中报扫描 | 房企长租公寓全面“失速”

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  不论是决定坚守还是壮士断臂,房企们都不得不承认,这门生意远比他们想象的要艰难许多。
图片来源:视觉中国 过去几年各大房企的业绩会上,长租公寓的光芒难以阻挡。 但时过境迁,当行业经历快速起飞又迅速下坠的时候,再度提起“长租公寓”,那些曾经喊出宏伟目标的房企大多选择了闪躲或者弱化,只有少数房企仍在强调长租公寓“第二主业”的地位。
从2018年下半年开始,资本市场对长租领域发展的支持转向谨慎,行业进入洗牌期。 随着行业风向的转变,房企对待长租公寓业务的态度也随之发生变化,绝大部分房企被迫放慢脚步,甚至退出。 当然,也有“勇士”选择在这个行业风雨摇摆的时候,继续奋不顾身地投入其中。 中指院数据统计,前30强的房企之中,有20家房企已布局或正在准备布局长租公寓领域。 从各家房企公布的数据来看,今年上半年,房企长租公寓业务增速明显放缓,但前三甲依然是万科、龙湖和旭辉。 房企长租公寓失速
2017年,时任万科总裁郁亮说,未来十年的万亿万科中,有一半将来自包括长租公寓在内的新业务; 龙湖执行董事兼首席执行官邵明晓描述着“三年十亿”的长租公寓美好蓝图; 朗诗董事长田明扬言要做长租公寓行业中最优秀的一家。 曾经的豪言如今都成为了标尺。 2016年,朗诗公布“榕树林计划”,决定在核心地产之外,拓展包括长租公寓在内的多项与地产主业相关或互补的多元化业务,同时成立了长租公寓品牌“朗诗寓”。 而后的两年时间里,田明不止一次向外界表达对长租公寓行业的看好,还一度分析称,长租公寓风险指数并不大,2018年朗诗寓的规模要达到5万间,且未来朗诗的长租公寓目标是进入行业前三。 然而,规模与盈利之间并不能划上必然的等号。 尽管朗诗寓的规模在两年内超过了4万间,但盈利难的问题始终困扰着它。 据朗诗过往财报显示,2017年和2018年,“朗诗寓”的亏损金额分别为0.44亿和1.9亿元,同比亏损涨幅达到330%。 朗诗在今年决定将长租公寓业务从上市公司剥离,其半年报显示,截至6月底,朗诗寓的税前亏损为1.1亿元,同比增长78%,朗诗寓的剥离已于6月16日完成。 相比于朗诗寓的隐居幕后,万科和龙湖的长租公寓仍在聚光灯之下。 不过,从两家高管在业绩会的表态来看,长租公寓业务仍没有达到他们的预期。 “长租公寓在经营上确实是有压力的,但即使亏损也会在股东接受的范围内坚持,会作为万科不动产运营的能力之一持续推动。 ”谈及长租公寓,万科总裁、首席执行官祝九胜说,万科会坚持下去。 但万科的长租公寓业务也在收敛。 从去年下半年开始,业界便传出“万村计划被叫停”的消息,近期万村计划再陷主动违约的旋涡,一些偏远的城中村项目被其放弃。 对于这两次风波,万科都毫不避讳地回应“推进过程中确实遇到一些实际困难”。 按照郁亮的期望,万科泊寓要在2021年达到30万间的规模。 但到今年上半年,万科泊寓新开业项目为101个,获得房源2.06万间,累计开业总数为 8.2 万间。 另外,到6月底,万科的万村项目改造完工的房间数约 2.4 万间。 与理想目标还差着一些距离的还有龙湖。 2017年,龙湖将长租公寓列入“主航道”之一,表面上看起来,龙湖冠寓的扩张形势不错,在行业中始终保持在前三的队列之中。 但外界没有注意到的是,龙湖的表述也在发生微调。 去年3月的业绩会上,邵明晓表示,到2020年,龙湖长租公寓业务的收入要超过30亿元。 到了今年3月,外界从邵明晓口中听到的却是,冠寓计划在今年年底累计开业近10万间,到2020年收入破20亿元。 即使下调了指标,从今年上半年的成绩来看,龙湖冠寓要完成开业10万间、明年收入破20亿恐怕也存在很大的悬念。 其半年报显示,截至期末,龙湖冠寓累计开业房间超6万间,距离目标尚有4万间的缺口。 收入方面,上半年龙湖冠寓的租金收入同比增长幅度高达207%,但也只有4.26亿元。 最耐人寻味的是,当媒体在业绩会上问起长租公寓业务目标是否会落空的问题,邵明晓没有正面回应,而是说,龙湖非常坚定,全年目标8万间不变,未来龙湖冠寓的重点在质量层面,会把选址运营、用户以及底层的系统全面强化,让出租率上来,明年实现微利。 “少数派”的赶超
有在长租公寓途中“调头”和休息的房企,就会有想要迎头赶超的房企。 今年的中期业绩会上,旭辉明确表示会继续冲规模,正荣、中骏亦希望长租公寓在未来为它们的业绩起到支撑。 今年3月,在“雷声”响彻长租公寓市场、房企纷纷打起保守战略的时候,旭辉以“今年拟达到8万间”的目标向外界展示进军长租公寓的信心和决心。 现在,长租公寓行业走到了一个转折点,旭辉总裁林峰却说,“最坏的时代就是最好的时代。 ” “近年来的长租爆雷事件,恰恰使得这个行业回归理性,长租公寓不再是所有竞争者不计成本做规模,不再是用互联网概念做规模估值套现,也不会在资本驱动下违背商业规律来参与竞争。 ” 不过,此次半年报中,旭辉并未披露长租公寓的规模和收入明细,但据旭辉此前公布的信息显示,到去年年底,其在全国20多个一线及二线核心城市布局了长租公寓,管理规模5万间。 此外,旭辉领寓官网还显示,其计划在2020年达到14万间规模,2021年突破20万间,届时还将同步启动IPO程序。 林峰对完成长租公寓的目标显得十分有把握,他透露,目前已有政府把一些长租公寓、人才公寓项目委托给旭辉管理,旭辉也与金融机构展开了长期合作,旭辉旗下长租公寓品牌“领寓”的发展速度很快,并且有信心能够在上海排名第一的情况下进一步提升质量和数量。 像旭辉这样已经具备一定规模了依旧坚持向前冲的房企,外界并不难理解。 但对于正荣和中骏这样规模未能达到头部队列,还铆足精力冲刺的房企,就不禁让外界产生质疑。 中骏进入长租公寓已有些时日,但其真正将长租公寓上升到核心业务范畴是在今年。 “我们的目标是未来三到五年内做到5到10万间,未来希望能够将长租公寓业务推向上市。 ”中骏方隅行政总裁陈坚坦言,这是其往前冲的一个目标。 据陈坚介绍,目前中骏方隅的规模还不大,已开业的房源数量仅1.6万间,具体分布在12个城市。 中骏的思路很清晰,达到5万间长租公寓的目标后,基本可以实现20亿的收入,中骏会大力拓展规模,短期目标是50万间,长期目标则是100万间。 为了保证财务的安全,未来长租业务会向资产证券化方向推进。 就在上个月,中骏成功发行首单长租公寓专项债券,发行规模为5.40亿元,债券票面利率为6.95%,债券期限为4年期。 和其他大部分涉足长租公寓的房企相比,正荣还算是一名“新兵”。 正荣执董兼行政总裁王本龙在今年的中期业绩会上向外界介绍,今年正荣旗下长租公寓已经正式启动,项目正在施工过程中,应该在不久的将来就会面世,长租公寓的名称叫做“荣遇”。 但光是筹备第一个长租公寓项目,正荣花费了两年的时间。 早在2017年,正荣宣布探索包含长租公寓在内的多领域新业务,按照当时的计划,在上海落地首个“荣遇”项目之后,将陆续在南京、武汉、合肥和福州等一二线城市启动荣遇项目。 由于筹备时间过长,荣遇还一度被外界认为已经“胎死腹中”。 有意思的是,就算错过了风口期,正荣似乎也并不担心后续的发展,甚至认为发展长租公寓业务是在为正荣持续发展买下的一份“保险”。 “除了地产开发以外,这几年正荣在长租公寓这类持有型的物业方面也在持续发力,希望借助这些业态为正荣后面持续、稳定的收益做一个保障。 ”王本龙说。 其实,不论是决定坚守还是壮士断臂,房企们都不得不承认,这门生意远比他们想象的要艰难许多。 “经过风口期之后,行业去伪存真,在大战略小目标之外,市场开始检验各家企业的综合能力。 ”克而瑞一份研报指出。

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