之后产生的迟延交房违约金不应由其承担的理由不能成立。”

  (五)

  合同条款效力问题

  原告主张合同条款无效最为常见的理由有两种:

  1.以补充协议与本合同约定的内容的不同为由主张补充协议中的条款无效,进而要求对案中原合同标准计算违约金; 2.开发商所提供的违约金条款为格式条款,未遵循公平原则,且未采取合理的方式提醒购房者注意免除或限制其责任的条款,该条款又免除了开发商的责任、加重了购房者的责任、排除了购房者的主要权利,因此条款无效。

  对于第1种理由,广州中院在(2017)粤01民终22435号案中认为:“《商品房买卖合同》及《补充协议》经由逸涛雅苑公司及杨中良、袁芬芳双方签字盖章,为双方当事人的真实意思表示。

  关于其中《补充协议》第四条第8点的效力问题,杨中良、袁芬芳主张该条款免除了逸涛雅苑公司支付逾期交房违约金的责任。从条款的内容看,该条款仅是对收楼日期作了向后延长180天的安排,并无约定逸涛雅苑公司由此可免于向杨中良、袁芬芳交付房屋或免于向杨中良、袁芬芳承担迟延交楼的违约责任,故杨中良、袁芬芳的主张不成立,其据此请求确认该条款无效,法律依据不足,本院不予采纳。

  一审法院判令逸涛雅苑公司依照合同约定向杨中良、袁芬芳承担2017年6月30日起至2017年11月8日止,按房屋总价款每日万分之一的标准的迟延交楼违约金,符合双方合同约定,合法有据,应予维持。”因此在补充协议未免除交房义务和违约责任情况下,广州中院倾向于承认补充协议效力。

  

  而对于第二种理由,在(2018)粤01民终13505号案中,虽上诉人(一审原告)主张:“补充协议对违约金不超过该商品房总价款的1%的约定未与源昌公司逾期交房的时间长短相联系,未遵循公平原则确定双方权利义务,属于格式条款,应按合同第十四条计付违约金至交楼之日。”

  但广州中院认为:“源昌公司的违约责任及张士甜不能按期收房的损失持续产生,补充协议约定不论违约时间的长短而将违约金总额限定为不超过总房价款的1%,该约定虽有效,但明显有失公允且违反公平原则。张士甜要求每日按总房价款0.05%的标准支付违约金至实际交楼之日止,且不以总房价款的1%为限,系属于对合同约定的违约金的调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款‘约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加’的规定,综合张士甜因源昌公司迟延交房所受的实际损失,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,酌情将迟延交房违约金调整为按照中国人民银行同期一年期人民币贷款基准利率计算。”广州中院认为该类即使违约金标准过低,合同约定也仍然有效,但需酌情对违约金标准进行一定调整,通常不会以格式合同为由认定条款无效。

  (六)

  诉讼时效问题

  对于诉讼时效的起算点及时间,广州中院(2018)粤01民终16704号案中认为:“在花都雅居乐公司的逾期交房行为属于持续性的违约行为,而根据涉案合同的约定,逾期交房违约金系按日计算,故本案所涉逾期交房违约金属于按日产生并累计计算的债权,应适用诉讼时效的规定,且每个债权的诉讼时效均应单独起算。”

  所以在逾期交房情况下,并非是以逾期交房事实的开始时间作为诉讼时效的起算点,而广州中院更为倾向于从时间的结束点开始进行时效的倒推。

  六、关于办理与其交房类商品房预售合同纠纷案件的办案心得

  笔者因个人工作原因,也有幸参与了一些商品房预售合同纠纷案件,也遇到过一些逾期交房的问题。因此借此机会,也妄谈几点对于此类案件的办案体会,以供读者参考。

  1.此类案件,往往是以批量案件的形式出现的。即使案件事实及法律关系并不复杂情况下,也往往也存在大量的数据,同时还需进行相应的计算。因此,对于该类案件,建议在案件的初期阶段将案件信息统一进行数据输入,将案号、业主名称、案涉房号、主张请求、起算标准等数据统一列表整理,并随着我方观点的确定,逐步将我方主张逐渐加入,从而使得案件数据统一处理保存。以下图表可供读者参考:

  

  2. 案件中应注意把握以下几个关键时间点:合同约定交房日期、补充协议变更交房时间、取得验收备案时间、邮寄收楼通知书时间以及交付房屋钥匙时间。针对于合同约定具体条款和案件实际情况,可结合上述时间对所主张的实际交房时间进行选择。

  3.如作为开发商代理人,需注意提醒开发商及时进行收楼通知,应在符合交房条件的第一时间及时按照约定地址邮寄收楼通知,以阻断违约金的计算。

  4. 该类案件中多数法官的关注点在于房屋能否实际交付的情况,因此在该类案件办理时,特别是谋求和解或调解情况结案的情况下,该类案件代理人在法庭之外应时刻关注和推动房屋实际交付工作的进展,以便及时调整策略。

  

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  编辑:TSAI

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