底价与流拍 60亿元天津土拍降温里的中海身影

观点地产网 如果用几个关键字总结进入下半年以来天津土拍市场的话，那应该是底价、流拍与降温，包括7月首场土拍遇冷，16万平方米京津新城热门商住地惨遭流拍；8月份土拍中仅有1宗非底价成交，其余34宗地块均为底价成交。

而在9月4日这一天，天津迎来的当月首场土拍，最终结果还是以“底价”与“流拍”为主，总成交价为57.39亿元，竞得人包括中海、紫光云谷、天津鼎辉置业、天津玉铖恒业。

对比发现，参与天津土拍的房企也发生了变化。上半年天津土拍市场的主角包括有融创、新城、旭辉、金地、华宇、阳光城等。进入下半年后，主角则变成了本地开发商和中海、保利、中粮等国企央企。

对于上述变化，专门研究天津市场的人士表示：“对于天津市场的价值判断，部分房企可能更趋向于中短期，希望能在短期得到一个很好的回报，但是一些国企、央企看待天津的发展，更多是站在长期的角度去考量和判断。”

近两年，中海一直都参与天津的土地竞拍，但没有积极“应战”夺地。而在今年下半年市场降温的环境下，他却成为了最为积极的一员，斥资41.2亿元拿下15.61万平方米，低价完成了“补仓”计划。

底价与流拍

在天津9月份首场土拍中，共有10宗地块集中入市出让，其中，河西区1宗、生态城旅游区3宗、滨海高新区6宗。最终，9宗地块成功入市，1宗位于生态城旅游区的地块流拍。

具体而言，4日上午成交了滨海高新区的6宗商住地块，地块编号为津滨高(挂)2019-6号至10号、12号，竞得人为紫光云谷，成交价均为底价，共34.44亿元，总土地面积约为34.29万平方米，折合楼面价约为10043.74元/平方米。

下午成交的2宗位于生态城旅游区的地块，编号分别为津滨生（挂）2019-3号、4号，均为商业用地，其中，3号地块土地面积为1.49万平方米，4号地块面积为1.08万平方米，容积率均为1到1.3之间。

在竞拍过程中，上面两宗地块仅仅收获了一轮报价，工作人员三次宣读价格后，现场仍然没有企业表示要参与竞价。最终，由天津鼎辉置业、天津玉铖恒业分别以总价4400万元、3170万元竞得3号、4号地块，成交价也均是底价。

另一宗流拍的地块，编号为津滨高(挂)2019-5号，土地面积为1.78万平方米，起价为1.61亿元。同时，原定当天出让的4宗宅地于9月2日被停牌，编号为津滨生（挂）2019-6号至9号，总起价达12.3亿元。

这一场土拍，与5月份首场土拍的200多轮竞价、6月份首场土拍的数十家房企参与，形成了鲜明的对比。同时，除了地市遇冷之外，天津在商地、住地的供应上也出现了明显的减少。

据观点地产新媒体不完全统计，减去工业用地后，5月至8月的土地供应数量分别为22宗、16宗、5宗、8宗。对此，合硕机构首席分析师郭毅认为，天津颁布人才引进政策，与北京之间的衔接更加紧密，之后的两三个月天津也迎来了突破式的增长，但最终市场还是回归到了相对稳定的一个状态。“为了保持市场这个相对平稳的发展趋势，天津在一定程度上减少了整体土地市场的供应。”

降温下的中海身影

在4日的天津土拍中，唯一不是底价成交的地块，便是中海摘下的河西区地块。

公告显示，该地块编号为津西梅(挂)2019-111号，位于河西区梅林路与浯水道交口西南角，属于梅林路双林场部板块，土地面积约4.01万平方米，规划面积为10.74万平方米，其中，项目内住宅规划面积约8.6万平方米，商业规划面积为2.14万平方米，起价21亿元。

根据要求，上述地块为二类居住用地兼商服用途，容积率小于或等于2.7，最高限价为23.6亿元，约合最高溢价率不超12%，最高限价楼板价约21974元/平方米。

据现场信息显示，河西梅林路地块吸引了保利、金茂、中海三家头部房企的争抢。当到达截止时间时，该宗块虽然仅收获了1轮报价，为21亿元，但三家房企均表示愿意继续加价。该地块转而进入竞拍流程。

最终，中海以总价22.2亿元竞得该商住块，溢价率6%，折合楼面价约20670元/平方米。对比去年12月出让的同一地块西侧的解放南路起步区26号地，成交价为18亿元，楼面价约22833元/平方米。显然，中海捡了一个“便宜”。

此外，在早前7月26日的天津土拍中，中海更是积极“应战”，力压金融街、中粮、华润、美的、保利等对手，以最高限价19亿元夺得津海河园（挂）2019-098号地块，溢价率为27%，成交楼面价为12133元/平方米。该宗地为商住用地，土地面积11.6万平方米。

中海在降温下的积极表现，无疑是以低成本完成天津市场的“补仓”计划。观点地产新媒体查询中海地产官网发现，目前，其在天津共有9个项目，其中8项目显示在2016年前完成了开发，仅有“中海滨海壹号”项目处于开发阶段。

关于中海在天津的积极表现，郭毅表示，近几年，中海也是很积极地在京津翼经济区域去做更深入的布局，对北京、天津的市场十分重视。积极扩储说明它看好区域的未来发展，借助自身的品牌优势，更好深入京津冀区域。

“最重要的是，目前阶段，天津市场处在一个低位运行的状态，能够用相对低的成本获取价值更高的地块，为房地产上行周期到来，提前做好了准备的工作。从整个中长期运行来看，还是比较前瞻的思维和布局。”她补充说道。