高层住宅,以后会变成“蜂窝房”?50年前,梁思成就给出答案

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  看到一则新闻,哑然失笑。

  根据中国互联网络信息中心(CNNIC)发布的《中国互联网络发展状况统计报告》显示,8.54亿网民中,超过七成月收入不足5000元,其中无收入及月收入在500元以下的网民群体占比为19.9%,月收入在2001-5000元的合计占比超过三分之一,为33.4%;月收入在5000元以上的占比为27.2%。

  8.5亿的样本已经足够大了,大到覆盖我们所有人,也就是说,假如你现在一个月能挣5000块钱,妥妥的就算“高收入”群体。

  这似乎与我们的常识不太符合,细想起来,却又在情理之中,笔者认为,原因在于人们都过于看重“资产”,而轻视“现金流”。

  什么意思呢?谈起家庭财富,把房子的市值算上,大家都是百万甚至千万富翁,谈起工资和收入,又一个比一个“紧张”,是不动产的持续增值,给人们带来了“幻觉”。

  然而,接近300万亿的住房市值,大部分都是由购房者的“信用”创造,杠杆越高,支撑这些财富的基础就越松动。

  

  更何况,几十层的楼房,高层住宅,以后极有可能会变成“蜂窝房”。

  何为“蜂窝房”?按笔者理解,是人群密集、水泄不通、高容积率、人均居住面积越来越低、居民层次下降、水电暖气老化、小区绿化基础设施无人维护。

  这并非夸张,过去十年以来,我们都低估了城市化所带来的巨大变化。

  人口总量方面,截止2018年,重庆、上海、北京、成都、广州、深圳、武汉、石家庄、哈尔滨、西安最多,均在千万以上,其中,重庆市达到了3100万,北京和上海超过了2000万。杭州、青岛、南京、东莞、沈阳、宁波、长沙和合肥人口均在800万以上。

  数千万人的城市,在可预见的未来,总量还会继续增长,随着集聚效应不断提升,人口涌入速度只会增,不会减。

  事实上,不光是北上广深,近十年人口增长率最高的城市,合肥、郑州、成都、太原赫然在列,人口增长率分别为 61.42%、60.47%、36.05%、33.63%。

  也就是说,不管是沿海或是中西部人口流出省份,发展的趋势都是向新一线或省会城市集中,长此以往,日益增加的购房群体自然会壮大,因为旧城拆迁困难,学区资源集中,热点城市的中心城区库存供应很难跟得上,“蜂窝房”的可能性自然会大大增加。

  除此之外,居民层次变动也是个显著的问题。

  最关键的原因是住宅老化的速度过快,我们现在不妨看看房龄超过20年以上的“老破小”,居住的不便程度已经超出了我们的预期,不管是多层、小高层还是高层,不管是步梯、电梯还是加装的电梯,都显得越来越陈旧,小区内设施变差的同时,人员流动也会加快。

  以中小城市为例,因为城区较小,开发新城区难度较低,市内的学校、医院、商圈极易发生转移,人们的通勤成本也不会有太大改变,所以,未来小城市中心的高层小户型,必然会出现居民层次的变化,比如年轻人更倾向于新城区,留在老城区的大部分都是老年人。

  针对高层住宅的问题,早在50年前,建筑大师梁思成通过“两句话”就给出了答案。

  据《中国建设报》9月3日报道,建筑大师梁思成在50年前曾发表文章指出:机械化施工不但影响到房屋本身的设计,而且也影响到房屋组群的规划。本来标准设计的房屋就够“千篇一律”的了,如果再呆板地排成行列式,那么,不但孩子,就连大人也恐怕找不到自己的家。

  梁思成认为,在“设计标准化,构件预制工厂化,施工机械化”的前提下,圆满地处理建筑物艺术效果的问题,在“千篇一律”中取得“千变万化”,的确不是一个容易答解的课题,需要作巨大努力。

  “房屋群组规划不能呆板排列”、在“千篇一律”中取得“千变万化”,这两句话,就把如今高层住宅的问题讲透了。

  数据显示,我国8层以上、超过24米的高层建筑有34.7万幢、百米以上超高层6000多幢,数量均居世界第一。早在2000年时,上海新建住宅中符合这一标准的已占了53%,2004年,北京高层住宅的比例也已经占到住宅总数的63%。

  西部新一线城市重庆,一度拥有全国第三的高层建筑数量和第一的密度,同属热点城市的南京,早在2011年,已有高层建筑4978栋,其中2300栋为住宅。

  这么多密密麻麻且重复的高楼,既带来了人口的集聚、房地产市场的飞速发展、中产阶层的快速壮大、城镇化进程迅速提高,同时又产生了种种的问题,从侧面似乎也印证了梁思成的看法。

  建筑大师的答案很明确,“两者兼顾”。

  按照个人的想法,顾及到以后高层住宅可能出现的问题,我甚至有了想马上换房的冲动。然而,做起来又谈何容易?

  学区束缚了我们的行走半径,想扎根城市就必须选择高层居住,回家乡盖房?不现实,去城郊新区居住?更不适合刚需,对每个在楼市中摸爬滚打的购房者来说,这是一道没有答案的“选择题”。

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