2019年房地产估价师《房地产估价案例与分析》过关必做题合集

[电子书]房地产估价师《房地产估价案例与分析》过关必做习题集（含历年真题）

内容简介

本书根据最新《全国房地产估价师执业资格考试大纲》中“房地产估价案例与分析”的内容和要求编写，共分为两大部分：

第一部分为章节习题及详解。该部分遵循最新考试教材《房地产估价案例与分析》的章目编排，共分为四章，所选习题基本涵盖了考试大纲规定需要掌握的知识内容，侧重于选用常考重难点习题，并对习题的答案进行了详细的解答。

第二部分为历年真题及详解。精选了2014～2017年的四套真题，并按照最新考试大纲、考试用书对全部真题的答案进行了详细的分析和说明，学员可以熟悉考试真题的特点，并测试自己的水平。

目录

第一部分章节习题及详解

第一章房地产估价文书写作

第二章不同类型房地产估价

第三章不同目的房地产估价

第四章其他房地产估价业务

第二部分历年真题及详解

2014年房地产估价师《房地产估价案例与分析》真题及详解

2015年房地产估价师《房地产估价案例与分析》真题及详解

2016年房地产估价师《房地产估价案例与分析》真题及详解

2017年房地产估价师《房地产估价案例与分析》真题精选及详解

部分内容

一、问答题

（一）（精弘学习网提供免费下载）

甲上市公司为收购其大股东某处空置的商业用房，委托乙评估机构对该商业用房地产进行估价，由于甲上市公司要求出具评估报告的时间短，乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘，但要求甲上市公司提供了该商业用房的全面详细状况，并询问了其评估期望值。估价中选用收益法为主要的估价方法，搜集了3宗类似房地产。分别测算得到该商业用房的月租金为280元/m2、300元/m2和350元/m2。然后根据最高最佳利用原则选取350元/m2作为该商业用房的有效毛收入，扣除30%的运营费用后，求出年净收益为2940元/m2，再选用银行贷款利率为折现率，测算出了该商业用房的市场价值。[2011年真题]

请问：上述估价工作中有哪些错误或不当之处？

答：上述评估工作中的错误或不当之处及其理由具体如下：

（1）不当之处：乙评估机构未对估价对象进行实地查勘（或：未对甲公司提供的资料进行核实，未对估价对象拍照）。

理由：估价师在完成任何估价项目时，都需要亲自到估价对象现场，观察、检查、记录估价对象状况。俗话说“百闻不如一见”“眼见为实”，对于房地产来说尤其如此，因为房地产具有独一无二特性，且其价值与区位密切相关。实地查勘估价对象是做好房地产估价不可省略的最重要的工作步骤之一。任何房地产估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘。实地查勘有利于估价师加深对估价对象的认知，形成一个直观、具体的印象，获取文字、图纸、照片等资料无法或难以反映的细节。另外，直接使用甲提供的资料，是一个实际价值，而估价应该使用市场价格平均水平。

（2）不当之处：乙评估机构向甲上市公司询问评估期望值。

理由：评估机构进行评估应遵守“独立、客观、公正”原则，该原则要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。所谓“独立”，就是要求估价师和估价机构与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，在估价中不受包括估价委托人在内的任何单位和个人的影响，应凭自己的专业知识、实践经验和职业道德进行估价。所谓“客观”，就是要求估价师和估价机构在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见，应按照事物的本来面目、实事求是地进行估价。所谓“公正”，就是要求估价师和估价机构在估价中不偏袒估价利害关系人中的任何一方，应坚持原则、公平正直地进行估价。因此，估价机构不得询问委托人的评估期望值。

（3）不当之处：确定有效毛收入时未考虑适当的房屋空置率（或：不应把租金直接作为有效毛收入）。

理由：有效毛收入是指从潜在毛收入中扣除空置和租金损失以后得到的归因于房地产的收入。有效毛收入＝潜在毛收入－收租损失－空置损失。另外，本题中，甲上市公司收购的是其大股东某处空置的商业用房，因此，确定有效毛收入时应考虑房屋的空置率。

（4）不当之处：选用350元/m2作为估价对象的客观租金（或：应采用三个可比实例的平均值；曲解了最高最佳利用原则）（或：未说明收益年限）。

理由：采用收益法确定客观租金水平时，三宗可比实例相似，可采用简单算术平均数确定估价对象的客观租金水平，不能曲解最高最佳利用原则取最高值作为客观租金水平。收益法是以预期收益原理为基础，其主要的工作是测算商业房地产的净收益、收益年限和收益率。因此，采用收益法进行分析时，应该明确收益年限。

（5）不当之处：选用银行贷款利率作为折现率。

理由：折现率是在采用动态分析法时需要确定的一个重要参数，具体应等同于同一市场上相同或相似的房地产开发项目所要求的平均报酬率，它体现了资金的利率和开发利润率两部分。估价人员确定折现率时，一般采取安全利率加风险调整值法。安全利率选用同一时期中国人民银行公布的一年定期存款年利率。风险调整值包括投资风险补偿率、管理负担补偿率、缺乏流动性补偿率以及投资带来的优惠率等。收益法的计算是选用报酬率，报酬率不能等同于折现率，因此，不能选用银行贷款利率作为折现率。

（二）

某房地产估价机构接受委托，评估位于历史文化街的一座临街小型商铺的市场价值。该商铺形状方正，权利状况完整，注册房地产估价师张某对该商铺进行实地查勘后，拟选用市场法作为主要的估价方法。但又搜集到A、B、C、D四个交易实例。实例A交易时带有3年尚未到期的租约，合同租金明显低于市场租金；实例B是兄弟之间的转让；实例C是相邻商铺业主购买后扩大经营规模；实例D平面形状为“L”形，是业主将原为矩形的商铺临街面1/2宽度、1/3深度的部分转让给某银行安装自动取款机。除以上情况外，四个交易实例与估价对象均具有较好的可比性。[2011年真题]

请问：

1四个交易实例是否可以选作可比实例？

答：四个交易实例是否可以选作可比实例及理由如下：

（1）四个交易实例不可直接作为可比实例，经过修正或调整后可以选作可比实例。

（2）理由：采用市场法进行测算应针对估价对象的功能及特点，对与估价对象在同一区域内的类似房地产项目进行市场调查和比较分析，从中选取可比性较强的房地产项目。可比实例是类似房地产中真实成交且符合一定条件的，具体是指交易实例中交易方式适合估价目的、成交日期接近价值时点、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的估价对象的类似房地产等财产或相关权益。A、B、C、D四个交易实例，除了案例中的特殊情况与外，与估价对象均具有较好的可比性，经过修正可以选作可比实例。

2四个交易实例中若有可以选作可比实例的，应如何对他们的成交价格进行修正或者调整？

答：四个交易实例若选作可比实例，应分别根据其成交情况对其成交价格进行修正调整：

（1）对实例A应进行权益状况调整，具体思路是对剩余3年租期中市场租金与租约租金的差价折现后加总。（或调整至完整权利状态下的价格）

（2）对实例B应进行利害关系人之间交易的交易情况修正，具体思路是进行市场调查，一般情况下其成交价格会低于正常市场价格。

（3）对实例C应进行相邻房地产合并交易的交易情况修正，具体思路是进行市场调查，一般情况下其成交价格会高于正常市场价格。（或测算合并后的增值收益）

（4）对实例D应进行临街宽度（宽深比）修正和形状（平面布局）修正。

（三）

甲房地产估价机构（以下简称甲机构）于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。2009年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估价值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进行复核估价。[2009年真题]

请问：

1复核估价时应如何确定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况？

答：（1）估价时点是所评估的估价项目客观合理价格或价值对应的某一特定时间，价值时点应采用公历表示，宜具体到日。对估价结果有异议而引起的复核估价或估价鉴定的估价时点，应为原估价报告确定的估价时点，除非原估价报告确定的估价时点有误。本案例，银行对甲机构的估价结果有异议，并且没有资料证明甲机构原估价时点有误，因此，在复核估价时，若甲机构确定估价时点无误，应以甲机构的估价时点为复核估价的估价时点。

（2）要通过复核估价鉴定原评估价是否过低，首先应回到原估价时点（除非原估价时点确定有误），相应地，估价对象的产权性质、使用性质、建筑物状况、周围环境等估价对象状况以及房地产市场状况，也都要以原估价时点的状况而不是鉴定时的状况为准。否则无法判断该评估价是否过低。本案例，复核估价的估价时点为甲机构原估价时点，因此，估价对象的产权性质、使用性质、建筑物状况、周围环境等估价对象状况以及房地产市场状况，也应以原估价时点时的状况（一般情况应是原估价时实地查勘时点）为准。

2复核估价的估价目的和价值定义应如何表述？

答：（1）复核估价的估价目的可表述为：受××银行委托，对甲机构出具的房地产抵押估价结果进行复核。

（2）价值定义可表述为：在甲机构出具的房地产抵押估价报告的估价时点时的房地产市场状况和估价对象状况下，确定估价对象客观合理的抵押价值，抵押房地产在价值时点的市场价值等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

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