一年要还249亿,正荣高负债困局短期难解

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  “房住不炒”的政策落定多时,楼市新周期下,一线地产大佬或断臂求生或主动转型升级,市场格局经历了一场暴风骤雨般的洗牌。

  凶猛的第二梯队代表正荣地产趁虚而入,借助在香港挂牌上市之利,一路继续着左手圈钱右手圈地的冲刺动作,却在2019年的“中考”后交出了一份尴尬的成绩单。徘徊在第一梯队边线旁,挟持着4500亿的土地储备货值,千亿新贵的引体向上不知还能支撑多久?

  数据说话 市场不买单

  2019年7月21日晚间,正荣地产公告拟以每股4.95港元认购及配售股份募资12.12亿港元。次日,本就萎靡的股价应声而落,至8月6日一度逼近历史最低点,相比认购价已经跌去了10%以上。需要指出的是,正荣地产在香港挂牌上市仅仅一年半的时间。新秀的表现着实不佳。

  

  市场在忧虑什么?8月26日,这家地产行业的千亿新贵交出的2019年半年报似乎给出了答案。报告期内,正荣地产实现销售额586亿元,同比增加0.8%,完成全年1300亿元销售目标的45.07%;而去年同期,公司实现销售额581.29亿元,同比增长170.3%。业绩增长放缓,房子不畅销,资本市场自然不会买单,其中因果关系非常通顺。

  高额负债才是达摩克里斯之剑

  中指院于5月23日发布《2019中国房地产上市公司研究报告》,有四个单项评比榜单值得拿来一说,分别是2019中国大陆在港上市房地产公司的综合实力top10、财富创造能力top10、财务稳健性top10、投资价值top10。前两个榜单,正荣地产顺利挤进,后两个榜单则无悬念被挤出。

  需要多说两句的是财务稳健性top10。财务稳健性要求的是企业严格把控自身负债水平,考量的是一方面保证现金流的稳定,改善资金面;另一方面在资金面趋紧的情况下,积极筹集外部资金,保证融资渠道通顺,缓解短期债务压力。

  

  有媒体统计称今年上半年正荣融资总额已达百亿元,而2018年全年的融资总额仅为120多亿元。当前资金面趋紧能成功融资是好事,还有个数据也不错。2019年的中报显示,正荣地产长期以来一直被诟病的高额负债率已经由上市前2017年底的183.2%,至2018年底的74%,至2019年6月底该数值为70.8%。

  不过,公司短期负债比例仍然不低,一年内需要偿还的债务占比约为47.40%。公司拥有借款总额525.29亿元,一年期需要偿还的为249.02亿元;需第二年偿还的为127.44亿元。说得直白点,正荣目前要做的是,一边卖房一边融资,还要留着钱继续囤地,只是按照目前的销售增长速度,似乎很困难,否则也不会掉出财务稳健性top10的榜单。悲观一点,抬头看看,达摩克里斯之剑或许就挂在了样板间的天花板上。

  为啥困难,库存连续增长遇上政策加码

  8月底的媒体最新报道称,截至7月底,受监测的全国100个城市新建商品住宅库存总量为44927万平方米,环比下降0.6%,同比增长6.0%。易居房地产研究院指出,当前百城住宅库存规模已呈现连续8个月同比正增长的态势,相比去年同期,去库存的压力略有增加。

  再来说一点,前不久,央行发布公告称自10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(简称LPR)为定价基准加点形成。政策可能不是那么容易理解,只需在央行的答记者问中找到这一句“是为了落实好‘房子是用来住的,不是用来炒的’的定位”即可。这至少表明了,政府长期调控房价的政策未改决心未变。

  两件事情比对到一起来看就明了,“房住不炒”的政策在购房者心中已经占据主流,去库存化压力又略增,再加上房贷利率上浮渐有蔓延之势,2019年只剩下四个月,正荣能否完成全年1300亿的销售目标并顺利偿还债务,且看且等待吧!

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