房价进入下行通道,为什么我们还是要说房子仍旧是最稳妥的投资方式?

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  今年,中国的经济遭遇了诸多的挑战,甚至整个国际市场都不好过。

  现在正处美元上涨周期,自美元霸权形成之后,世界上诸多新兴经济体的震荡似乎都与美元有关。 自中美贸易战开打以来,中国对美出口的大部分产品都被加征了数额不等的关税,导致对美国出口大幅下滑。 而国内政策明确不走刺激地产的老路,使得国内工业经济持续下行,7月工业增速创下了4.8%的10年新低,2季度GDP增速创下了6.2%的27年新低。
虽然如此,但到目前为止,中国资本市场的表现却是非常不错。 截至8月末,代表股市表现的沪深300指数涨幅为26.2%,而代表债市表现的10年期国债利率从3.23%降至3.06%,折算成年化收益率约为5.8%,走出了股债双牛的行情。 蝴蝶效应未能大幅影响到我国的资本市场,却令躺赢多年的房地产市场躁动不安。 2019年,ZF对房地产的调控频率再创新高,先是各地房地产政策接连出台,后是央行房贷利率新政的发布。 楼市一片哗然: 2019房价要暴跌了,金九银十各房地产商要大降价以求自保了; 10月基准利率将上调至5.5%,100万的贷款要多付15万的利息了。 有的是有迹可循,有的却是无稽之谈,甚至是以流言来进行促销。

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  那么,2019的房价到底是跌还是不跌呢? 是已经跌了吗,还是即将要跌,亦或是实涨假跌? 这个问题一句话难以说清,我们放到下文,现在暂且不谈。 但我能很明确告诉你的是,房价想要涨是肯定不可能的! (这个说的是大环境,并不包括某些特例城市。 ) 另外,现在能买得起房的人越来越少,有房的越想买房,没房又想买的就是想破脑袋也买不起房。 大家不用急着对我口诛笔伐,没房的要么就是买不起,买得起又没房的就是不想买。 因此,到最后买房的人越来越少,那么炒房的炒来炒去最后卖给谁呢? 是卖给开发商还是卖给其他炒房的?还是到最后等个三年五载转给接盘侠? 我想大家都没这么蠢,现在的人哪个不是死精死精的。 兜兜转转,转到最后,房子转手不了,政策对炒房又持续加严,最后能怎么办? 只能靠着卖房来降低债务,打折出手呗;而要想迅速出掉的话,就估计得打骨折了,若加上税费和资金成本,做的极有可能就是一笔赔本买卖。

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  其实,这很像是一个循环圈,就像《三国》说的,天下大势,分久必合,合久必分。 房产界近些年似乎也是如此。 上个世纪末,海南刚刚脱离广东建省,作为中国最大的经济特区,改革的春风一吹过,最先“生长”起来的产业却是房地产。 顿时,无数“闯海人”一夜暴富的方式就成了“击鼓传花”式的炒楼花。 在这样的炒作之下,1992的年海南商品房一年之内破天荒地竟涨了近3倍。 并在1993年达到了7500元/平方米的绝顶巅峰,7500元/平米是什么概念?二十多年后的今天,三线城市的房价也不过如此。 前后3年超过4倍的房价涨幅,很令人瞠目了吧,但让人瞠目的还有海南地产市场的崩盘。
同样是在1993年,海南岛三大景观,成了天涯、海角、烂尾楼。 海南省政府为了自救,成立了海南发展银行,在挣扎了两年之后,便成为国内银行倒闭的第一个案例。
海南房价的“中道夭折”,对当时的炒房客和开发商无疑是一道晴天霹雳,能胜利逃亡的寥寥无几。

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  新一轮的炒房大潮是在2010年的温州。 以温州冠名的炒房团里面甚至有不少大妈,大妈们不跳广场舞,但是是各开发商争相吹捧的“少女天团”。 她们在炒房一事上活力无限:炒楼花、炒现房,甚至左右互搏。 他们经常自己人相互买卖,相互吹捧,并通过开发商、中介以及一些媒体媒介制造出楼市紧张的假象,最后再加价转卖给接盘侠。 温州炒房团“所向无敌”,所到之处“哀声嚎号”。其横扫上海270个楼盘,买断深圳新龙岗商业中心的百套商铺。 所到之处,房价飙涨,刚需更是叫苦不迭。
或是往事太过深刻,亦或传承犹在。
至今,很多人评价温州人都说他们就像是中国的犹太人,个个精明过人,全民皆商;但也犹如“蝗虫”,所到之处,房价飞涨。 温州炒房团的覆灭起始于2011年,房地产行情盛极而衰,各地限购令纷纷出台,曾被炒到全国房价顶端的温州,均价跌幅足足40%。 楼盘“腰斩”,炒房团被深度套牢,整个温州资金链环环断裂,以至于房价越跌越惨,却还是无人接盘。 2012年,温州步入黑暗阶段,民间借贷涉案数量急剧上升,跑路的、跳楼的、服毒的,多与地产债务有关。

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  2015年,深圳。 这是最近的一轮房价暴涨,在那个时候,深圳的房价涨幅居全国第一。
以至于很多人争相涌入炒房市场,甚至有许多非法交易的帖子,教他们如何以各种违规操作,绕过各地的调控政策成功炒房。结婚离婚再结婚,循环往复,总能弄到买房名额。 深圳的调控大招比以往来的都早,也更及时。 2016年10月,深圳出台了史上最严限购政策,明确指出非本地户籍需要有五年社保,而二套房首付提至七成。 至此,楼市市场直入寒冬,直到现在,调控也是一直再加严。 从92年一直说,说到现在,说了这么多,其实就是告诉大家,刀尖上炒房,实则是在玩命。 炒房确实让诸多人一夜暴富,成为了创富神话。 但在如今,这种概率将会大大减小,如果认知不够,想要蒙眼炒房、高杠杆炒房,很有可能会误其一生。

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  最后我们再来说说房价,毕竟前面提到了,总得谈论一二。 因为近年的房价其实没有太大的波动,所以硬要说出个结果来,那就是跌了。 因为房产如果不能自由交易,或者资金只能在楼市内流转的话,那房价的涨跌幅就没有意义,因为无法变现。 至于我们感觉不到房价跌了,一是因为部分地方政府出台政策,禁止开发商大幅降价清盘,二是开发商在实际的销售过程中运用一些美化手段,再给出低价优惠的同时,弱化自家楼盘降价出逃的市场形象。 那么在楼市正式进入下行通道的今天,房产投资还有价值吗? 我认为除了专业炒家,大部分家庭在进行资产配置的时候,都至少是以5年、10年甚至20年的时间尺度来计算投资效益的,将投资的结算周期拉长到这样的时间尺度,几个月或一年的房价涨跌,都会被宏观趋势所抹平。 此外,房产投资仍旧是目前绝大多数家庭能够参与的,最简单和最安全的相对收益也最高的投资方式。没有之一。 只是蒙眼买房,买到就是赚到的时代已经过去,现阶段买房还能赚钱吗?能。但是投资标的,也就是你用来投资的房子,需要用比以往更专业的角度去仔细甄选。 如果觉得这件事很难,那么最简单的办法,就是多看看我们的文章,相信会对你理解当下的楼市有一定的,比较大的,相对中立的帮助。

  总编 | 夏侯俊杰 作者 | 墨弦

  

  如果你有买房疑问,欢迎加我微信~

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